100萬買上海一梯隊學(xué)區(qū)房？真實數(shù)據(jù)揭示教育投資新邏輯

曾經(jīng)單價15萬如今百萬抄底？上海學(xué)區(qū)房價值重構(gòu)的深度分析

教育公平正在實現(xiàn)？從上海學(xué)區(qū)房價格回歸看政策成效

百萬學(xué)區(qū)房是餡餅還是陷阱？楊浦教育強(qiáng)區(qū)的真實入學(xué)門檻

上海學(xué)區(qū)房市場正在經(jīng)歷一場靜悄悄的價值重估。近期數(shù)據(jù)顯示，部分一梯隊學(xué)區(qū)房的“掛戶口”門檻價已跌至100萬元左右，這個價格與2021年最高峰時期相比，幾乎腰斬。以楊浦區(qū)控江二村小學(xué)對口的控江六村為例，目前最低掛牌價僅為108萬元，而實際成交價還有協(xié)商空間。

這一現(xiàn)象背后是上海學(xué)區(qū)房市場的整體調(diào)整。曾經(jīng)創(chuàng)造價格神話的學(xué)區(qū)房正在回歸理性，泡沫被逐步擠出?；仡?020至2021年，上海學(xué)區(qū)房市場經(jīng)歷了一輪非理性上漲，部分對口優(yōu)質(zhì)學(xué)校的房源周漲幅高達(dá)39.4%，單價屢創(chuàng)新高。當(dāng)時浦東新區(qū)明珠小學(xué)對口的朱家灘小區(qū)，單價一度逼近15萬元/平方米。

市場降溫的背后是教育政策的持續(xù)優(yōu)化。上海實施的中考改革政策將市實驗性示范性高中50%-65%的招生名額通過“名額分配綜合評價錄取”方式分配到各區(qū)和學(xué)校，這一舉措有效促進(jìn)了教育資源的均衡分配。同時，“五年一戶”政策在多個區(qū)的推廣實施，也抑制了學(xué)區(qū)房的短期炒作行為。

楊浦區(qū)作為上海傳統(tǒng)的教育強(qiáng)區(qū)，其學(xué)區(qū)房市場的變化具有典型意義。該區(qū)擁有復(fù)旦附中、交大附中兩所四校級別高中和控江中學(xué)一所八大名校，教育資源得天獨厚。四校率僅次于徐匯，普高率全市第二，區(qū)重率更是排名第一。這些優(yōu)質(zhì)教育資源原本為學(xué)區(qū)房價格提供了有力支撐，但如今也難以抵擋市場調(diào)整的大趨勢。

價格回落使得一部分有真實需求的家庭看到了機(jī)會。以控江六村20平方米的一居室為例，掛牌價105萬，月租金3000元，租金回報率約3.4%，這個數(shù)字跑贏了上海大部分老破小。即便不考慮學(xué)區(qū)屬性，單純作為租賃投資也具有一定吸引力。

然而，低門檻背后是嚴(yán)格的入學(xué)要求。楊浦區(qū)公辦學(xué)校的入學(xué)門檻是全市最嚴(yán)苛的地區(qū)之一?？亟逍W(xué)和打虎山路第一小學(xué)等老牌優(yōu)質(zhì)小學(xué)，入學(xué)第一順位都要求“報出生”，即孩子出生后戶口就直接報在對口房產(chǎn)內(nèi)且未遷移。雖然隨著人口出生率下降，入學(xué)要求有所放寬，但近年成功入學(xué)的案例顯示，戶口遷入時間仍需提前4年左右。這對許多新上海人家庭構(gòu)成了不小的挑戰(zhàn)。

楊浦學(xué)區(qū)房市場還呈現(xiàn)出明顯的兩極分化特征。高端房源集中在新江灣城板塊，以高品質(zhì)商品房為主，房價千萬起步；而低端房源則是上世紀(jì)七八十年代的老公房，價格親民但居住體驗較差。這種分化使得預(yù)算在500-800萬、希望兼顧自住與學(xué)區(qū)的家庭面臨選擇困境。

教育路徑的選擇也是重要考量因素。楊浦區(qū)的教育生態(tài)中，民辦學(xué)校占據(jù)重要地位。該區(qū)有8所知名民辦初中，義務(wù)教育階段資源豐富，但公辦初中相對略顯遜色。這意味著在楊浦區(qū)就讀的學(xué)生，小升初時往往需要沖擊蘭生、存志等優(yōu)質(zhì)民辦初中，教育路徑與其它區(qū)有明顯差異。

當(dāng)前市場環(huán)境下，購買學(xué)區(qū)房需要格外警惕三大風(fēng)險。政策變動風(fēng)險不容忽視，多校劃片、教師輪崗等促進(jìn)教育均衡的措施可能在更多區(qū)域推廣。這些政策雖然有利于教育公平，但也會對單一學(xué)區(qū)房價值產(chǎn)生影響。

資產(chǎn)貶值風(fēng)險需要警惕。這些低價學(xué)區(qū)房多為上世紀(jì)七八十年代的老公房，房齡已超過50年，社區(qū)設(shè)施陳舊，停車?yán)щy。隨著時間推移，這類資產(chǎn)的流動性會越來越差，維修成本不斷上升。

教育政策導(dǎo)向正在發(fā)生變化。近期公布的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》提出“穩(wěn)步擴(kuò)大免費(fèi)教育范圍，探索延長義務(wù)教育年限”，預(yù)示著教育改革將持續(xù)深化。在這種背景下，一貫制學(xué)校和擁有強(qiáng)勢教育集團(tuán)支持的學(xué)?？赡塬@得更多政策支持。

對于有實際需求的家庭，當(dāng)前市場確實提供了重新審視學(xué)區(qū)房價值的機(jī)會。但選擇時需要更加理性，優(yōu)先考慮教育強(qiáng)區(qū)的九年一貫制學(xué)校，這類學(xué)校小學(xué)初中一體化，減少了小升初的不確定性。同時要量力而行，平衡學(xué)區(qū)需求與居住需求，避免過度犧牲居住品質(zhì)。

仔細(xì)研究目標(biāo)學(xué)校的入學(xué)排序規(guī)則至關(guān)重要。上海各區(qū)公辦學(xué)校入學(xué)排序規(guī)則各不相同，通常優(yōu)先安排“人戶一致”的兒童，并根據(jù)戶籍遷入時間長短等因素進(jìn)行排序。在購房前，務(wù)必詳細(xì)了解目標(biāo)學(xué)校近年來的實際入學(xué)門檻。

長遠(yuǎn)來看，教育均衡化改革將持續(xù)推進(jìn)，學(xué)區(qū)房溢價可能進(jìn)一步收窄。專家預(yù)測，學(xué)區(qū)房溢價比例可能會從高峰時期的20%-30%逐步回歸到10%左右的合理區(qū)間。這種回歸理性對促進(jìn)教育公平具有積極意義，也有助于減輕家庭的教育負(fù)擔(dān)。

教育的核心始終是孩子自身的成長發(fā)展，而非一紙房本能完全保證的。在學(xué)區(qū)房價格回落的當(dāng)下，家長可以更加從容地根據(jù)實際需求做出選擇，既不錯失機(jī)會，也不盲目跟風(fēng)。教育的真正價值在于為每個孩子提供適合其發(fā)展的道路，這才是教育改革的初心和目標(biāo)。

上海學(xué)區(qū)房市場的變化，折射出教育資源配置方式的優(yōu)化升級。隨著改革深入推進(jìn)，教育公平的陽光將照耀更多家庭，這是社會進(jìn)步的體現(xiàn)，也是無數(shù)家庭的真切期盼。