樓市雖然比較低迷，但有些散戶已經(jīng)以投資客的身份入場了。

很多人對此提出質(zhì)疑：房價還在跌跌不休，投資客此時入場投資，能賺到錢嗎？

其實，這些投資客是比較小眾的群體。

房產(chǎn)投資換了一種打法

去年我曾經(jīng)分析過一次，當(dāng)時杭州出現(xiàn)了一些投資客購買市中心老破小的情況，他們主要看重的是這類房子租金收益率較高、容易出租。

但站在當(dāng)前時點(diǎn)回顧，從短期來看，去年在杭州買老破小的人應(yīng)該是被套住了。

過去一年杭州房價又跌了，尤其是今年四月份以來，杭州的二手房市場非常蕭條。

盡管租金收益率小幅提升，但關(guān)鍵問題是房價跌了 15% 左右，短期看顯然是賠錢的。

不過如果放長遠(yuǎn)來看，比如五年后、十年后，去年在杭州買老破小的投資客大概率能獲得一份合理的收益。

前段時間，我又看到一則新聞：哈爾濱房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一些投資客，他們同樣選擇投資市中心的老破小。

據(jù)新聞報道，他們買下老破小后重新裝修，按照租金收入計算，基本上十年左右就能收回成本，這意味著租金收益率高達(dá) 10%。

不過我估計新聞報道有點(diǎn)夸張，哈爾濱的房價遠(yuǎn)低于杭州，尤其是作為東北城市，過去幾年房價下跌時間較長，老破小的跌幅更大，其租金收益率較高，應(yīng)該是建立在房價大幅下跌的基礎(chǔ)上。

而且作為大城市，市中心的房子出租難度較小，如此看來，針對部分特定房源，租金收益率達(dá)到 5%-8% 是有可能的。

今天我們就來聊一個話題：如果暫時忽略房價漲跌，只關(guān)注租金收益率，是不是可以下手投資部分房產(chǎn)了？

租金收益率2%

我們先看一下相關(guān)數(shù)據(jù)，我一直有監(jiān)測全國主要城市的租金收益率。

下圖是全國一二線城市近期的住宅租金收益率，以及全國 50 個大中城市的總體租金收益率走勢。

2014 年高峰時，總體租金收益率達(dá)到 3% 左右，之后隨著房價大漲，租金收益率持續(xù)回落，2022 年跌到只有 1.8%，之后開始慢慢回升，今年三季度回升到 2%。

過去幾年房價和房租都在下跌，但房價的跌幅遠(yuǎn)超過房租，這就導(dǎo)致租金收益率出現(xiàn)了回升。

目前 2% 的租金收益率算高還是算低？

肯定是明顯低于歷史平均值，更低于發(fā)達(dá)國家的水平。

但我們可以將其與社會無風(fēng)險收益率相比，比如定期存款，目前利率也只有 1.5% 左右。

如此一來，2% 的租金收益率看似不高，但已經(jīng)超過了全社會的無風(fēng)險收益率，也不算低了。

畢竟當(dāng)前處于低息時代，而且未來一兩年、三五年，咱們的利率大概率還會往下走。

部分城市租金收益率超3%

我們再看具體城市的租金收益率。

全國一二線城市中，收益率較高的城市有：貴陽、長春、哈爾濱（收益率 3.3%），烏魯木齊（3.2%），西寧（3.1%），長沙（3%）。

這幾個城市中，除了長沙是中部大城市之外，其他都是邊遠(yuǎn)地區(qū)、邊疆地區(qū)的省會城市。

這些城市房價水平較低，且作為大城市，人口總體保持增長，租金收益率就顯得高一些。

而租金收益率較低的城市，都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部大都市：

深圳最低，只有 1.5%；北京、上海、南京、廈門、天津只有 1.6%；廣州、福州、青島只有 1.7%。

我們再來看一些典型的三線城市：

岳陽最高，達(dá)到 3.3%（岳陽作為中部地區(qū)的普通地級市，房價水平非常低，租金水平相對就顯得高了一些）；

洛陽 2.7%，惠州 2.6%（均為中西部普通地級市）；

三亞只有 1.4%（三亞房價很高，是全國著名的度假區(qū)，租金也不低，但房價基數(shù)大導(dǎo)致收益率偏低）；

溫州 1.6%、泉州 1.7%（這兩個是東南地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市）。

總體來看，一線城市的租金收益率最低。

二線城市則分為兩類，一類是強(qiáng)二線城市，租金收益率也偏低；另一類是普通二線城市（尤其是邊遠(yuǎn)地區(qū)的省會城市），收益率相對較高。

而大部分三四線城市的租金收益率要低于普通二線城市（尤其是省會城市）。

因為三四線城市雖然房價更低，但人口流動性較小，租房需求不是很旺盛；而普通二線省會城市房價偏低，且具有人口吸附力，務(wù)工、做生意的人較多，租房需求相對旺盛。

我們再回頭看新聞中 “南方投資客去哈爾濱投資老破小” 的現(xiàn)象。

通過咱們的數(shù)據(jù)就能得到解釋：哈爾濱全市的租金收益率達(dá)到 4.3%，位居全國第一，如果是部分特定房源，收益率超過 5% 也是有可能的。

我的建議是：從長期來看，投資房產(chǎn)要兼顧房子的升值性和租金收益率。

過去樓市行情好的時候，大家投資房產(chǎn)不看租金收益率，只看升值性和房價漲幅。

但展望未來十年、二十年，房價漲幅會遠(yuǎn)小于過去的十年、二十年，因此必須增加租金收益率的權(quán)重。

總體來看，在一線、二線城市中，選擇一些能夠兼顧升值性和租金收益率的城市，是可以做一些嘗試性、小體量的房產(chǎn)投資的。