摘要：本文深入探討不動產(chǎn)查封登記的相關(guān)問題，通過對其概念、法律依據(jù)、實踐操作中的問題及應(yīng)對策略的全面剖析，為完善不動產(chǎn)查封登記制度提供了有價值的思考和建議。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；查封登記；法律制度；實踐問題

一、引言

不動產(chǎn)查封登記作為一種重要的法律手段，在保障司法公正、維護當事人合法權(quán)益以及穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用。隨著我國市場經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和法治建設(shè)的不斷推進，深入研究現(xiàn)行不動產(chǎn)查封登記制度具有重要意義。

二、不動產(chǎn)查封登記的基本理論

(一)不動產(chǎn)查封登記的概念

不動產(chǎn)查封登記，是不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)人民法院或者其他有權(quán)機關(guān)的囑托，依照法定程序作出的以限制登記名義人對該不動產(chǎn)進行處分為目的的登記。它是一種限制性登記，旨在防止已被查封的不動產(chǎn)被權(quán)利人再行處分，從而影響執(zhí)行或財產(chǎn)保全的效果?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《不動產(chǎn)登記規(guī)程》明確將查封登記列為不動產(chǎn)登記類型之一，凸顯了其重要地位。

（二）不動產(chǎn)查封登記的特征

1.依囑托進行的登記

查封登記既非由當事人申請進行，也非登記機關(guān)依職權(quán)進行，而是登記機關(guān)依據(jù)人民法院或其他有權(quán)機關(guān)的囑托開展。

2.限制登記

完成查封登記后，登記的權(quán)利人不得處分被查封的不動產(chǎn)，登記機構(gòu)也不得辦理該不動產(chǎn)的處分登記?！蹲罡呷嗣穹ㄔ骸临Y源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）第二十二條明確規(guī)定：“國土資源、房地產(chǎn)管理部門對被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”

三、查封主體

查封登記既非由當事人申請進行，也非登記機關(guān)依職權(quán)進行，而是登記機關(guān)依據(jù)人民法院或其他有權(quán)機關(guān)的囑托開展。除人民法院外，以下有權(quán)機關(guān)依據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，有權(quán)委托登記機構(gòu)進行查封登記：

1.監(jiān)察機關(guān)?！吨腥A人民共和國監(jiān)察法》第二十五條規(guī)定：“監(jiān)察機關(guān)在調(diào)查過程中，可以調(diào)取、查封、扣押用以證明被調(diào)查人涉嫌違法犯罪的財物、文件和電子數(shù)據(jù)等信息。”

2.檢察機關(guān)。人民檢察院對特定案件享有偵查權(quán)，依據(jù)《中華人民共和國刑事訴訟法》的規(guī)定，偵查機關(guān)在偵查活動中可以對與案件有關(guān)的財物進行查封、扣押。因此，檢察院在偵查刑事案件中，有權(quán)對不動產(chǎn)進行查封?！度嗣駲z察院刑事訴訟規(guī)則（試行）》第二百三十七條規(guī)定：“對于應(yīng)當查封的不動產(chǎn)和置于該不動產(chǎn)上不宜移動的設(shè)施、家具和其他相關(guān)財物，以及涉案的車輛、船舶、航空器和大型機械、設(shè)備等財物，必要時可以扣押其權(quán)利證書。”

3.公安機關(guān)。2012 年修正的《刑事訴訟法》賦予了公安機關(guān)在偵查過程中的查封權(quán)利，《刑事訴訟法》（2018 年修正）第一百四十一條規(guī)定：“在偵查活動中發(fā)現(xiàn)的可用以證明犯罪嫌疑人有罪或者無罪的各種財物、文件，應(yīng)當查封、扣押?！?013 年公安部聯(lián)合最高人民法院、最高人民檢察院、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會、人民銀行等部門聯(lián)合頒布了《公安機關(guān)辦理刑事案件適用查封、凍結(jié)措施有關(guān)規(guī)定》（公通字 [2013] 30 號），其第五條規(guī)定：“根據(jù)偵查犯罪的需要，公安機關(guān)可以依法查封涉案的土地、房屋等不動產(chǎn)，以及涉案的車輛、船舶、航空器和大型機器、設(shè)備等特定動產(chǎn)。”

第六條規(guī)定：“查封涉案財物需要國土資源、房地產(chǎn)管理、交通運輸、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、民航等有關(guān)部門協(xié)助的，應(yīng)當經(jīng)縣級以上公安機關(guān)負責(zé)人批準，制作查封決定書和協(xié)助查封通知書，明確查封財物情況、查封方式、查封期限等事項，送交有關(guān)部門協(xié)助辦理，并及時告知有關(guān)當事人。涉案房屋和土地面積、金額較大的，應(yīng)當經(jīng)設(shè)區(qū)的市一級以上公安機關(guān)負責(zé)人批準，制作查封決定書和協(xié)助查封通知書?！?/p>

4.國家安全機關(guān)。國家安全機關(guān)在維護國家安全的過程中，依法享有查封權(quán)。《中華人民共和國反間諜法》第十五條規(guī)定：“國家安全機關(guān)對用于間諜行為的工具和其他財物，以及用于資助間諜行為的資金、場所、物資，經(jīng)設(shè)區(qū)的市級以上國家安全機關(guān)負責(zé)人批準，可以依法查封、扣押、凍結(jié)?！?/p>

5.稅務(wù)機關(guān)。稅務(wù)機關(guān)對于納稅人或扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定繳納稅款的，有權(quán)采取相應(yīng)的強制措施，其中包括對納稅人或扣繳義務(wù)人的財產(chǎn)進行查封?！吨腥A人民共和國稅收征收管理法》第四十條規(guī)定：“從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人、扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定的期限繳納或者解繳稅款，納稅擔(dān)保人未按照規(guī)定的期限繳納所擔(dān)保的稅款，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期繳納，逾期仍未繳納的，經(jīng)縣以上稅務(wù)局（分局）局長批準，稅務(wù)機關(guān)可以采取強制執(zhí)行措施：（一）書面通知其開戶銀行或者其他金融機構(gòu)從其存款中扣繳稅款；（二）扣押、查封、依法拍賣或者變賣所得抵繳稅款。稅務(wù)機關(guān)采取強制執(zhí)行措施時，對前款所列納稅人、扣繳義務(wù)人、納稅擔(dān)保人未繳納的滯納金同時強制執(zhí)行，個人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的住房和用品，不在強制執(zhí)行措施的范圍之內(nèi)?！?/p>

6.中國證券監(jiān)督管理委員會及其派出機構(gòu)。《中華人民共和國證券法》第一百七十條第六項授權(quán)國務(wù)院證券監(jiān)督管理機構(gòu)有權(quán)查詢當事人和與被調(diào)查事件有關(guān)的單位和個人的資金賬戶、證券賬戶和銀行賬戶；對有證據(jù)證明已經(jīng)或者可能轉(zhuǎn)移或者隱匿違法資金、證券等涉案財產(chǎn)或者隱匿、偽造、毀損重要證據(jù)的，經(jīng)國務(wù)院證券管理機構(gòu)主要負責(zé)人批準，可以凍結(jié)或者查封。

《中國證券監(jiān)督管理委員會凍結(jié)、查封實施辦法》第二條規(guī)定：“中國證券監(jiān)督管理委員會及其派出機構(gòu)依法履行職責(zé)，有權(quán)凍結(jié)、查封涉案當事人的違法資金、證券等涉案財產(chǎn)或者重要證據(jù)?！痹撧k法第十六條第二項、第三項還規(guī)定，查封已登記的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當張貼封條或者公告，并通知有關(guān)登記機構(gòu)辦理查封登記手續(xù)；查封未登記的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當張貼封條或公告，并告知法定權(quán)屬登記機構(gòu)。

四、不動產(chǎn)查封登記的要件

（一）被查封的不動產(chǎn)是已經(jīng)登記的不動產(chǎn)

能夠進行查封登記的不動產(chǎn)應(yīng)當是已經(jīng)登記的不動產(chǎn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號）第九條第二款第一句規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)已登記的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當通知有關(guān)登記機關(guān)辦理登記手續(xù)?！彼^“已登記的不動產(chǎn)”有兩層含義：其一，該不動產(chǎn)已經(jīng)被記載于不動產(chǎn)登記簿，如房屋所有權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)辦理了首次登記；其二，該不動產(chǎn)已經(jīng)被登記在被執(zhí)行人名下，即被執(zhí)行人是不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人。

（二）被查封的不動產(chǎn)屬于被執(zhí)行人或被采取財產(chǎn)保全措施之人所有

在民事程序中，無論是作為財產(chǎn)保全手段的查封還是作為民事強制執(zhí)行措施的查封，其指向的必須是被執(zhí)行人或被采取財產(chǎn)保全措施之人的財產(chǎn)。就已登記的不動產(chǎn)而言，判斷不動產(chǎn)是否屬于被執(zhí)行人或被采取財產(chǎn)保全措施之人所有，原則上應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿為準。這是因為不動產(chǎn)登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，具有推定效力。除非有證據(jù)證明登記簿是錯誤的，否則就以登記簿的記載為準。

《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法釋[2004]5號）第五條第一款規(guī)定：“人民法院查封時，土地、房屋權(quán)屬的確認以國土資源、房地產(chǎn)管理部門的登記或者出具的權(quán)屬證明為準。”《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋 [2004]15號）第二條第一款規(guī)定：“人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)?！?/p>

因此，法院在查封不動產(chǎn)之前，應(yīng)當查詢登記簿的記載，以確定將要被查封的不動產(chǎn)是否歸被執(zhí)行人所有。

（三）有權(quán)機關(guān)要求登記機構(gòu)進行查封登記時應(yīng)出具相關(guān)囑托文件

人民法院要求登記機構(gòu)進行查封登記時，應(yīng)當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提供相應(yīng)的委托文件。依據(jù)《民事訴訟法》第二百四十四條第二款，人民法院在查封被執(zhí)行人的財產(chǎn)時，應(yīng)當作出裁定。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號）第一條和最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法釋 [2004]5號）第二條第三款也規(guī)定，人民法院在查封被執(zhí)行人的不動產(chǎn)時，應(yīng)當作出裁定，并送達被執(zhí)行人和申請執(zhí)行人。

進行查封登記需要不動產(chǎn)登記機構(gòu)的協(xié)助，因此人民法院還應(yīng)當制作協(xié)助執(zhí)行通知書，連同裁定書副本一并送達協(xié)助執(zhí)行人。查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書送達時發(fā)生法律效力。人民法院作出查封的民事裁定書中應(yīng)當明確記載被查封的不動產(chǎn)的坐落、位置、面積等自然狀況以及權(quán)屬狀況。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第九十條、《不動產(chǎn)登記規(guī)程》8.4.1.4規(guī)定：“辦理查封登記需要提交下列材料：(一)人民法院、人民檢察院、國家安全、監(jiān)察、公安、稅務(wù)等國家有權(quán)機關(guān)送達人的工作證件。委托其他有權(quán)機關(guān)送達的，提交委托函；（二）人民法院查封的，提交查封或者預(yù)查封的協(xié)助執(zhí)行通知書和裁定書；（三）人民檢察院查封的，提交查封函；（四）國家安全、監(jiān)察、公安、稅務(wù)等國家有權(quán)機關(guān)查封的，提交協(xié)助查封的有關(guān)文件?！?/p>

（四）查封期限

最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知(法發(fā)[2004]5號)第十一條規(guī)定：“人民法院對土地使用權(quán)、房屋的查封期限不得超過二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時應(yīng)當重新制作查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，續(xù)封的期限不得超過一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當經(jīng)過所屬高級人民法院批準，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年?！?/p>

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百八十七條規(guī)定，人民法院凍結(jié)被執(zhí)行人的銀行存款的期限不得超過一年，查封、扣押動產(chǎn)的期限不得超過兩年，查封不動產(chǎn)、凍結(jié)其他財產(chǎn)權(quán)的期限不得超過三年。申請執(zhí)行人申請延長期限的，人民法院應(yīng)當在查封、扣押、凍結(jié)期限屆滿前辦理續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)手續(xù)，續(xù)行期限不得超過前款規(guī)定的期限。

五、不動產(chǎn)登記機構(gòu)的審查義務(wù)

不動產(chǎn)登記機構(gòu)接收囑托文件后，應(yīng)當要求送達人簽名，并審查以下內(nèi)容：

1.查看囑托機關(guān)送達人的工作證和執(zhí)行公務(wù)的證明文件，并與囑托查封單位進行核實。委托送達的，委托送達函是否已加蓋委托機關(guān)公章，是否注明委托事項、受委托機關(guān)等。

2.囑托文件是否齊全、規(guī)范。

3.囑托文件所述查封事項是否清晰，是否已注明被查封的不動產(chǎn)的坐落名稱、不動產(chǎn)單元號或者不動產(chǎn)權(quán)證書號、權(quán)利人及查封起止日期。被查封不動產(chǎn)的內(nèi)容與不動產(chǎn)登記簿的記載是否一致。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)不對查封機關(guān)送達的囑托文件進行實體審查。不動產(chǎn)登記機構(gòu)認為登記事項存在異議的，可向囑托機關(guān)提出審查建議，并按相關(guān)規(guī)定繼續(xù)或者暫緩辦理登記。不動產(chǎn)登記機構(gòu)審查后符合登記條件的，應(yīng)即時將查解封登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿。

六、輪候查封與預(yù)查封

（一）輪候查封

因兩個或以上囑托事項查封同一不動產(chǎn)的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當為先送達查封通知書的囑托機關(guān)辦理查封登記，對后送達的囑托機關(guān)辦理輪候查封登記。輪候查封登記的順序按照囑托機關(guān)囑托文書依法送達不動產(chǎn)登記機構(gòu)的時間先后進行排列。

最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定（法釋［2004］15號）第二十八條規(guī)定：“對已被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)，其他人民法院可以進行輪候查封、扣押、凍結(jié)。查封、扣押、凍結(jié)解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結(jié)即自動生效?！?/p>

最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知 (法發(fā)[2004]5號)第十九、二十條的規(guī)定：“兩個以上人民法院對同一宗土地使用權(quán)、房屋進行查封的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門為首先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書面告知該土地使用權(quán)、房屋已被其他人民法院查封的事實及查封的有關(guān)情況。輪候查封登記的順序按照人民法院送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉(zhuǎn)為查封；不動產(chǎn)在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起計算?！?/p>

（二）預(yù)查封

最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知(法發(fā)[2004]5號)第十三、十四條規(guī)定：

“被執(zhí)行人全部繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，人民法院可以對該土地使用權(quán)進行預(yù)查封。被執(zhí)行人部分繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，對可以分割的土地使用權(quán)，按已繳付的土地使用權(quán)出讓金，由國土資源管理部門確認被執(zhí)行人的土地使用權(quán)，人民法院可以對確認后的土地使用權(quán)裁定預(yù)查封。對不可以分割的土地使用權(quán)，可以全部進行預(yù)查封。

以下房屋雖未進行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進行預(yù)查封：

（1）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋。

（2）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋。

（3）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

第十六條規(guī)定：國土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書和所附的裁定書辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計算。”

七、查封登記的注銷

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第九十二條：“查封期間，人民法院解除查封的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當及時根據(jù)人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書注銷查封登記。不動產(chǎn)查封期限屆滿,人民法院未續(xù)封的,查封登記失效?！痹诘怯泴嵺`中，針對不動產(chǎn)查封期限屆滿，法院未辦理續(xù)查封的情況，一部分不動產(chǎn)登記機構(gòu)會要求出具有權(quán)機關(guān)的囑托文件解封，也有部分不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)相關(guān)權(quán)利人的申請，依職權(quán)辦理注銷查封登記，不要求法院下達解封手續(xù)。

(一)查封到期人民法院等有權(quán)機關(guān)未辦理繼續(xù)查封手續(xù)的查封效力消滅

《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法釋[2004]5號）第十八條規(guī)定：“查封期限屆滿，人民法院未辦理繼續(xù)查封手續(xù)的，查封的效力消滅?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［2004］15號）第三十條規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)期限屆滿，人民法院未辦理延期手續(xù)的，查封、扣押、凍結(jié)的效力消滅。查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)已經(jīng)被執(zhí)行拍賣、變賣或者抵債的，查封、扣押、凍結(jié)的效力消滅?！?/p>

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第九十二條：“不動產(chǎn)查封期限屆滿，人民法院未續(xù)封的，查封登記實效”

(二)查封到期人民法院等有權(quán)機關(guān)出具解除查封協(xié)助通知書的依據(jù)囑托解除查封

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋［２００４］１５號）第三十一條規(guī)定：有下列情形之一的，人民法院應(yīng)當作出解除查封、扣押、凍結(jié)裁定，并送達申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人或者案外人：

1.查封、扣押、凍結(jié)案外人財產(chǎn)的。

2.申請執(zhí)行人撤回執(zhí)行申請或者放棄債權(quán)的。

3.查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)流拍或者變賣不成，申請執(zhí)行人和其他執(zhí)行債權(quán)人又不同意接受抵債的。

4.債務(wù)已經(jīng)清償?shù)摹?/p>

5.被執(zhí)行人提供擔(dān)保且申請執(zhí)行人同意解除查封、扣押、凍結(jié)的。

6.人民法院認為應(yīng)當解除查封、扣押、凍結(jié)的其他情形。

解除以登記方式實施的查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當向登記機關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書。

八、不動產(chǎn)查封登記實踐中的問題與挑戰(zhàn)

（一）信息不對稱與溝通不暢

法院與登記機構(gòu)之間的信息傳遞不及時，未實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息與法院、司法等有權(quán)機關(guān)的實時互聯(lián)互通，導(dǎo)致查封信息不對稱。例如，在房管部門辦理的預(yù)查封信息若不能及時推送至不動產(chǎn)登記機構(gòu)，必然會增加不動產(chǎn)被轉(zhuǎn)移的風(fēng)險，同時也影響了對查封情況的及時掌握。

（二）司法機關(guān)出具囑托文件不統(tǒng)一、不規(guī)范

各地司法機構(gòu)出具的囑托文件存在不統(tǒng)一、不規(guī)范的情況。例如，某縣人民法院出具的協(xié)助執(zhí)行通知書僅載明查封人姓名，未包含身份信息、不動產(chǎn)權(quán)證書號及查封起止日期。更有甚者，部分人民法院對查封起止日期表述不明確，且在出具協(xié)助執(zhí)行通知書時，未依據(jù)《高院執(zhí)行手冊》第一條的規(guī)定 “人民法院對土地使用權(quán)、房屋實施查封或者進行實體處理前，應(yīng)當向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢該房地產(chǎn)的權(quán)屬、他項權(quán)利、有無在先查封等情況?！?/p>

此外，若該物權(quán)已經(jīng)滅失或者已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記至第三人名下，將導(dǎo)致無法進行查封登記?！恫粍赢a(chǎn)登記規(guī)程》8.4.1.4 規(guī)定：“囑托文件所述查封事項是否清晰，是否已注明被查封的不動產(chǎn)的坐落名稱、不動產(chǎn)單元號或者不動產(chǎn)權(quán)證書號、權(quán)利人及查封起止日期。被查封不動產(chǎn)的內(nèi)容與不動產(chǎn)登記簿的記載是否一致。”

（三）輪候查封的復(fù)雜性

在實際操作中，部分登記機構(gòu)對輪候查封制度存在認識誤區(qū)，混淆了輪候查封和重復(fù)查封的概念。輪候查封指的是當兩個或兩個以上人民法院對同一財產(chǎn)進行查扣時，以先辦理查扣手續(xù)的人民法院為準，后辦理查扣手續(xù)的人民法院作輪候處理。而重復(fù)查封則是兩個或兩個以上人民法院對于同一財產(chǎn)在同一期間同時進行查扣的行為。

顯而易見，重復(fù)查封在同一期間內(nèi)在同一財產(chǎn)上設(shè)定的查扣權(quán)是兩個或兩個以上，而輪候查封在同一期間內(nèi)于同一財產(chǎn)上設(shè)定的查扣權(quán)實際上只有一個。正因如此，重復(fù)查封為法律所禁止。我國法律規(guī)定的查封制度，不僅是對查封財產(chǎn)的保全手段，也是保障查封財產(chǎn)能夠順利變現(xiàn)的重要制度設(shè)計。查封對于人民法院實現(xiàn)當事人的債權(quán)具有積極意義，本質(zhì)上賦予了人民法院對查封財產(chǎn)的單獨處分權(quán)。倘若兩個以上的法院同時對同一財產(chǎn)進行查封，那么一家法院對查封財產(chǎn)的單獨處分權(quán)就會受到另一家法院的制約，甚至無法處分，這不但違背了法院審判、執(zhí)行權(quán)的唯一性和獨立性，也與法律當初設(shè)立查封制度的初衷背道而馳。輪候查封恰因其避免了同時性，從而避免了重復(fù)查封的出現(xiàn)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》對查扣財產(chǎn)事宜進行了詳細規(guī)范，并在司法解釋中首次提出了“輪候查封制度”，這對于規(guī)范當前人民法院查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的措施，維護當事人的合法權(quán)益具有重要的指導(dǎo)意義。然而，在實踐運用過程中，無論是執(zhí)行法官，還是協(xié)助執(zhí)行單位，對于輪候查封的相關(guān)問題產(chǎn)生了不同的理解，導(dǎo)致這一制度在實際運作中遭遇了一定的困難。

九、完善我國不動產(chǎn)查封登記的建議

（一）建立高效的信息共享平臺

進一步強化法院與不動產(chǎn)登記部門之間的數(shù)據(jù)實時共享，大幅提高信息傳遞的效率與準確性。通過搭建先進的信息化平臺，確保雙方能夠及時、全面地獲取和交換相關(guān)數(shù)據(jù)，從而有效避免信息延誤和誤差，為查封登記工作提供堅實的信息支撐。

（二）統(tǒng)一登記程序和規(guī)范

精心制定全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)查封登記操作指南，清晰明確流程和標準。消除各地在登記程序和規(guī)范上的差異，實現(xiàn)操作的一致性和規(guī)范性，確保查封登記工作在全國范圍內(nèi)遵循統(tǒng)一的規(guī)則和標準，提高工作的質(zhì)量和效率。

（三）加強解封管理

構(gòu)建嚴格的解封監(jiān)督機制，全力保障解封工作的及時性和準確性。明確解封的條件、程序和責(zé)任，加強對解封過程的監(jiān)督和審查，防止解封工作出現(xiàn)失誤或延誤，維護當事人的合法權(quán)益和法律秩序的穩(wěn)定。

（四）優(yōu)化公眾查詢服務(wù)

積極拓寬公眾查詢渠道，如打造便捷的線上平臺、設(shè)立實用的自助查詢終端等，并提供清晰易懂的查詢指引。方便公眾獲取不動產(chǎn)查封登記的相關(guān)信息，增強信息透明度，提升公眾對不動產(chǎn)交易的安全感和信任度。

十、結(jié)論

我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)查封登記制度在維護法律秩序和社會公平方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用，但仍存在一些需要改進和完善的地方。通過采取加強信息共享、規(guī)范操作程序、完善監(jiān)督機制等一系列措施，能夠進一步提升不動產(chǎn)查封登記制度的科學(xué)性和有效性，使其更好地服務(wù)于司法實踐和社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。劉 偉 報道

參考文獻：

[1]最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定

[2]最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知

[3]不動產(chǎn)登記暫行條例

[4]不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則

[5]不動產(chǎn)登記規(guī)程

[6]不動產(chǎn)登記理論與實務(wù)

作者單位：楚雄市自然資源局不動產(chǎn)登記中心

文章來源：《云南國土》雜志