轉(zhuǎn)自：北京日報客戶端

近日，多位家住朝陽區(qū)建外街道梵悅108小區(qū)的業(yè)主反映，小區(qū)開發(fā)商發(fā)布公告稱，從今年供暖季起啟用管井卡式熱表，要求業(yè)主按照每平方米35元的價格，預(yù)交本季供暖費，如果不交供暖費，將不會供暖。小區(qū)產(chǎn)權(quán)明明是70年，且可以落戶，不允許辦公，但由于房本上的房屋用途登記為公寓，業(yè)主多年來都被要求按照非居民供熱價格交費。這讓業(yè)主困惑不解:為什么我們無法享受民用供暖價？

小區(qū)大堂內(nèi)此前曾張貼了收取供暖費的相關(guān)通知。

遭遇

供暖費有爭議 未交費業(yè)主不供暖

據(jù)小區(qū)居民介紹，梵悅108小區(qū)前身是雅詩閣公寓，2015年前后被改造為商品房銷售，小區(qū)只有一棟25層住宅樓，約140套房屋，均為70年產(chǎn)權(quán)公寓。很多業(yè)主認(rèn)為，該小區(qū)可以落戶，而且小區(qū)用電和燃?xì)饩淳用駜r格收取，所以小區(qū)的住宅屬性是明確的。唯有供暖費存在爭議，開發(fā)商一直要求業(yè)主按照非居民價格交費。

居民李先生告訴記者，一直以來大家對于供暖費按非居民價格收取就存在爭議。為此有些居民拒絕交供暖費，有些則按照居民采暖價算出總價后給小區(qū)物業(yè)轉(zhuǎn)賬。今年供暖季開始前，小區(qū)業(yè)主收到了一封由小區(qū)開發(fā)商——翰林閣房地產(chǎn)（北京）有限公司發(fā)布的《梵悅108供暖事宜公告》。公告顯示，從2025-2026供暖季開始，啟用管井卡式熱表，要求業(yè)主按照每平方米35元的價格，預(yù)交本季供暖費，如果業(yè)主不交供暖費，將不會供暖。小區(qū)業(yè)主這才發(fā)現(xiàn)，樓道暖氣井內(nèi)不知何時被安裝上了卡式熱表。

在咨詢物業(yè)和開發(fā)商工作人員后，業(yè)主得知這種卡式熱表有一個計數(shù)裝置，交錢后表內(nèi)會被充入相應(yīng)的熱量數(shù)值，當(dāng)這一數(shù)值歸零時便會停止供暖。然而，部分業(yè)主已按照居民供暖價格交了本季的供暖費，他們擔(dān)心：“居民供暖價格低于每平方米35元，如果我們不按開發(fā)商所說的價格交，卡式熱表里充入的熱量肯定撐不到明年3月供暖季結(jié)束，屆時家中隨時都有可能停暖?！?/p>

11月23日記者在現(xiàn)場看到，這棟公寓的每個樓道都有兩處暖氣管井，每個管井內(nèi)都安裝著各家各戶的管井卡式熱表，也就是俗稱的熱計量表。記者看到有的卡式熱表屏幕上顯示閥門狀態(tài)為“關(guān)閥”，流量和功率均顯示為零。而有的卡式熱表屏幕上則顯示為“開閥”，估計是這些家的業(yè)主已交供暖費。

樓道暖氣井內(nèi)的供暖管線上被安裝了卡式熱表，未交費居民家的表屏幕顯示“關(guān)閥”狀態(tài)。

記者走訪了幾戶尚未交供暖費的業(yè)主，他們使用的是電暖器和暖風(fēng)機等設(shè)備取暖。12月初記者再次聯(lián)系這些居民時被告知：“前段時間靠電取暖還能勉強湊合，這幾天大風(fēng)降溫后屋里明顯冷了。等到降雪來臨氣溫驟降后，屋里估計會更冷。到時候怎么扛過去，還是個未知數(shù)。”

質(zhì)疑

70年產(chǎn)權(quán)卻屬公寓 供暖費到底怎么算

在該小區(qū)的公告中，開發(fā)商對每平方米35元的取暖費單價進行了拆解，其中18元為本市非居民熱計量取暖的基本熱價，另外17元則是按照0.36元/千瓦時的計量熱價預(yù)收的流量熱價。

根據(jù)本市現(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)，在同為市熱力集團城市熱網(wǎng)提供熱源的情況下，按熱計量方式計費時，居民的基本熱價為12元/平方米·采暖季，在此基礎(chǔ)上計量熱價則為0.16元/千瓦時；非居民價格則為基本熱價18元/平方米·采暖季，在此基礎(chǔ)上計量熱價0.36元/千瓦時。這意味著是否按居民價格收費，基本熱價每平方米相差6元，計量熱價每千瓦時相差0.2元。

按照開發(fā)商的公告，這個供暖季將按照熱計量的方式來核算供暖費，并且按非居民價格收取供暖費。對于這兩個問題，不少業(yè)主并不認(rèn)同。

業(yè)主曹先生表示，如果按照熱計量方式供暖，居民是有權(quán)調(diào)節(jié)家中供熱流量和室溫的。但是如今開發(fā)商只在暖氣井內(nèi)安了一個無法調(diào)節(jié)流量的卡式熱表，家中也沒有任何調(diào)節(jié)裝置。也就是說，業(yè)主根本無法實現(xiàn)節(jié)能降耗、減少能源浪費的目的，也不能享受“多用多付、少用少付”的計費公平。

當(dāng)談到按照非居民價格收費時，業(yè)主更是一肚子委屈。業(yè)主王先生告訴記者，買完房后有不少業(yè)主已經(jīng)在這兒落了戶，還有業(yè)主專門咨詢過市場監(jiān)管等部門，被告知樓內(nèi)公寓不能辦理營業(yè)執(zhí)照注冊登記，這意味著他們的公寓不能進行商業(yè)經(jīng)營。因此業(yè)主們認(rèn)為：“我們的房子是70年產(chǎn)權(quán)，而且不能像其他商住兩用房一樣申請營業(yè)執(zhí)照，那我們的房子就應(yīng)該屬于住宅。但現(xiàn)在的實際情況是，房屋既無法商用，還要按非居民標(biāo)準(zhǔn)來收供暖費，真是不能理解。”

土地出讓合同中明確“公寓用地為70年”/受訪者供圖

居民還向記者展示了一份當(dāng)年開發(fā)商簽訂的整個地塊的國有土地使用權(quán)出讓合同。在土地使用權(quán)出讓年限一欄中，明確寫著該地塊“辦公用地50年、公寓用地70年、商業(yè)用地40年”。而居民房產(chǎn)證房屋用途一欄登記為“公寓”。業(yè)主王先生等人表示，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，居住用地土地使用權(quán)最高出讓年限為70年，除此之外其他類型用地（如：工業(yè)、教育、商業(yè)、體育）的最高出讓年限最高不超過50年。“現(xiàn)在說我的房子不屬于住宅，那70年的居住用地土地使用權(quán)出讓年限當(dāng)年又是怎么批下來的呢？”

反饋

70年公寓屬性尚不明確 供暖還得按非居民價格

關(guān)于梵悅108小區(qū)供暖相關(guān)問題，開發(fā)商翰林閣房地產(chǎn)（北京）有限公司工作人員答復(fù)稱，雖然小區(qū)屬于市政供暖，但是由于熱力公司是跟整個地塊“大物業(yè)”對接，熱力與居民間并沒有簽訂供暖合同，所以只能由小區(qū)物業(yè)公司代收采暖費后轉(zhuǎn)交“大物業(yè)”，而“大物業(yè)”是按照非居民價格交供暖費的。往年之所以沒出現(xiàn)過停暖的情況，是因為開發(fā)商這邊一直都在墊付資金，而今年開發(fā)商因為資金問題已無力墊付。該工作人員還表示，因為公寓屬于非住宅，所以目前只能按照非居民的標(biāo)準(zhǔn)收取。

針對梵悅108小區(qū)業(yè)主能否按居民價格標(biāo)準(zhǔn)直接向北京熱力集團交費等問題，屬地建外街道大北家園社區(qū)居委會曾回復(fù)稱，街道和社區(qū)方面已就相關(guān)問題與各方召開過協(xié)調(diào)會，目前熱力集團正在推進對梵悅108小區(qū)直接收費的工作。熱力方面也提出需要查看樓內(nèi)全部居民的房本，確定各戶房產(chǎn)性質(zhì)，才能進一步確定收費標(biāo)準(zhǔn)。

記者還就相關(guān)問題咨詢了朝陽區(qū)城管委供熱辦、朝陽區(qū)發(fā)改委等相關(guān)部門。朝陽區(qū)城管委供熱辦工作人員表示：“房產(chǎn)證內(nèi)用途一欄如果是住宅，就按居民收費，如果不是住宅，則只能按非居民收費。”朝陽區(qū)發(fā)改委工作人員則表示：“就這一問題我們之前也咨詢過市發(fā)改委，按照目前的規(guī)定只有房本用途是住宅的才能享受居民取暖價，目前70年公寓這一屬性在政策上確實沒有特別明確的說法。根據(jù)目前規(guī)定還是得按非居民價格收費?！?/p>

律師建議

“模糊地帶”尤需明晰規(guī)則

記者梳理12345市民熱線相關(guān)投訴發(fā)現(xiàn)，70年產(chǎn)權(quán)的公寓樓在本市還有不少，由于定位模糊，它們面臨水電氣熱收費標(biāo)準(zhǔn)不一、更換電梯無法享受國家補貼等問題。

海潤天睿律師事務(wù)所律師包華認(rèn)為，現(xiàn)行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》于1990年出臺，并于2020年進行了修訂。其中對于不同用途的土地使用權(quán)出讓最高年限分別規(guī)定為七十年、五十年和四十年，但在現(xiàn)有的用途中并無公寓這一分類。過去在進行土地使用權(quán)出讓過程中，并沒有那么多類型的不動產(chǎn)，所以政策劃分也比較簡單。如今隨著房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品不斷豐富、需求日漸多元化，之前一些“模糊地帶”的相關(guān)規(guī)則尤其需要明確和清晰。

包華建議，如果想要徹底解決70年產(chǎn)權(quán)公寓在認(rèn)定中的相關(guān)問題，就要進一步統(tǒng)一政策，協(xié)調(diào)打通各部門之間的管理障礙，從而讓相關(guān)單位對房屋屬性的認(rèn)定有更清晰明確的依據(jù)。

來源：北京日報客戶端