保利物業(yè)保潔員對長欣新苑小區(qū)公共區(qū)域進行清掃。本文均劉歆攝

最近，楊浦區(qū)定海路街道的12個“老小散”（老舊弱、規(guī)模小、分布散）小區(qū)都迎來了大掃除。第一步是清理綠化帶和公共區(qū)域的垃圾，結(jié)果每個小區(qū)清出的白色垃圾和裝修垃圾都裝滿了三五十個大號垃圾袋，堆在一起，卡車跑好幾趟才運完。這些幾十年沒有物業(yè)服務(wù)或只有應(yīng)急維修托管物業(yè)服務(wù)的小區(qū)，公共區(qū)域長期無人打掃，如今一下子把“臉”洗干凈了，居民們反響強烈，對街道牽頭實施的“團購”物業(yè)服務(wù)也有了發(fā)自內(nèi)心的認(rèn)同感。

2023年虹口區(qū)涼城新村街道率先探索，由星苑小區(qū)、中星涼城苑、中星怡城苑三個“小小區(qū)”聯(lián)合招標(biāo)，引入復(fù)欣物業(yè)公司提供“三合一”統(tǒng)一服務(wù)。隨后，長寧、徐匯多個街道以黨建引領(lǐng)物業(yè)治理，促成轄區(qū)幾個小區(qū)“團購”物業(yè)服務(wù)。這次楊浦區(qū)定海路街道更是首次嘗試大規(guī)模“團購”，12月1日保利物業(yè)正式入駐12個“老小散”小區(qū)。物業(yè)負(fù)責(zé)人坦言，盡管物業(yè)費調(diào)高了一些，但每月0.8元/平方米的收費，還是無法覆蓋成本。那么，企業(yè)為何愿意接盤？“團購”物業(yè)服務(wù)又會給這些小區(qū)帶來哪些變化？這種模式能大規(guī)模復(fù)制推廣嗎？

保利物業(yè)接管長欣新苑后，小區(qū)環(huán)境有明顯優(yōu)化。

抓住“牛鼻子”

近幾年，上海不少小區(qū)已上調(diào)或正在醞釀上調(diào)物業(yè)費，徐匯區(qū)楓林街道宛南六村物業(yè)費上漲75%的案例還登上了本報頭版頭條。這折射出全市老舊小區(qū)普遍存在的問題：物業(yè)費偏低，物業(yè)公司入不敷出，服務(wù)質(zhì)量上不去，居民繳費意愿變得更低，物業(yè)費欠繳率越來越高……長此以往，一些物業(yè)公司干不下去只能撤場，小區(qū)物業(yè)服務(wù)無人接盤，僅靠居民志愿者自管。甚至，一些袖珍小區(qū)物業(yè)費無法做到收支平衡，壓根就沒有過真正意義上的物業(yè)服務(wù)，保安、保潔全靠居民自發(fā)維護，社區(qū)環(huán)境和生活品質(zhì)大打折扣。

物業(yè)治理是基層社會治理的“關(guān)鍵小事”，直接關(guān)乎居民幸福感與獲得感。定海路街道的這次大規(guī)?！皥F購”，抓住了解決難題的“牛鼻子”。據(jù)介紹，街道現(xiàn)有的66個住宅小區(qū)逾七成建于2000年前，其中31個小區(qū)長期依賴托管物業(yè)托底管理，即只有區(qū)屬國企衛(wèi)百辛集團下屬的大橋物業(yè)提供應(yīng)急維修服務(wù)，日常保潔、保安服務(wù)等普遍缺失。

沒有高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，當(dāng)然不是因為居民不需要，而是因為房屋性質(zhì)、規(guī)模等原因，導(dǎo)致這些“老小散”小區(qū)物業(yè)服務(wù)缺位、成本失衡、治理低效：每月0.18元/平方米的物業(yè)費，僅能覆蓋應(yīng)急維修服務(wù)，人力、物料成本逐年攀升，居民對調(diào)價接受度低，讓物業(yè)企業(yè)陷入“低價虧損漲價難”的困境；缺乏專業(yè)物業(yè)支撐，又導(dǎo)致小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施加速老化、維修成本上升……

難題怎么解？抱團取暖。今年上半年，街道在區(qū)房管局指導(dǎo)下，將12個位置相近的物業(yè)失管小區(qū)整合為11.2萬平方米的“物業(yè)服務(wù)綜合體”，形成“規(guī)模訂單”，通過“一本標(biāo)書”招標(biāo)模式，整合資源，創(chuàng)新機制，激活市場活力，破解治理困局。

在5家競標(biāo)公司中最終勝出的保利物業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們對這12個小區(qū)采取集約化管理，各小區(qū)除了“專屬”保安外，將“共享”保潔、維修、客服和項目負(fù)責(zé)人，相當(dāng)于集采、團購，可以攤薄成本，實現(xiàn)物業(yè)公司和小區(qū)居民雙贏。

物業(yè)工作人員在疏通小區(qū)污水管道

算清“三本賬”

今年6月18日，街道召開專題會議，委托第三方專業(yè)機構(gòu)評估試點小區(qū)物業(yè)服務(wù)價格，根據(jù)評估報告，將物業(yè)費調(diào)整為每月0.6元（無固定門衛(wèi)）或0.8元/平方米。盡管對物業(yè)公司來說仍是虧本的，但對過去只交0.18元/平方米甚至不交錢的居民來說，還是帶來了不小的心理沖擊。海州路105弄的居民王秀華坦率地說，一開始她和鄰居們一樣擔(dān)心“花錢能不能買到滿意的服務(wù)”；平?jīng)雎?975弄的包菊祥也表示，“物業(yè)費翻幾倍的消息‘猶如一顆鹽滴落在油鍋里，瞬間炸開了鍋’”。

居民的疑慮可以理解，但從長遠(yuǎn)看，這一步一定要跨過去。在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上，街道組建專班開展“一小區(qū)一策”精準(zhǔn)宣傳，通過20余場居民座談會算清“服務(wù)對比賬”“成本效益賬”“長遠(yuǎn)利益賬”三本賬。

其實，居民心里也清楚，如果不調(diào)價“團購”，小區(qū)的生活品質(zhì)很難改善。王秀華說，海州路105弄建于20世紀(jì)80年代，20個門洞住著384戶居民，因歷史原因長期沒有物業(yè)服務(wù)，雖然前幾年經(jīng)過“美麗家園”改造后，“面子”好看了，可“里子”的煩惱一直沒斷過，“樓道里到處都是雜物，夏天味道重、蚊蟲多；管道不是堵就是漏；綠化也沒人修剪，亂糟糟的?！卑障檎f：“物業(yè)費收0.18元/平方米時，小區(qū)一直由大橋物業(yè)托管，大門24小時敞開，樓道堆物嚴(yán)重，甚至有居民將洗衣機搬到樓道里，在樓梯間洗衣晾衣。”不僅如此，70平方米的綠化帶后來竟變成了菜地，底樓商鋪將拆下的鋁合金門窗、玻璃廢料、摩托車零配件、舊輪胎等堆在外面，影響環(huán)境和衛(wèi)生。

從內(nèi)心來說，大家都盼著改善小區(qū)環(huán)境，難點只在要不要收費、能不能漲價。

王秀華記得，為了推動居民達(dá)成共識，街道、居民區(qū)黨總支和居委會做了一系列工作?！八麄兎磸?fù)組織我們開會、培訓(xùn)，請第三方專家把方案講得明明白白。更打動人的是業(yè)委會成員和小區(qū)的黨員志愿者，他們頂著壓力，分片包干上門，拿著本子認(rèn)真記錄我們的每一條意見。一趟趟解釋，有了專業(yè)的物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)，衛(wèi)生有人每日打掃，維修有人快速響應(yīng)，安全有人負(fù)責(zé)巡邏，這些瑣碎煩心的事，都會有人負(fù)責(zé)?！?/p>

推心置腹的溝通讓王秀華等小區(qū)居民意識到：“這件事不是‘要我們做’，而是‘為我們做’。聽黨員居民和業(yè)委會成員掰著手指頭算長遠(yuǎn)賬，大家的疑慮漸漸消除，共識慢慢凝聚。最終，超過82%的同意率，就是居民從不理解到支持的最好證明?！?/p>

和海州路105弄一樣，其余11個小區(qū)的居民也明白長遠(yuǎn)利益與每月多花幾十元錢孰輕孰重。8月29日至30日，12個小區(qū)召開了選聘物業(yè)的業(yè)主大會，平均參與率達(dá)92.65%，同意率超77.94%。

這錢“花得值”

12月1日，保利物業(yè)正式入駐，一場“煥新行動”隨即展開。上海分公司總經(jīng)理伍妞介紹，按街道制定的“四保三優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)組建起專屬的“微網(wǎng)格”服務(wù)團隊，將“保清潔、保秩序、保維修、保綠化”的基礎(chǔ)服務(wù)做扎實。依托智能化管理平臺，整合房屋安全檢測、設(shè)施報修、物業(yè)繳費等功能，居民掃碼提交需求，物業(yè)全流程閉環(huán)響應(yīng)。同時，通過規(guī)?；芾?、精細(xì)化運營，在提升服務(wù)質(zhì)量的同時，努力實現(xiàn)服務(wù)的可持續(xù)性。

對居民來說，盡管只有短短幾天時間，但改變有目共睹。項目經(jīng)理馬大武舉例：物業(yè)進場后，首先投入近百人次“開荒”保潔，從綠化帶、道路、水渠等區(qū)域清掃各種垃圾，12個小區(qū)清出的垃圾運了好幾卡車。下一步是清理樓道堆物，小區(qū)環(huán)境有望變得更加清爽。12月4日，物業(yè)擺開了社區(qū)市集，公益理發(fā)、優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品等攤頭讓居民感受到嶄新的氣象和濃濃的煙火氣。

包菊祥感嘆，如今小區(qū)公共區(qū)域有人清掃了，綠化有人管了，保安每天巡邏5次，“變化有目共睹，這錢花得值！”同樣的，在虹口區(qū)涼城新村街道，星苑小區(qū)、中星涼城苑、中星怡城苑聯(lián)合招標(biāo)復(fù)欣物業(yè)后，居民生活有了明顯變化：“堆在天井里的垃圾，現(xiàn)在清完了”“綠化有人剪了，家里透亮了”“小區(qū)停車費每天公示，比以前規(guī)范多了”……

還有“幾道關(guān)”

物業(yè)服務(wù)提質(zhì)，居民都有切身感受。那么，企業(yè)為何肯接這“燙手的山芋”？

保利物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，每月0.6元至0.8元/平方米的收費企業(yè)無法做到收支平衡，但這已是居民目前能接受的最高心理價位了。剩下的差額，一方面通過小區(qū)公共收益的部分讓渡來補貼，另一方面靠相關(guān)獎補政策打平。之所以愿意接盤，既是出于國企的社會責(zé)任，也是看好高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)帶來的衍生效應(yīng)，例如開發(fā)社區(qū)零售、適老化改造等增值服務(wù)。

涼城新村街道引進“團購”物業(yè)時，考慮到居民接受程度，沒有調(diào)整每月1元/平方米左右的物業(yè)費。物業(yè)企業(yè)表示，之所以承接項目，主要是考慮到附近還有一個5萬平方米規(guī)模的在管小區(qū)，希望通過這個項目做片區(qū)化管理的嘗試，積累線上經(jīng)驗，為上線App報修系統(tǒng)試水。

對“老小散”小區(qū)來說，“團購”物業(yè)是雙贏之舉。定海路街道相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)服務(wù)從“兜底型”向“規(guī)范型”升級，走出了一條“非財政托底”的老舊小區(qū)治理新路徑。

不過，“團購”僅是起點，后續(xù)的物業(yè)服務(wù)監(jiān)管、質(zhì)量持續(xù)提升、長效機制完善等任務(wù)依然艱巨。在上海，“老小散”小區(qū)有不少。例如，涼城新村街道轄區(qū)共有58個住宅小區(qū)，其中小區(qū)總建筑面積低于3萬平方米的小區(qū)有32個，占總量的55%。

物業(yè)團購模式復(fù)制推廣，有幾道關(guān)要過：一是要打破“袖珍”小區(qū)居民的思維慣性，推動他們接受“團購”以及物業(yè)費調(diào)價；二是要讓沒有業(yè)委會的小區(qū)居民形成共識，以“居代業(yè)”的形式推動召開業(yè)主大會繼而同意“團購”和選聘物業(yè)，這個難度更大。因而，先行先試小區(qū)的長效管理，是直接影響“團購”口碑的關(guān)鍵因素。

對此，定海路街道表示，將以“一體管理網(wǎng)格化、綜合服務(wù)專業(yè)化、線上線下智能化”為核心路徑，推動物業(yè)治理從“階段性突破”向“常態(tài)化優(yōu)質(zhì)”轉(zhuǎn)變。涼城新村街道涼六居民區(qū)還在考慮利用這個物業(yè)融合的契機，進一步深化三委聯(lián)辦機制，實現(xiàn)三個相鄰小區(qū)資源的進一步整合，提升社區(qū)文化，讓社區(qū)氛圍更加和諧積極。

上海市社會學(xué)會理事何海兵指出，“團購物業(yè)”找準(zhǔn)了黨建引領(lǐng)基層治理的發(fā)力點，實現(xiàn)了“從被動響應(yīng)走向主動治理，從碎片化治理走向系統(tǒng)化治理，從經(jīng)驗式管理走向?qū)I(yè)化管理”的三個轉(zhuǎn)變。物業(yè)行業(yè)的從業(yè)者也表示，推廣物業(yè)聯(lián)合招標(biāo)模式有利于為社區(qū)引進優(yōu)質(zhì)企業(yè)，促進小區(qū)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升，使物業(yè)服務(wù)走上“居民滿意、品質(zhì)提升、質(zhì)價相符”的良性運轉(zhuǎn)軌道。

原標(biāo)題：《申觀察|“團購物業(yè)”給居民帶來啥？楊浦“老小散”小區(qū)打包招標(biāo)探索治理新路》

來源：作者：新民晚報 孫云