一邊是要給4億美元外債“延期還錢”，一邊是把剛贖回來的核心萬達廣場火速轉(zhuǎn)手，萬達商管最近這波操作，把房企“一邊扛債一邊調(diào)資產(chǎn)”的生存現(xiàn)狀，擺到了臺面上。

債務展期：11%高利息換時間，萬達賭的是什么？

12月8日，萬達商管放出消息：打算把2026年2月到期的4億美元境外債券，往后推到2028年還。這筆債的利息不低，還維持著11%的票面利率，半年一結(jié)，發(fā)行方是萬達地產(chǎn)環(huán)球有限公司。

要讓債權(quán)人同意“延期”，萬達得拿出誠意。按照公告里的方案，1月5日會開債權(quán)人會議，要是方案沒通過，不僅這筆錢還不上，可能還會觸發(fā)其他債務的“連鎖違約”，后果不堪設(shè)想。

為了讓債權(quán)人點頭，萬達設(shè)計了一套“保障套餐”：首先利息不降，11%的高收益照拿；其次新增了四次“強制部分贖回”，比如2026年1月、8月都要還一部分，不讓債權(quán)人等太久；另外，萬達還能隨時按面值全額或部分贖回，同時把萬達香港的最低凈資產(chǎn)要求從8億港元降到3億港元，給自身留了更多靈活空間。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟的柏文喜說得實在：“這些條款既讓債權(quán)人不吃虧，還能隨時退出，通過率自然容易上去?！逼鋵嵢f達有過成功經(jīng)驗，去年12月另一筆4億美元債展期，就有超過96%的債權(quán)人同意。這次條款更友好，再加上手里還有幾十座能穩(wěn)定收租的核心城市萬達廣場，58安居客的張波等業(yè)內(nèi)人士都覺得，通過的概率不小，但前提是不能再出債務違約或者資產(chǎn)查封的岔子。

資產(chǎn)騰挪：贖回才一天就轉(zhuǎn)手，背后藏著REITs算盤

就在債務展期消息出來前一周，萬達干了件更讓人關(guān)注的事：把已經(jīng)賣掉的煙臺芝罘萬達廣場，先贖回來，再火速轉(zhuǎn)手。

12月2日，新華保險旗下的坤華投資退出了這個項目，接手的是萬達商管100%控股的上海萬達銳馳。這是萬達第一次贖回已經(jīng)出售的萬達廣場，本來以為是要自己留著，結(jié)果才過一天，12月3日，項目股權(quán)就又變了，這次接手的是蘇州聯(lián)商玖號，背后是專門做REITs業(yè)務的中聯(lián)基金。

為啥要搞“贖回—轉(zhuǎn)手”的閃電操作？核心原因就一個：這個萬達廣場是塊“香餑餑”。它年租金能有1.2億元，出租率幾乎常年滿員，凈租金回報率超過6%，完全符合發(fā)行消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的標準。但之前賣給坤華投資的時候，合同里有“優(yōu)先回購權(quán)”，必須萬達先贖回來，才能轉(zhuǎn)給中聯(lián)基金這種國資背景的基金公司，后續(xù)才能順利推進REITs發(fā)行，解決權(quán)屬和定價的合規(guī)問題。

而且這筆交易里，萬達沒完全退出：繼續(xù)負責商場的運營管理，收管理費；中聯(lián)基金則專心做資產(chǎn)證券化，最后通過REITs上市退出。相當于“萬達管運營，基金管金融”，各司其職。

行業(yè)背景：6000億負債壓身，房企都在“邊賣邊調(diào)”

萬達這一系列操作，其實是當前房地產(chǎn)行業(yè)的一個縮影。數(shù)據(jù)擺在那：截至2025年中，萬達集團整體負債快到6000億元，光萬達商管的有息負債就有1375.61億元，其中一年內(nèi)要還的就有302.69億元，但手里的貨幣資金只有115.77億元，錢不夠用的壓力很明顯。

柏文喜分析得直白：“現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不好，融資又難，企業(yè)手里的現(xiàn)金越用越少。萬達這一年賣了不少資產(chǎn)，還提前回購了一些債券，花了不少錢。接下來1月份還要兌付另一筆3億美元債，手里的錢得優(yōu)先用在這，所以才想把這筆4億美元債展期?！?/p>

不止萬達，現(xiàn)在很多房企都在做“資產(chǎn)優(yōu)化”：一邊把邊緣區(qū)域的項目賣掉，比如萬達就賣了廣州增城、黃石等地的項目；另一邊又把核心商圈的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)買回來，畢竟優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)能收租、能做REITs，是“硬通貨”。

目前坤華投資還持有13座萬達廣場的股權(quán)，而且多數(shù)都有“回購期權(quán)+固定收益”的條款。要是后續(xù)萬達現(xiàn)金流好轉(zhuǎn)，大概率還會復制煙臺項目的模式，優(yōu)先贖回那些回報率高的“頭部廣場”。

從行業(yè)來看，2025年以來房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)化解了1.2萬億元的債務，融創(chuàng)、碧桂園等房企也都是靠債務重組才緩過來。萬達這種“先讓債務延期，再把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)做成REITs”的組合拳，也給其他房企提供了一個參考。

前景觀察：1月5日是關(guān)鍵節(jié)點，還有這些隱憂

對萬達商管來說，1月5日的債權(quán)人會議是第一道坎。要是展期能通過，再加上煙臺萬達廣場這類資產(chǎn)的REITs能順利推進，大概率能喘口氣。但長期來看，還有不少麻煩：戰(zhàn)略投資者遲遲沒落地，巨額債務還在身上，而且截至10月，萬達商管還有50條股權(quán)凍結(jié)信息，金額超百億，還有10條被執(zhí)行人信息，涉及金額超50億元，這些都可能影響化債的進度。

不過也有個好消息：截至9月，“萬達系”的境內(nèi)債已經(jīng)全部還清了，現(xiàn)在就剩下這一筆4億美元的境外債，壓力相對集中，也更容易集中精力處理。

當下，房地產(chǎn)行業(yè)還處在風險出清的階段，萬達商管的這些操作，既有房企自救的實在辦法，也暴露了行業(yè)轉(zhuǎn)型的不容易。不管是跟債權(quán)人談債務展期，還是把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)做成REITs，都是行業(yè)里能參考的實踐。但這盤化債算盤到底能不能打成，最終還是要看后續(xù)的執(zhí)行和市場變化。

（信息來源參考：財聯(lián)社、每日經(jīng)濟新聞、澎湃新聞、樂居財經(jīng)及過往公開新聞報道）