最近幾年海外房產(chǎn)賽道很火，濤哥也報(bào)道過(guò)，不少地產(chǎn)人選擇去國(guó)外搞開(kāi)發(fā)和渠道。

而大家聊起海外置業(yè)，大多目光還是集中在傳統(tǒng)的歐美、東南亞等區(qū)域，畢竟這些地方發(fā)展成熟，或者華人比較集中。

但最近濤哥發(fā)現(xiàn)，一個(gè)中東“土豪國(guó)”樓市非?；鸨?，甚至發(fā)生“五年翻倍”的造富現(xiàn)象，而它就是——

阿聯(lián)酋，包括著名城市迪拜、阿布扎比

迪拜實(shí)景圖

上半年濤哥就看到這樣一則消息，開(kāi)發(fā)商Aldar在迪拜的The Wilds項(xiàng)目，首期734套別墅開(kāi)盤秒光售罄。

最引人矚目的是，它開(kāi)盤銷售規(guī)模非常驚人，高達(dá)13.8億美元、折合人民幣近百億。

要知道，阿聯(lián)酋是一個(gè)本地人口僅有131萬(wàn)的國(guó)家，人口還不如我們一個(gè)普通縣城。

但它一次開(kāi)盤就百億級(jí)，媲美北京、上海銷冠級(jí)紅盤，更讓濤哥驚訝的是，92%的房源都被外國(guó)人搶走了。

印度投資者搶走4.2億美元份額，中國(guó)買家豪擲3.1億美元投資，英國(guó)人斥資2.5億美元買房…

Aldar The Wilds效果圖

后來(lái)了解到，對(duì)目前的迪拜和阿布扎比而言，這種現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，幾乎每一次開(kāi)盤，都在被全球投資者“瘋搶”。

僅僅迪拜市場(chǎng)，今年上半年樓市交易量就有約人民幣6400億，不斷突破新高。

尤其是在全球資產(chǎn)配置風(fēng)口下，不少聰明的中國(guó)投資者已默默布局，在阿聯(lián)酋樓市“掘金”。

不久前濤哥去旅游，順便看了下迪拜的樓市，發(fā)現(xiàn)“土豪國(guó)”確實(shí)火得不一樣。

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國(guó)際化土壤，開(kāi)放融合的生活環(huán)境

過(guò)去大家對(duì)中東的印象，可能是相對(duì)的保守和刻板。

但真實(shí)的迪拜、阿布扎比顛覆以往認(rèn)知，這里沒(méi)有封閉的壁壘，反而有全球共同體的樣子。

首先是完全國(guó)際化的生活環(huán)境，適合來(lái)自全球旅游、居住的客戶

走在迪拜、阿布扎比的街頭，很難想象數(shù)公里外可能就是茫茫沙漠，城市里通過(guò)滴灌技術(shù)鋪就大片綠植。

在中東綠化就是財(cái)富的象征，據(jù)說(shuō)平均每棵樹(shù)每年維護(hù)成本高達(dá)2萬(wàn)人民幣，家中院子種滿綠植的都是“土豪”。

迪拜實(shí)景圖

在迪拜和阿布扎比，配套更是直接對(duì)標(biāo)紐約、東京、上海這種級(jí)別大都市。

在世界上最大的購(gòu)物中心DUBAL MALL，既能逛奢侈品牌也能找到中餐廳；想要休閑還有世界最大的室內(nèi)滑雪場(chǎng)、沉浸式數(shù)字博物館，也有碧海沙灘浴場(chǎng)…

聊起文化這里也足夠包容，阿聯(lián)酋在伊斯蘭國(guó)家中相對(duì)開(kāi)放，并且也是中國(guó)重要貿(mào)易伙伴，完全不用為“文化適應(yīng)”焦慮。

迪拜實(shí)景圖

其次是完全國(guó)際化的人口結(jié)構(gòu)，85%都是外籍人口，華人融入無(wú)壓力

“路上每遇到5個(gè)人，可能只有1個(gè)本地人”地華人朋友告訴我們。

數(shù)據(jù)也印證了這點(diǎn)，阿聯(lián)酋常駐人口中外籍人口占比88.5%，來(lái)自英國(guó)、美國(guó)、中國(guó)等各地人口在這里形成了多元社群。

我們?cè)诋?dāng)?shù)卮蜍囈矌缀醵际前突固顾緳C(jī)，當(dāng)?shù)厝A人超市、華人學(xué)校也一應(yīng)俱全，幾乎沒(méi)有生活層面的隔閡。

阿布扎比實(shí)景圖

另外還有完全國(guó)際化的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，通過(guò)旅游、貿(mào)易驅(qū)動(dòng)形成開(kāi)放生態(tài)

阿聯(lián)酋能吸引全球人來(lái)生活，核心是它有“能留住人的產(chǎn)業(yè)生態(tài)”。

很多人不知道的是，他們?cè)缣觥笆鸵蕾嚒保奄Q(mào)易、旅游、金融做成了支柱產(chǎn)業(yè)。

僅迪拜2024年就吸引1870萬(wàn)國(guó)際游客，迪拜國(guó)際機(jī)場(chǎng)吞吐量位居亞洲第一，杰貝阿里港是中東最大港口，2024年集裝箱吞吐量達(dá)1550萬(wàn)標(biāo)箱。

開(kāi)放環(huán)境提供了大量國(guó)際化工作機(jī)會(huì)，大家熟悉的華為、騰訊、小鵬都在積極布局，我們?cè)诼飞弦部吹矫缊F(tuán)外賣騎手、以及各種品牌的中國(guó)新能源車。

美團(tuán)外賣全面布局阿聯(lián)酋

小鵬進(jìn)駐阿聯(lián)酋

當(dāng)然大家最關(guān)注的可能還是房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，據(jù)悉阿布扎比最大開(kāi)發(fā)商是Aldar、阿聯(lián)酋最大的華人代理公司是Desea，他們都非常重視來(lái)自中國(guó)的買家。

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一體化開(kāi)發(fā)，國(guó)企主導(dǎo)的火爆樓市

與當(dāng)?shù)厝A人交流后，最大的感受就是，迪拜、阿布扎比的樓市熱度非常高。

他們沒(méi)有國(guó)內(nèi)的示范區(qū)甚至樣板間，很多只有剛圍起圍擋的工地，據(jù)說(shuō)開(kāi)盤當(dāng)天就被全球賣家“秒空”。

當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)常以“國(guó)企主導(dǎo)+一體化開(kāi)發(fā)”模式，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，會(huì)同步完成社區(qū)配套、甚至地標(biāo)的建設(shè)。

一體化開(kāi)發(fā)邏輯，大型社區(qū)為客戶帶來(lái)完善的生活方式

2025上半年，最具代表性的迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)，創(chuàng)下有史以來(lái)最高的交易量。

根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)Property Finder的數(shù)據(jù)，總交易量達(dá)到3269 億迪拉姆（約人民幣6400億），較2020年上半年增長(zhǎng)超10倍。

當(dāng)?shù)貒?guó)企主導(dǎo)的社區(qū)開(kāi)發(fā)模式很有看點(diǎn)，我去看了當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商Aldar Properties的項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)他們做了很多地標(biāo)建筑和成熟大型社區(qū)。

包括水上盧浮宮、扎耶德國(guó)家博物館以及剛動(dòng)工的迪士尼主題公園，這些世界級(jí)地標(biāo)建筑，他們幾乎是全部包攬。

阿布扎比盧浮宮與阿布扎比天際線實(shí)景圖

他們?cè)诎⒉荚鹊囊呀ǔ缮鐓^(qū)，無(wú)論是道路建設(shè)，還是社區(qū)中心、學(xué)校、醫(yī)院都建設(shè)齊全，這也是硬實(shí)力的體現(xiàn)。

據(jù)悉當(dāng)?shù)貜捻?xiàng)目開(kāi)賣到交付通常3-5年周期，但付款方式比較靈活，而最終交付給客戶的，往往是配套也建成的完整生活方式。

Aldar開(kāi)發(fā)社區(qū)實(shí)景圖

以國(guó)企操盤為主，最大程度上確保規(guī)劃落地

不同于很多國(guó)家由民間資本主導(dǎo)市場(chǎng)，阿聯(lián)酋市場(chǎng)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要還是集中在本地國(guó)企手中。

比如Aldar是阿布扎比最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，占據(jù)當(dāng)?shù)爻?成市場(chǎng)份額，其最大股東是阿布扎比主權(quán)基金Mubadala，標(biāo)準(zhǔn)的“國(guó)企”。

這家國(guó)企市值超1100億人民幣，遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)排名第一的保利發(fā)展，資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)能力都不容小覷，在阿布扎比、迪拜以及海外都有布局。

因?yàn)槭菄?guó)企，他們對(duì)城市發(fā)展有著更高的理解，會(huì)有節(jié)奏地落地規(guī)劃愿景。

比如在阿布扎比就連續(xù)開(kāi)發(fā)文化中心薩迪亞特島、度假中心亞斯島，以及下一個(gè)度假目的地法赫德島，不斷為全球投資者帶來(lái)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

薩迪亞特島實(shí)景圖

亞斯島實(shí)景圖

走訪迪拜和阿布扎比市場(chǎng)，我們發(fā)現(xiàn)他們的一體化規(guī)劃理念，很多或許值得我們借鑒參考。

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全球化資產(chǎn)，富豪配置的一致選擇

聊起海外地產(chǎn)投資，我們交流下來(lái)發(fā)現(xiàn)，阿聯(lián)酋房產(chǎn)的投資需求會(huì)更加多元化。

很多歐美客戶有長(zhǎng)期居住需求，不少中國(guó)客戶出于子女教育考慮，還有部分富豪階層需要分散投資…

全球客戶置業(yè)目的各不相同，但本質(zhì)投資邏輯是一樣是：購(gòu)置一處有增值潛力、有競(jìng)爭(zhēng)力的全球化資產(chǎn)。

阿聯(lián)酋房產(chǎn)第一大優(yōu)勢(shì)，是業(yè)主都來(lái)自全球，規(guī)避集中性拋售風(fēng)險(xiǎn)

這點(diǎn)其實(shí)還蠻有意思的，開(kāi)發(fā)商Aldar 的朋友告訴我們，他們每一次開(kāi)盤會(huì)在全球主流市場(chǎng)進(jìn)行類似“配額”的操作。

比如本地客戶占比多少、英國(guó)客戶占比多少、中國(guó)客戶占比多少…構(gòu)建多元化國(guó)際化社區(qū)的同時(shí)，也規(guī)避單一地區(qū)動(dòng)蕩可能產(chǎn)生的集中性拋售風(fēng)險(xiǎn)。

阿聯(lián)酋房產(chǎn)第二大優(yōu)勢(shì)，是比較高的租售比，帶來(lái)相對(duì)穩(wěn)定的資產(chǎn)回報(bào)

調(diào)研現(xiàn)場(chǎng)我們了解到，目前迪拜、阿布扎比存在大量租賃需求，普遍租售比可以做到5-8%的區(qū)間，位置和類型不同會(huì)有差異。

在全世界看阿聯(lián)酋的租售比都相當(dāng)出色，同時(shí)這里沒(méi)有所得稅和房產(chǎn)稅，無(wú)疑是當(dāng)前國(guó)際形勢(shì)下一個(gè)回報(bào)率可觀的資產(chǎn)配置。

Yas Riva Residence效果圖

阿聯(lián)酋房產(chǎn)第三大優(yōu)勢(shì)，能申請(qǐng)10年黃金簽，便捷享受當(dāng)?shù)刭Y源配套

“在迪拜買套超100萬(wàn)迪拉姆(約195萬(wàn)人民幣)房產(chǎn)，就能申請(qǐng)10 年黃金簽?！?業(yè)主就可以在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)投資或長(zhǎng)期居住，孩子也可以讀當(dāng)?shù)貒?guó)際學(xué)校。

開(kāi)放、包容的生活氛圍，穩(wěn)健、有潛力的投資機(jī)會(huì)，也吸引了全球高凈值客戶關(guān)注。

在2024年全球富豪流入榜單，阿聯(lián)酋以凈流入6700名百萬(wàn)富翁，成為為全球百萬(wàn)美元富豪流入最多的國(guó)家，斷層領(lǐng)先美國(guó)新加坡。

數(shù)據(jù)來(lái)源：《The Henley Private Wealth Migration Report》

目前不少華人富豪都在阿聯(lián)酋配置資產(chǎn)，包括大家熟悉的幣安創(chuàng)始人趙長(zhǎng)鵬，入籍阿聯(lián)酋并長(zhǎng)期定居在迪拜。

整個(gè)考察看下來(lái)，無(wú)論是更加成熟的迪拜，還是更有潛力的阿布扎比，都讓我們感受到市場(chǎng)活躍的氣氛、以及城市崛起的野心。

對(duì)于有資產(chǎn)配置需求的高凈值客戶，或者有海外生活、旅居需求的家庭客戶，阿聯(lián)酋市場(chǎng)是當(dāng)下海外置業(yè)一個(gè)非常值得關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域。