越城區(qū)二手房掛牌量 “縮水了”！

當貝殼找房的二手房掛牌數(shù)，從4月14日的20572套，悄然滑落至11月 27 日的19260套，7個多月減少1312套的變化，像一把鑰匙，打開了紹興越城區(qū)二手房市場的 “情緒密碼”。

一邊是房東主動收縮供給、試圖 “保價”，一邊是成交仍依賴 “以價換量” 的買方邏輯。

在這場博弈里，越城區(qū)的二手房市場到底是冷了，還是在醞釀新的轉(zhuǎn)向？

先來看下《2025 年 1-10 月紹興越城區(qū)各板塊二手房成交套數(shù)》。

鏡湖（358 套）＞越城老城區(qū)（287 套）＞城西（268 套）＞兩湖（213 套）＞斗門（202 套）＞城南（201 套）＞迪蕩（110 套）＞城東（75 套）＞城北（73 套）＞皋埠（38 套）＞東湖（12 套）。

頭部板塊 “成交領(lǐng)跑”，袍江（兩湖+斗門）以414套位居首位，鏡湖以358套居二，是近年新盤集中交付的熱門板塊，次新房供給足、議價空間大；越城老城區(qū)、城西緊隨其后（均超250套），是成熟居住區(qū)，置換需求穩(wěn)定，共同撐起市場成交主力；皋埠（38套）、東湖（12套）成交不足50套，呈現(xiàn) “有價無市” 的冷態(tài)。

01.

4組數(shù)據(jù)看懂1-10月市場

從《越城區(qū)2025年1-10月二手房成交TOP10》來看，市場呈現(xiàn)出以下情況：

• 成交集中化：

1-10月越城區(qū)二手房成交樓盤TOP10中，鏡湖、兩湖、斗門3個板塊包攬7成熱門成交，紹興寶龍世家以33套位居榜首；

• 價格降幅擴：

10月成交均價較3月（一季度末）全線下行，單小區(qū)最大降幅達3504元/㎡（武地融創(chuàng)濱湖灣），超8成小區(qū)降幅超1000元 /㎡；

• 掛牌量收縮：

11 月（最新掛牌數(shù)據(jù)）較4月（一季度末），超80%小區(qū)掛牌量下降，最大降幅53套（紹興新城悅雋公館），供給端從 “新增” 轉(zhuǎn)向 “去庫存”；

• 區(qū)域分化深：

熱門板塊（兩湖）單小區(qū)最高成交33 套，冷門板塊（孫端）零成交，東湖、皋埠等板塊單季度成交不足10套，流動性差異顯著。

02.

市場深度拆解

• 供需端：掛牌收縮+成交集中，買方選擇 “用腳投票”

（1）掛牌量：房東預期謹慎，供給端 “減倉”

2025年4月（一季度末）越城區(qū)二手房掛牌量合計20572套，而截至11月27日的19260套，減少1312套；該數(shù)量比年初（1月6日）的19372套，還少了112套，核心小區(qū)掛牌量普遍下降，供給端 “不敢掛、不愿降” 情緒明顯，房東對市場預期從 “試探拋售” 轉(zhuǎn)向 “謹慎觀望”，更傾向通過 “縮量保價” 避免低價成交，供需關(guān)系進一步向買方傾斜。

說明：鏡湖數(shù)量增加原因為在板塊統(tǒng)計時加入了東浦板塊，導致數(shù)量增長。

（2）成交量：剛需主導，熱門板塊 “虹吸效應” 顯著

1-10月全區(qū)二手房成交呈現(xiàn) “兩極分化”，熱門板塊領(lǐng)漲。1-10月累計成交超20套的小區(qū)集中在次新房供應量較大的區(qū)域，剛需群體“只買對的，不買貴的”，次新房+高降價幅度的小區(qū)成為首選。

如：袍江（含：兩湖、斗門）紹興寶龍世家33套、紹興新城悅雋公館24套、紹興藝境20套、世紀廣場百合花園20套；鏡湖，龍湖金帝天匯30套，龍湖中天春江天境24套；城南，恒大珺睿府26套；城西，景瑞曦之湖23套，轅門新村南區(qū)23套。

• 價格端：“以價換量” 成常態(tài)，降幅較一季度擴大

對比2025年3月（一季度末）與10月成交均價，價格下行趨勢明顯，100%全線下行，無例外，一季度“以價換量” 是 “選擇性降價”，1-10月則是 “全面降價”，價格成為成交核心變量，無降價無成交的邏輯進一步強化。

如：袍江兩湖板塊新城悅雋公館，3月成交均價1.14萬/㎡，10月降至0.88萬/㎡，降幅2580元/㎡，部分房源成交價已低于2018年首開備案價（1.3萬/㎡），“虧本拋售” 仍在持續(xù)；

鏡湖板塊武地融創(chuàng)濱湖灣：3月成交均價2.18萬/㎡，10月降至1.83萬/㎡，降幅3504元 /㎡，高端改善盤也難抵降價壓力。

• 區(qū)域分化：3類板塊呈現(xiàn) “梯度差異”

根據(jù)1-10月成交量、價格降幅、掛牌量，可將越城區(qū)13個板塊分為3類，差異顯著，“配套+房源品質(zhì)” 的分化引發(fā)板塊分化，兩湖、斗門靠近年新盤交付的次新房吸引剛需，鏡湖靠規(guī)劃配套支撐改善需求；而冷門板塊因缺乏新增配套、房源老化等原因，逐步被市場 “拋棄”，未來分化可能進一步拉大。

03.

從 “量增價穩(wěn)” 到 “量穩(wěn)價降”，市場邏輯變了

2025年一季度與1-10月市場呈現(xiàn)明顯差異，核心邏輯從 “回暖試探” 轉(zhuǎn)向 “買方主導”，具體對比如下：

隨著掛牌量增速放緩、買方對“降價” 預期增強，市場從 “一季度的回暖幻想” 回歸理性——剛需不再因 “成交量上漲” 恐慌入場，而是等待更大降價幅度；房東則從 “跟風掛牌” 轉(zhuǎn)向 “惜售觀望”，供需兩端的謹慎共同推動市場進入 “量穩(wěn)價降” 階段。

04.

行情解讀：買方主導下的 “性價比博弈”

當前市場的核心矛盾，是“房東的降價意愿” 與 “買方的降價預期” 不匹配，具體表現(xiàn)為：

• 買方：等待“更低價” ，據(jù)中介從業(yè)人員介紹，一季度入場的剛需發(fā)現(xiàn) “買后仍降價”，觀望情緒升溫，且貨比三家周期從1個月延長至2-3個月；
• 房東：“降也難賣，不降更難賣” ，投資客（尤其兩湖、斗門板塊）為回籠資金，愿意 “虧本拋售”，但剛需房東因 “置換成本高”，降價幅度有限，導致部分老小區(qū) “掛而不售”；
• 中介：聚焦熱門小區(qū)，為提高成交效率，中介資源向兩湖、鏡湖等熱門板塊傾斜，冷門板塊房源曝光量不足，進一步加劇成交分化。

05.

未來預測：短期以價換量，中期看政策與配套

短期（3-6個月，2026年一季度前）：以價換量延續(xù)，價格仍有下行空間。

當前掛牌量雖收縮，但鏡湖、袍江兩大熱門板塊仍有高庫存，房東為在年底前回籠資金，可能進一步加大降價幅度；買方觀望情緒難改，僅 “超預期降價” 能撬動成交。

06.

買房/賣房建議

• 買房者：剛需可優(yōu)先關(guān)注袍江兩湖、斗門板塊次新房（如：紹興寶龍世家、新城悅雋公館），當前降價幅度已達歷史高位，且成交量穩(wěn)定，適合“自住 + 短期保值”；改善需求可等待鏡湖板塊高端盤進一步降價（如：武地融創(chuàng)濱湖灣），若降幅超 20% 可入場。
• 賣房者：投資客建議“盡快降價拋售”，尤其兩湖、斗門板塊，避免庫存進一步積壓；剛需置換者可 “先賣后買”，利用當前買方市場優(yōu)勢，賣出后有更多選擇空間，且能規(guī)避 “賣后降價” 風險。