18年中國樓市火得一塌糊涂，商品房銷售額和均價都創(chuàng)了歷史新高，大家買房熱情特別高，可馬云偏偏說八年后中國最便宜的就是房子，房價會像蔥價一樣低，當時大伙只當是玩笑話，沒人相信。

2026年 “十五五” 規(guī)劃馬上要啟動，樓市風向已經徹底轉了，即將迎來三大關鍵轉變，馬云當年 “房價如蔥” 的預判，這次真能實現(xiàn)嗎？

這幾年總有人提到馬云2017年說的“8年后房子或許會成為最便宜的東西”，當時他說這話的時候，不少人都誤會成了房價要全面暴跌成大蔥價，但根本就不是那么回事。

他真正想說的是，之前房子那種“不愁賣、隨便漲價”的稀缺性會慢慢的消失，而不是所有的房子都變得一文不值。

而隨著時間的發(fā)展，2025年這個趨勢已經很明顯了，全國許多城市的二手房均價已經連續(xù)跌了41個月了，光前三個季度就跌了5.79%。

但有意思的是，租金的收益率只要能穩(wěn)住2.5%，房價就很難再往下跌了，不過不同城市、不同板塊的房價走勢早就分道揚鑣了。

2026年正好是他說的“8年后”的關鍵年份，這一年房價的變化，不再是政策推著走，而是真真切切由居住需求和市場規(guī)律說了算。

而這種最直觀的變化就是不同地方的房價簡直就是“冰火兩重天”，核心還是得看租金能不能撐起房價。

像上海張江、成都高新區(qū)這種一線和強二線城市的核心板塊，房價已經穩(wěn)住了，一年漲跌幅也就是±3%，有些戶型好、位置佳的房子還能小漲一點。

支撐這些地方房價的關鍵就是租金收益率能穩(wěn)定在2%到2.5%之間，租出去的錢夠還八成以上的月供。

而這里的租客也都大多是附近企業(yè)的員工，有著穩(wěn)定的收入，租房的需求也都是實打實的。

2025年三季度的時候，成都高新區(qū)租金收益率剛剛回升到2%，當?shù)胤績r立馬就不跌了。

再看上海張江，那里一套100平米的房子，每個月的租金就能到8000塊，想租的人還不少，供需特別平衡。

但弱二線和三四線城市就完全是另外一個樣子，房價還是在不停的往下掉，跌幅大概在3%到8%之間。

尤其是那些文旅盤和資源挖完了的城市，租金低得可憐，收益率連1%都不到，房價更是跌到了“千元一平米”的水平。根本原因就是人在往外走，沒人住房子自然不值錢。

這些地方的新房庫存夠賣30多個月，二手房掛出去120天以上都賣不掉是常事，不少房子變成了“賣不掉也租不出”的燙手山芋。

有個三四線城市的文旅盤，買的時候花了100萬，現(xiàn)在一個月租金才800塊，收益率剛到0.96%；像黑龍江鶴崗那樣的地方，100平米的房子總價也就5到8萬，和大城市的一個衛(wèi)生間價格差不多。

現(xiàn)在買房的人想法也變了，不再盯著“產權”不放，更在乎住得舒不舒服。

95后剛需買房，最先考慮的是能不能馬上住得方便，上班路上不能超過30分鐘，小區(qū)里最好有健身的地方、樓下就有便利店，房子不用大，總價別太高才好。

而35到50歲的改善族，差不多一半人都是賣了老房子換新房，他們更看重租金能不能覆蓋月供、物業(yè)好不好、戶型實不實用，再也不會盲目跟風追漲了。

租房市場也越來越頂用，成了住房需求的重要補充。預計2026年全國租賃市場規(guī)模能突破3.8萬億元，一線城市里超過45%的年輕人都會選擇長期租房。

現(xiàn)在品牌長租公寓越來越多，能占到市場的20%，“拎包入住”“定期保潔”這些服務成了標配，租房和買房的居住體驗差得越來越小了。

房子的投資屬性也在減弱，以前靠炒房暴富的邏輯徹底行不通了。2026年買房子投資，一年能賺2%-3%就不錯了，和銀行理財產品收益差不多。

而且二手房掛牌量可能會突破950萬套，有些租金低的地方，房子掛半年都賣不出去，能不能賣出去比房價跌不跌更讓人操心。

現(xiàn)在房子值不值錢，全看居住品質，同一個區(qū)域里，租金收益率能到2.5%以上的好房子，和那些收益率不足1%的差房子，價格能差出25%。

家里的資產配置里，房產占比也從2017年的65%降到了50%以下，大家都在把沒人住的差房子換成核心區(qū)的好房子，圖個穩(wěn)定。

回頭看馬云的預言，不能說完全準，但大趨勢是對的。房子不再稀缺、投資屬性下降、不同地方房價分化，這些都和他“房子回歸居住本質”的判斷吻合。

只是他說的“便宜”有點籠統(tǒng)，核心城市因為有產業(yè)和人口支撐，房價沒跌那么夸張，比預想中抗跌。

其實預言的價值不在于說準具體價格，而是抓住了市場規(guī)律，2026年的這些變化，就是規(guī)律起作用的結果。

對普通購房者來說，2026年買房得更理性。剛需族就挑租金收益率2%以上、人口一直在流入的城市主城區(qū)，選小戶型，重點看好不好賣、能不能馬上住。

改善族可以把“租金覆蓋六成以上月供”當成標準，多關注物業(yè)、綠化這些長期用得上的價值，別太在意短期房價波動。

想投資的話，一定要避開租金收益率低于1.5%的區(qū)域，核心城市的優(yōu)質住宅可以當“穩(wěn)定收租的資產”來配，但別再想著靠它漲價賺錢了。

2026年的這些房價轉變，不光印證了馬云預言的核心邏輯，更說明樓市從以前的瘋狂投機，變成了現(xiàn)在的理性消費。

未來樓市的關鍵詞就是分化、實用、現(xiàn)金流，房子最終會回到它的本質——一個用來住的商品，這才是最值得關注的變化。