哈嘍，大家好，小圓最近刷到不少財(cái)經(jīng)新聞，說(shuō)香港樓市火得一塌糊涂，廣州的看房團(tuán)天沒(méi)亮就組團(tuán)往香港的樓盤(pán)趕，香港中原地產(chǎn)有個(gè)豪宅銷(xiāo)冠團(tuán)隊(duì)更夸張，直言年底傭金有望沖到1.5到1.8億港元。

這可不是個(gè)別現(xiàn)象，更有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2026年香港房?jī)r(jià)漲幅可能達(dá)到15%，這波上漲勢(shì)頭確實(shí)夠猛，和內(nèi)地樓市的調(diào)整期形成了鮮明對(duì)比，不少人好奇，香港樓市這波“瘋漲”到底是咋來(lái)的？

這波樓市回暖的點(diǎn)火器，首推香港政府的政策撤辣，2024年2月，香港取消了額外印花稅、買(mǎi)家印花稅等多項(xiàng)稅費(fèi)，這一下可給購(gòu)房者省了不少錢(qián)，本地買(mǎi)家的印花稅從7.5%直降到1.5%，內(nèi)地買(mǎi)家更劃算，從15%降到最低100港元、最高4.25%的階梯稅率。

相當(dāng)于直接給房款打了九折左右。緊接著政府又補(bǔ)了兩把火：把住宅按揭成數(shù)上限提至70%，意味著首付壓力大減；400萬(wàn)港元以下的住宅印花稅直接砍到100港元，直接激活了剛需群體，政策剛給甜頭，利率下行又添了把柴。

隨著美聯(lián)儲(chǔ)降息，香港跟著下調(diào)利率，1個(gè)月期HIBOR從年初高位回落，房貸利率也從5.5%左右降到了4%以下，這直接催生了一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，供平過(guò)租，今年8月的數(shù)據(jù)顯示，143個(gè)主要屋苑里，有112個(gè)的租金回報(bào)率超過(guò)了按揭利率。

也就是說(shuō)八成屋苑的月供比月租還低，換作是你，每月付同樣甚至更少的錢(qián)，是愿意給房東交租還是給自己還房貸？不少租房者就是算清了這筆賬，果斷轉(zhuǎn)租為買(mǎi)，政策松綁降低了入場(chǎng)門(mén)檻，利率下降又提高了持有性?xún)r(jià)比，市場(chǎng)想不熱都難。

要說(shuō)需求端的主力，不得不提涌入香港的內(nèi)地人才。香港的人才引進(jìn)計(jì)劃最近兩年效果顯著，2024年6月到2025年6月，申請(qǐng)量超19萬(wàn)份，近14萬(wàn)份獲批，而且香港的人才競(jìng)爭(zhēng)力越來(lái)越強(qiáng)，2025年更是躍居全球第四、亞洲榜首，科技領(lǐng)域人才占比超六成。

數(shù)據(jù)最有說(shuō)服力：今年前11個(gè)月，用普通話(huà)拼音登記的買(mǎi)家成交了1.255萬(wàn)宗，總金額1256億港元，不僅占私人住宅總成交量的24%，還超過(guò)了2024年全年的紀(jì)錄，創(chuàng)下1995年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的新高，除了人才帶來(lái)的剛性需求，資本避險(xiǎn)也是重要推手。

最近幾年全球政治經(jīng)濟(jì)波動(dòng)不小，資金越來(lái)越看重安全性和穩(wěn)定性，香港作為國(guó)際金融中心，既能規(guī)避不少地緣政治風(fēng)險(xiǎn)，又能銜接?xùn)|西方市場(chǎng)，自然成了資本的避風(fēng)港，不少資金選擇進(jìn)入樓市保值，不管是人才帶來(lái)的剛需，還是資本帶來(lái)的投資需求，都給香港樓市注入了持續(xù)動(dòng)力。

樓市的熱度，往往和資本市場(chǎng)的表現(xiàn)緊密相關(guān)，香港這次也不例外，從去年1月到今年11月，恒生指數(shù)累計(jì)漲了51.69%，牛市行情直接催生了一批“新富群體”，花旗銀行的調(diào)查報(bào)告顯示，香港千萬(wàn)富翁人數(shù)已經(jīng)達(dá)到39.5萬(wàn)，占相關(guān)人口的7%。

這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)里的財(cái)富效應(yīng)：手里的股票漲了，財(cái)富增加了，自然會(huì)想著往其他領(lǐng)域配置資產(chǎn)，樓市就是熱門(mén)選擇，這些因股市獲利的群體，有了更充足的資金實(shí)力進(jìn)入樓市，不管是改善住房還是投資置業(yè)，都進(jìn)一步推高了成交熱度。

可以說(shuō)，港股的牛市行情就像給樓市加了個(gè)“加速器”，讓原本就回暖的市場(chǎng)更上一層樓，不過(guò)看到這里，肯定有人問(wèn)，香港樓市這么火，能帶動(dòng)內(nèi)地樓市回暖嗎？答案可能和大家想的不太一樣。

其實(shí)香港樓市的熱度很難傳導(dǎo)到內(nèi)地，甚至可能分流部分高端需求，畢竟今年貢獻(xiàn)24%成交的普通話(huà)買(mǎi)家，不少原本是內(nèi)地核心城市高端住宅的潛在購(gòu)房者，但更關(guān)鍵的是，兩地樓市的基本面不一樣：香港前些年的調(diào)整是正常的去泡沫，開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表穩(wěn)健。

個(gè)人按揭違約率低，沒(méi)有明顯的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；而內(nèi)地樓市正處于調(diào)整期，面臨的問(wèn)題更復(fù)雜，需要時(shí)間消化，總的來(lái)說(shuō)，香港樓市的“瘋漲”是政策、利率、人口、資本和股市共同作用的結(jié)果，每一個(gè)因素都踩在了市場(chǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)上。

但不管是香港還是內(nèi)地，樓市的核心邏輯終究是供需匹配和基本面支撐，對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不管市場(chǎng)冷熱，結(jié)合自身需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力理性決策，才是最穩(wěn)妥的選擇。