過(guò)去幾年，提到城市更新，大家焦點(diǎn)永遠(yuǎn)是城中村、拆遷分房、財(cái)富神話。

但你有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，就在廣州真正的經(jīng)濟(jì)命脈——環(huán)市東、天河北、東風(fēng)路等老牌核心商圈，一場(chǎng)更隱秘、更致命的危機(jī)正在蔓延：

一大批“中年樓宇”正在集體掉隊(duì)。

它們占據(jù)著全市最金貴的土地，卻內(nèi)部陳舊、電梯老舊、層高壓抑；

它們身處核心地段，出租率卻一年不如一年，租金競(jìng)爭(zhēng)力被一棟棟新樓碾壓。

這些陳舊的寫(xiě)字樓，就像城市核心區(qū)的“隱形炸彈”：

鎖死產(chǎn)業(yè)升級(jí)的可能，每天都在以百萬(wàn)級(jí)的速度蒸發(fā)租金收入！

就在這幾天，廣州首次用制度性文件，把這事擺上桌面——《低效樓宇更新意見(jiàn)稿》正式公布。

來(lái)源：廣州住建局

這不是簡(jiǎn)單的翻新，這是廣州第一次系統(tǒng)性地給核心商辦資產(chǎn)“立規(guī)矩、開(kāi)綠燈、定方向”。

這一次，廣州要?jiǎng)拥牟皇谴?，而是樓宇?jīng)濟(jì)的命脈。

背后的城市邏輯，比你想象得大得多。

樓宇經(jīng)濟(jì)“中年危機(jī)”：為什么廣州必須出手？

樓宇經(jīng)濟(jì)曾是廣州的“功臣”。

上世紀(jì)90年代，環(huán)市東的寫(xiě)字樓讓廣州成為華南金融中心；天河北匯集總部經(jīng)濟(jì)，撐起了城市的驕傲……

但時(shí)代變了。

當(dāng)企業(yè)需要更靈活、更智能、更數(shù)字化的辦公空間，這些老樓宇的痛點(diǎn)就開(kāi)始變得難以忍受。

比如，體驗(yàn)感差，早上等電梯超過(guò)10分鐘；空調(diào)系統(tǒng)時(shí)好時(shí)壞；客戶(hù)來(lái)了，老舊的大堂讓公司形象掉價(jià)；消防設(shè)施老舊、改造難度大，維護(hù)成本不斷攀升；樓板層高太低，無(wú)法承載現(xiàn)代化的科技或研發(fā)需求……

來(lái)源：小紅書(shū)

最典型的就是曾為廣州首個(gè)CBD的環(huán)市東商圈。

這里擁有約65萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓存量，如今正面臨集體挑戰(zhàn)。

這種“高地段價(jià)值配不上樓宇狀態(tài)”的困境，讓老商圈的競(jìng)爭(zhēng)力正快速流失。

城市競(jìng)爭(zhēng)不是拼樓高，而是拼樓的生產(chǎn)效率。

如果樓宇不更新，產(chǎn)業(yè)就會(huì)走；產(chǎn)業(yè)走了，GDP、就業(yè)、稅收都會(huì)受影響。

這就是廣州為什么必須出手的根本原因：

城市從擴(kuò)張時(shí)代走向存量時(shí)代，樓宇更新就是城市第二次生長(zhǎng)的關(guān)鍵落子。

新政四大暴擊利好：爛樓也能“洗白”翻倍？

這份《低效樓宇更新意見(jiàn)稿》核心目標(biāo)是：給舊樓宇“二次生命”。

來(lái)源：廣州市關(guān)于推進(jìn)低效樓宇更新提升的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）

其中幾個(gè)關(guān)鍵變化，堪稱(chēng)對(duì)樓宇業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的“神仙利好”。

其一，最大驚喜莫過(guò)于功能轉(zhuǎn)換放開(kāi)，商辦終于能“重新做人”。

過(guò)去，商辦樓宇一旦閑置，幾乎就是“用途死局”。

現(xiàn)在，政策首次明確支持：

辦公可轉(zhuǎn)教育、文創(chuàng)、研發(fā)；商業(yè)可轉(zhuǎn)體驗(yàn)店、概念店、沉浸式業(yè)態(tài)；

部分樓宇可轉(zhuǎn)社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施；甚至可調(diào)整使用功能（視評(píng)估而定）。

來(lái)源：廣州市關(guān)于推進(jìn)低效樓宇更新提升的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）

一句話：低效樓宇不再被“用途桎梏”綁定命運(yùn)，這比補(bǔ)貼更有力。

其二，加電梯、補(bǔ)消防、建連廊…新增面積“不計(jì)容”

這對(duì)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主來(lái)說(shuō)，是實(shí)打?qū)嵉摹坝布?lì)”：

對(duì)新增消防樓梯、電梯、連廊、無(wú)障礙設(shè)施等必要配套，可不計(jì)容。

不計(jì)容=不占面積指標(biāo)=不影響成本。

意味著，你可以零成本加裝連廊、升級(jí)電梯，讓樓宇動(dòng)線和消防系統(tǒng)全面現(xiàn)代化，直接提高租金的議價(jià)能力和樓宇資產(chǎn)價(jià)值！

其三，從單棟到片區(qū)，廣州要做“大尺度更新”。

過(guò)去是“一棟樓一棟樓改”，現(xiàn)在是：樓宇 →片區(qū) →商圈一體化更新。

未來(lái)幾年，市中心可能出現(xiàn)一次“集體煥新”，這是廣州城市形象的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

來(lái)源：《廣州市關(guān)于推進(jìn)低效樓宇更新提升的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》

其四，首次提出“樓宇I(lǐng)P化”。

政策提出要打造差異化樓宇I(lǐng)P，引入首店、旗艦店、概念店；發(fā)展體驗(yàn)式消費(fèi)；數(shù)字化運(yùn)營(yíng)樓宇等。

也就是說(shuō)，廣州不再滿(mǎn)足于“樓宇密度”，而要追求“樓宇的品牌力”。

未來(lái)的核心區(qū)，可能是“一棟樓代表一個(gè)產(chǎn)業(yè)，一棟樓代表一個(gè)人群”。

其五，解決遺留問(wèn)題，“一紙證明”盤(pán)活歷史爛賬

光允許換功能還不夠，真刀真槍干起來(lái)，用地和審批才是最難啃的骨頭。

針對(duì)那些因?yàn)闆](méi)拿到不動(dòng)產(chǎn)證或登記用途不符導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)的“疑難雜癥”。

文件說(shuō)：區(qū)政府指定部門(mén)開(kāi)具“場(chǎng)地使用證明”。

來(lái)源：《廣州市關(guān)于推進(jìn)低效樓宇更新提升的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》

拿著這玩意兒，就能去市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)辦理商事登記。

這簡(jiǎn)直是盤(pán)活歷史遺留問(wèn)題物業(yè)的“尚方寶劍”。

解決了企業(yè)入駐的身份問(wèn)題，才能真正把人流、錢(qián)流導(dǎo)進(jìn)來(lái)。

從“停業(yè)廢墟”到年入4000萬(wàn)的絕地反擊

其實(shí)，在政策出臺(tái)之前，廣州其實(shí)已經(jīng)做出成功樣板。

比如，始建于1986年的星級(jí)涉外商務(wù)酒店“廣州嘉福國(guó)際大酒店”，1990年投入使用。這里曾是廣州初代CBD地標(biāo)性建筑、區(qū)莊第一高樓。

但因外觀老舊、營(yíng)收逐年降低，于2018年后全面停業(yè)。珠實(shí)集團(tuán)接手后采用“微改造”，保留主體結(jié)構(gòu)并進(jìn)行立面翻新和空間優(yōu)化，打造成“健康+科技”產(chǎn)業(yè)綜合體——環(huán)東廣場(chǎng)，成功引入55家企業(yè)（含6家上市公司）。

環(huán)東廣場(chǎng)改造前后對(duì)比圖（來(lái)源：廣州越秀發(fā)布）

2024年，其出租率和租金水平領(lǐng)跑越秀區(qū)，經(jīng)營(yíng)收入超4000萬(wàn)元。以太廣場(chǎng)曾是流花湖商圈的高光地標(biāo)，承載寶潔亞太總部、勞斯萊斯展廳等輝煌歷史。廣交會(huì)遷走后人氣衰減，2022年歇業(yè)并短暫作為方艙醫(yī)院。來(lái)源：奧寶公眾號(hào)2024年奧寶公司取得20年經(jīng)營(yíng)權(quán)，以“公園+商業(yè)+科技”模式重塑空間，將生態(tài)與數(shù)字產(chǎn)業(yè)結(jié)合，預(yù)計(jì)年?duì)I收5億元、稅收超5000萬(wàn)，實(shí)現(xiàn)核心區(qū)商業(yè)重生。來(lái)源：奧寶公眾號(hào)

北京路潮樓于2005年亮相，是廣州老商場(chǎng)之一。

改造更名為粵·潮樓NEWIN后，保留本地文化基因，通過(guò)重構(gòu)空間和動(dòng)線，打造垂直立體的嶺南意蘊(yùn)“街梯式”戶(hù)外空間。

粵·潮樓成為年輕人心中的潮流開(kāi)創(chuàng)地（來(lái)源：東升控股）

項(xiàng)目預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額2.5億元，創(chuàng)造600+崗位，成為北京路年輕化重塑樣本。

這些案例清晰地表明：低效樓宇并非無(wú)藥可救，而是等待一次“換芯換殼”的二次激活。

一場(chǎng)不喧嘩，卻最重要的城市變革

廣州的壓力很現(xiàn)實(shí)：珠江新城成熟了，天河?xùn)|進(jìn)入更新期，海珠沿江帶迎來(lái)重構(gòu)，越秀老商圈競(jìng)爭(zhēng)力下降，科技創(chuàng)新需求快速增長(zhǎng)，新產(chǎn)業(yè)要空間、要載體。

如果樓宇不更新，產(chǎn)業(yè)就走；產(chǎn)業(yè)走了，GDP、就業(yè)、稅收都會(huì)受影響。

城市競(jìng)爭(zhēng)不是拼樓高，而是拼樓的生產(chǎn)效率。

這份政策，就是廣州在存量時(shí)代的關(guān)鍵落子。

廣州現(xiàn)在做的不是“翻新幾棟樓”，而是：修復(fù)城市空間肌理，讓老城區(qū)重新?lián)碛挟a(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，讓每一平空間重新創(chuàng)造價(jià)值。

這是一場(chǎng)溫和卻深刻的“空間革命”。

未來(lái)幾年，你可能會(huì)看到：

環(huán)市東煥新、天河北更新、北京路換血、一批老樓宇“換殼換芯”……

這不是簡(jiǎn)單改造，是廣州的二次生長(zhǎng)。

而這次長(zhǎng)在樓宇里，長(zhǎng)在商圈里，也長(zhǎng)在城市的未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力里。

你認(rèn)為哪一棟“中年樓宇”最急需更新？

歡迎在評(píng)論區(qū)留下你的觀察和思考！