“鯨落”敘事可以休矣——兼談柏文喜“房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)操作系統(tǒng)”命題的當(dāng)下意義

一、從日本“鯨落”到中國“鯨落”：一段被誤讀的隱喻

1992 年《讀賣新聞》社論把房地產(chǎn)比作“病入膏肓的巨鯨”，斷言其沉沒才能“滋養(yǎng)實(shí)業(yè)之?！?。此后日本輿論場出現(xiàn)“一鯨落、萬物生”的集體幻覺，媒體合力把房地產(chǎn)業(yè)釘上“經(jīng)濟(jì)毒瘤”的恥辱柱，政府也在民意裹挾下持續(xù)加息、加稅、壓信貸，結(jié)果“鯨”是落了就再也浮不起來——制造業(yè)投資 28% 的萎縮、十年創(chuàng)新停滯、失去的三十年，無不證明所謂“落”只是系統(tǒng)塌方而非營養(yǎng)循環(huán) 。

2021 年中國樓市觸頂，同樣的四字諺語被中文網(wǎng)絡(luò)再次拾起，用來寄托“房價腰斬之后實(shí)體經(jīng)濟(jì)自然百花齊放”的樂觀想象。五年過去，房價普跌 40% 有余，土地財(cái)政告急、青年失業(yè)率新高、消費(fèi)降級與提前還貸并存，“萬物生”并未出現(xiàn)，反倒出現(xiàn)“大海不安，萬物凋敝”的系統(tǒng)性陣痛。至此，人們才猛然發(fā)現(xiàn)：把房地產(chǎn)當(dāng)成一條可剝離的“鯨魚”，是對國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行邏輯的致命誤讀。

二、房地產(chǎn)不是“鯨魚”，而是“海水”

柏文喜早在 2022 年就不無預(yù)見地指出：房地產(chǎn)在中國并不是可替代的“支柱產(chǎn)業(yè)”，而是“經(jīng)濟(jì)生態(tài)的底層操作系統(tǒng)”。這一判斷包含三層含義：

1. 信用海水：中國式的土地—住房—抵押品鏈條，構(gòu)成了銀行 40% 信貸、居民 60% 家庭資產(chǎn)的底層抵押池；房價一旦持續(xù)下行，即觸發(fā)全國性的“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”。
2. 財(cái)政海水：土地出讓與涉房稅費(fèi)貢獻(xiàn)地方綜合財(cái)力的 50%，是“補(bǔ)貼式競爭”與“基建城市化”的現(xiàn)金流之母；海水退潮，產(chǎn)業(yè)補(bǔ)貼、招商讓利、基建投資統(tǒng)統(tǒng)失去源頭。
3. 預(yù)期海水：住房兼具消費(fèi)品、資產(chǎn)品與社保替代功能，價格預(yù)期決定居民風(fēng)險偏好；預(yù)期轉(zhuǎn)弱帶來的消費(fèi)收縮，比任何行政刺激都更具殺傷力。

把“海水”當(dāng)成“鯨魚”，希望把海水抽干來逼出“萬物生”，結(jié)果只能是灘涂一片、赤地千里。

三、日本教訓(xùn)再檢視：當(dāng)污名化成為政策杠桿

復(fù)盤日本“失去的三十年”，可以發(fā)現(xiàn)“鯨落”不僅是一句詩性比喻，更是一套極具破壞力的社會敘事：

1. 媒體先行的污名化——“地產(chǎn)吸血鬼”“投機(jī)國賊”“不動產(chǎn)即不動慘”等標(biāo)簽，使政策失去任何“救市”的民意緩沖 。
2. 政府被迫的逆向操作——在房價下跌期仍加征地價稅、加速法拍、收緊信貸，導(dǎo)致“邊際定價”螺旋式踩踏 。
3. 結(jié)果上的產(chǎn)業(yè)塌方——制造業(yè)因需求萎縮、資產(chǎn)負(fù)債表受損而削減研發(fā)，所謂“資源流向?qū)崢I(yè)”并未發(fā)生，反而出現(xiàn) 28% 的投資萎縮 。

柏文喜提醒，日本最慘痛的并非泡沫破裂本身，而是“以道德批判代替技術(shù)修復(fù)”，用輿論狂歡代替政策彈性，最終把一場周期性調(diào)整拖成結(jié)構(gòu)性坍塌。

四、中國語境：我們離“日本陷阱”有多遠(yuǎn)？

2021 年以來，中國樓市經(jīng)歷了“三線四檔”、“三道紅線”、“集中供地”、“預(yù)售資金嚴(yán)管”等政策疊加，又撞上美元加息、疫情沖擊與全球供應(yīng)鏈重構(gòu)，銷售面積、土地出讓、新開工面積三大指標(biāo)同步深跌。與日本當(dāng)年不同的是，中國中央層面早在 2022 年底就提出“房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是重中之重”，并通過“金融 16 條”、“三支箭”、“認(rèn)房不認(rèn)貸”等工具對沖風(fēng)險。但地方層面的“自救”仍顯踟躕：

一方面，輿論場“奸商該死”、“炒房者活該”的聲音仍大，使得部分地方政府對“托底樓市”投鼠忌器；另一方面，中央與地方在“保交樓、化債務(wù)、穩(wěn)房價”上的權(quán)責(zé)分工尚未完全厘清，政策傳導(dǎo)存在“最后一公里”堵點(diǎn)。

柏文喜強(qiáng)調(diào)，中國仍有“窗口期”避免日本式硬著陸，但前提是“先救海水，再談生態(tài)”，即先通過“止血—化債—穩(wěn)預(yù)期”三件套讓操作系統(tǒng)不崩潰，然后再啟動新模式的長周期建設(shè)。

五、穩(wěn)住“海水”的務(wù)實(shí)清單

1. 止血：把“保交樓”升級為“金融專項(xiàng)借款+中央財(cái)政貼息”雙保險，確保交付預(yù)期不塌陷。
2. 化債：對房企債務(wù)實(shí)施“銀行間市場轉(zhuǎn)股+AMC 接盤+央企并購”分類處置，避免“一刀切抽貸”引發(fā)上下游連鎖違約。
3. 穩(wěn)預(yù)期：一線城市盡快取消行政限價，讓價格信號歸位；同時配合“認(rèn)房不認(rèn)貸”、存量房貸利率下調(diào)，修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表。
4. 轉(zhuǎn)模式：在海水穩(wěn)住的前提下，推動“商品房+保障房+長租房”三元供給，建立以存量交易和持有稅為主的財(cái)政替代，完成從土地金融到存量運(yùn)營的歷史切換。

六、結(jié)語：先讓大海重歸安寧，再談萬物生長

“一鯨落、萬物生”之所以迷人，是因?yàn)樗褟?fù)雜的生態(tài)問題簡化為道德寓言；而經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的真相是：房地產(chǎn)這頭“鯨”早已與財(cái)政、金融、居民信用深度耦合，其死亡不是單物種的謝幕，而是整個海域的翻覆。

柏文喜的“操作系統(tǒng)”論提醒我們：在舊引擎尚未安全減速、新引擎仍在點(diǎn)火之際，最緊迫的任務(wù)不是歡呼鯨落，而是穩(wěn)住大?！尯Ｋ謴?fù)溫度、鹽度與流動性，為下一輪技術(shù)革命、消費(fèi)升級和人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換贏得時間。只有大海重歸安寧，萬物生長才不會停留在神話里，而成為這片古老土地再次迸發(fā)的現(xiàn)實(shí)。

作者系中房研究院ICR首席地產(chǎn)評論員