近日，清華五道口全球不動產(chǎn)金融論壇在蘇州召開“2025年3-4季度不動產(chǎn)行業(yè)閉門研討會”，聚焦城市新發(fā)展下的不動產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型與金融創(chuàng)新路徑。會議圍繞城市新發(fā)展需要重視產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、文化融合以重構(gòu)資產(chǎn)價(jià)值內(nèi)核，通過險(xiǎn)資、基金等多元市場主體和REITs等多層次金融工具，構(gòu)建不動產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)的資金循環(huán)，推動城市高質(zhì)量發(fā)展。

此次會議系清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心首度在京外舉辦系列閉門會。中國證監(jiān)會原主席肖鋼，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張其光出席會議。中國保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會原黨委書記、執(zhí)行副會長兼秘書長曹德云，上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院特聘教授、中國發(fā)展研究院執(zhí)行院長陸銘作主旨分享；正大集團(tuán)新能源企業(yè)中國區(qū)資深副總裁張珂，太保資本副總經(jīng)理、太保不動產(chǎn)總經(jīng)理高小羊作主題分享。來自蘇州國發(fā)集團(tuán)、蘇州資管集團(tuán)、蘇州城投集團(tuán)、蘇州工業(yè)園區(qū)投控、蘇州名城保護(hù)集團(tuán)、太平資產(chǎn)、友邦人壽、蘇州房協(xié)、深圳香蜜湖國金院、益友天元律所、高和資本、瓴寓國際、戴德梁行等多家行業(yè)機(jī)構(gòu)的60余位領(lǐng)導(dǎo)專家參會研討。清華大學(xué)五道口金融學(xué)院研究員、不動產(chǎn)金融論壇秘書長魏晨陽主持會議并開場發(fā)言。

魏晨陽在開場發(fā)言中首先向蘇州國發(fā)集團(tuán)對本次活動的大力支持致以誠摯感謝，在國發(fā)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)與論壇理事益友天元律所唐海燕主任的鼎力支持下，本次會議得以成功落地蘇州這座充滿商業(yè)活力的城市。魏晨陽強(qiáng)調(diào)，“十五五”規(guī)劃將我國城市與不動產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展列為重要內(nèi)容，值此商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs試點(diǎn)啟幕之際，聚焦“城市新發(fā)展：新主體、新資產(chǎn)、新金融”的主題探討正當(dāng)其時(shí)，亦與蘇州的城市基因及商業(yè)活力高度契合。本次會議將深入探討不動產(chǎn)轉(zhuǎn)型如何把握城市新發(fā)展機(jī)遇，行業(yè)新主體如何匹配優(yōu)質(zhì)新資產(chǎn)，以及不動產(chǎn)金融如何進(jìn)一步創(chuàng)新等前沿議題。清華五道口不動產(chǎn)金融研究中心將持續(xù)搭建匯聚專業(yè)智慧的交流平臺，輸出政策內(nèi)參、課題報(bào)告、專著、商學(xué)院案例等高水平研究成果，為中國不動產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型與金融生態(tài)的構(gòu)建貢獻(xiàn)智庫力量。

【圖為魏晨陽開場發(fā)言】

主旨主題分享：新周期下的城市發(fā)展與不動產(chǎn)投資趨勢

在主旨與主題分享環(huán)節(jié)，陸銘、曹德云、張珂、高小羊四位資深專家分別圍繞不動產(chǎn)與城市發(fā)展、險(xiǎn)資投資不動產(chǎn)、能源新資產(chǎn)探索等專題進(jìn)行深入解讀。

陸銘以“房地產(chǎn)的盼頭”為題發(fā)表主旨演講，指出當(dāng)前房地產(chǎn)市場的核心問題在于供需層面的“空間錯配”。在區(qū)域維度，人口向大型都市圈集聚的趨勢與土地供應(yīng)的行政分隔形成矛盾。對此，他提出順應(yīng)需求優(yōu)化土地供給：在人口流入的大城市，允許城市低效工商用地轉(zhuǎn)為住宅用地，并適度放松容積率以增加有效供給；在人口流出地，則需推進(jìn)建設(shè)用地的減量化與集中化。在城市內(nèi)部維度，職住分離加劇了配套供給錯配。陸銘提出，在物理空間上，應(yīng)依托軌交站點(diǎn)及都市圈交界處綜合開發(fā)，打造“十五分鐘生活圈”；在制度供給上，應(yīng)通過落實(shí)租購?fù)瑱?quán)、擴(kuò)大保障范圍，推動租賃市場規(guī)范健康發(fā)展。

【圖為陸銘主旨分享】

曹德云以“新視角下保險(xiǎn)資金不動產(chǎn)投資的新趨勢”為題，系統(tǒng)分享了險(xiǎn)資配置不動產(chǎn)的目標(biāo)、策略和方向。他指出，險(xiǎn)資配置不動產(chǎn)的核心需求是匹配長期負(fù)債、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流以抵御利差損風(fēng)險(xiǎn)。他重點(diǎn)分析了險(xiǎn)資投資不動產(chǎn)的潛力、策略與專業(yè)能力建設(shè)。投資潛力方面，險(xiǎn)資在不動產(chǎn)領(lǐng)域配置空間巨大，目前保險(xiǎn)行業(yè)總資產(chǎn)超40萬億，而投向不動產(chǎn)的資金占比僅約1%，遠(yuǎn)低于30%的監(jiān)管比例上限與10%的國際平均水平。投資策略方面，險(xiǎn)資投資拓展至養(yǎng)老地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、新能源基礎(chǔ)設(shè)施等新業(yè)態(tài)和城市更新等領(lǐng)域，由持有實(shí)物資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕重結(jié)合、股債結(jié)合的多元化金融產(chǎn)品組合。專業(yè)能力建設(shè)方面，險(xiǎn)資可以通過設(shè)立專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，注重標(biāo)的資產(chǎn)質(zhì)量與全產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)營管理能力，使保險(xiǎn)成為更有專業(yè)能力和水平的綜合金融服務(wù)平臺。

【圖為曹德云主旨分享】

張珂分享了在能源時(shí)代下對能源“新資產(chǎn)”的探索路徑。他提出，需要重塑存量資產(chǎn)價(jià)值，推動不動產(chǎn)從單一的“空間價(jià)值”向“能源價(jià)值”升級。如在清潔電力領(lǐng)域，正大利用旗下工廠及養(yǎng)殖場屋頂資源開發(fā)光伏資產(chǎn)，除了自己消納，還可為更多有需要的企業(yè)提供綠電服務(wù)，能源的加持，使得傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)資產(chǎn)獲得了新的運(yùn)營收益；在生物能源領(lǐng)域，嘗試挖掘農(nóng)牧產(chǎn)業(yè)鏈的生物質(zhì)資源潛力，將農(nóng)牧業(yè)廢料轉(zhuǎn)化為生物天然氣和生物航煤，布局生物質(zhì)能源市場，對于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)衍出的新資產(chǎn)有了新的開發(fā)路徑。張珂認(rèn)為，未來資產(chǎn)的價(jià)值將與能源屬性深度綁定，不動產(chǎn)行業(yè)可以從“資產(chǎn)能源化”進(jìn)而向“能源資本化”轉(zhuǎn)型，更積極地利用REITs等金融工具，推動能源新資產(chǎn)對接資本市場，構(gòu)建完整的商業(yè)價(jià)值閉環(huán)。

【圖為張珂主題分享】

高小羊以“‘十五五’規(guī)劃牽引下的不動產(chǎn)配置展望”為題，從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、不動產(chǎn)行業(yè)生態(tài)建設(shè)兩方面分析了險(xiǎn)資配置與不動產(chǎn)投資的契合度，并結(jié)合國家“十五五”規(guī)劃戰(zhàn)略牽引，分享了險(xiǎn)資不動產(chǎn)配置方向和配置思路。他提出，當(dāng)前債券收益率趨勢性下行，非標(biāo)固收資產(chǎn)供給減少，險(xiǎn)資需要加大穩(wěn)健收益類資產(chǎn)配置；核心城市的不動產(chǎn)資產(chǎn)資本化率走高、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)上升，不動產(chǎn)資產(chǎn)迎來了較好的配置時(shí)機(jī)；而隨著公募REITs、機(jī)構(gòu)間REITs等多層次REITs生態(tài)日趨成熟，不動產(chǎn)資產(chǎn)的流動性得到提升，險(xiǎn)資不動產(chǎn)配置迎來了較好的機(jī)遇期。他結(jié)合國家“十五五”關(guān)鍵領(lǐng)域規(guī)劃部署，分享了數(shù)據(jù)中心、新能源、消費(fèi)類及工業(yè)類基礎(chǔ)設(shè)施等重點(diǎn)配置方向，并從聚焦高質(zhì)用戶、布局優(yōu)質(zhì)區(qū)位、提升估值安全墊、夯實(shí)可控變量四個維度，探討了具備稀缺性的不動產(chǎn)與新基建資產(chǎn)的配置思路。

【圖為高小羊主題分享】

專題研討：多元視角下的城市運(yùn)營與不動產(chǎn)金融新路徑

在專題研討環(huán)節(jié)，多位業(yè)界專家從不同視角出發(fā)，結(jié)合企業(yè)與地方實(shí)踐分享行業(yè)洞見，對城市更新與文脈保護(hù)、運(yùn)營管理主體使命、不動產(chǎn)金融循環(huán)等議題進(jìn)行建言展望。不動產(chǎn)金融研究中心研究總監(jiān)、高級研究專員郭翔宇主持該環(huán)節(jié)。

蘇州工業(yè)園區(qū)國有資本投資運(yùn)營控股有限公司黨委書記、董事長錢曉紅指出，園區(qū)國資已從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)者轉(zhuǎn)型為優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)持有者，積累了大量成熟資產(chǎn)，并通過公募REITs及類REITs實(shí)現(xiàn)了資本循環(huán)。然而面對宏觀環(huán)境導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)園同質(zhì)化競爭與出租率下行這一實(shí)際挑戰(zhàn)，她提出公司將加快從空間載體開發(fā)向產(chǎn)業(yè)投資轉(zhuǎn)型，嚴(yán)控投資導(dǎo)向以確保資產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)需求精準(zhǔn)匹配，并積極探索商業(yè)、酒店等新領(lǐng)域的REITs路徑。最后她呼吁對資產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場化改革，建立靈活的激勵機(jī)制，從而應(yīng)對日益激烈的市場競爭。

蘇州名城保護(hù)集團(tuán)有限公司黨委委員、副總經(jīng)理、首席合規(guī)官葉劍指出，成功的城市更新應(yīng)圍繞新主體、新資產(chǎn)、新金融三方面展開。新主體方面，核心要推動實(shí)施主體從開發(fā)商轉(zhuǎn)型為片區(qū)統(tǒng)籌與精細(xì)管理的城市綜合運(yùn)營商，并吸引多方社會資本與專業(yè)機(jī)構(gòu)共同參與。新資產(chǎn)方面，關(guān)鍵應(yīng)從物理空間更新升維至文化價(jià)值重構(gòu)，通過活化歷史建筑、打造特色產(chǎn)業(yè)集群來系統(tǒng)性提升片區(qū)資產(chǎn)價(jià)值。新金融方面，需構(gòu)建多元化可持續(xù)資金生態(tài)，綜合利用長期銀團(tuán)貸款、債券、中央預(yù)算內(nèi)資金等一攬子金融工具，積極探索商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化的新路徑等，實(shí)現(xiàn)“資金-資產(chǎn)-資本-資金”的大資管全周期的可持續(xù)循環(huán)，為城市更新注入耐心資本，為古城保護(hù)探索實(shí)踐案例，為世界貢獻(xiàn)“蘇州方案”。

益友天元律師事務(wù)所首席合伙人、主任，清華五道口全球不動產(chǎn)金融論壇創(chuàng)始理事唐海燕充分肯定了不動產(chǎn)金融研究中心在政策建言方面的智庫作用。她指出，當(dāng)前不動產(chǎn)金融循環(huán)面臨兩大挑戰(zhàn)，一是法律制度供給不足，具體表現(xiàn)在稅務(wù)配套、民企準(zhǔn)入壁壘及土地合規(guī)性等問題，亟需出臺不動產(chǎn)投資基金條例；二是資產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)激勵不足，對此她建議C-REITs應(yīng)當(dāng)探索內(nèi)部管理模式，讓資產(chǎn)通過REITs進(jìn)行資產(chǎn)IPO后，能夠持續(xù)獲得運(yùn)營收益。不動產(chǎn)行業(yè)已從開發(fā)時(shí)代邁向更新與大資管時(shí)代，唐海燕呼吁建立包含國企、民企、智庫及險(xiǎn)資在內(nèi)的共建生態(tài)，共同推動行業(yè)金融制度變革。

高和資本執(zhí)行合伙人、清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心副主任周以升認(rèn)為，商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)將成為C-REITs發(fā)展的重要里程碑，有望用更市場化和包容性的規(guī)則來盤活市場化資產(chǎn)。目前，公募REITs面臨的核心挑戰(zhàn)尚待解決。一方面是監(jiān)管尺度和審批效率問題，下行周期的政策需釋放更強(qiáng)的彈性，從最近的政策節(jié)奏和反響來看，市場相信政策制定者逆周期調(diào)節(jié)的智慧和勇氣，例如香港REITs在疫情期間將杠桿率上限從45%提至50%的政策值得借鑒。另一方面是發(fā)行主體的包容性和市場化導(dǎo)向問題。公募REITs還需不斷吸納險(xiǎn)資、PERE、開發(fā)商等多元主體參與，凝聚主體的并購能力和開放性的資源聚合能力，使其在重塑周期中承擔(dān)關(guān)鍵角色。上述因素制約資產(chǎn)在一二級市場間順暢流動，從而使得一二級市場價(jià)差明顯。為促進(jìn)不動產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)，機(jī)構(gòu)間REITs等橋梁性質(zhì)的不動產(chǎn)創(chuàng)新，以及更為包容性的制度環(huán)境值得期待。

【圖為專題研討（左上至右下為錢曉紅、葉劍、唐海燕、周以升、郭翔宇）】

會議最后，肖鋼主席作總結(jié)發(fā)言。他指出，第二次中央城市工作會議確立了城市建設(shè)進(jìn)入存量提質(zhì)增效新階段，為未來行業(yè)發(fā)展提供了根本遵循。他認(rèn)為，涵蓋新空間、新模式、新服務(wù)、新資產(chǎn)、新業(yè)態(tài)的城市發(fā)展新模式，有望成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動能。目前房地產(chǎn)行業(yè)正處在新舊模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，而成功轉(zhuǎn)型的核心挑戰(zhàn)在于金融支持體系仍需完善，特別是長期資本與耐心資本仍顯不足，且現(xiàn)有政策供給與需求的匹配仍有優(yōu)化空間。展望未來，肖鋼呼吁加快構(gòu)建與新發(fā)展模式相適應(yīng)的新型生產(chǎn)關(guān)系，建議發(fā)揚(yáng)改革創(chuàng)新精神，加大新制度與新政策供給力度，通過優(yōu)化投融資體制，為城市高質(zhì)量發(fā)展筑牢制度保障。

【圖為肖鋼主席總結(jié)發(fā)言】