都在說(shuō)上海樓市塌房了，行情很差。

到處是房東賣房無(wú)門，四處求人，還瀕臨崩潰。

上海房東已經(jīng)慘的不能再慘了。

但是最近遇到一個(gè)房子，一個(gè)周末帶看上百組，沒(méi)幾天就成交了。

難道是房子又好賣了？

前面說(shuō)的這個(gè)房子，來(lái)自我朋友近期的真實(shí)經(jīng)歷。

他是最近在看浦東的學(xué)區(qū)房，也跑了不少板塊。

周五突然有中介聯(lián)系他，說(shuō)是御橋這邊出了個(gè)性價(jià)比超高的房子。

萬(wàn)科海上傳奇，120多平，只要870萬(wàn)。

除了樓層低一點(diǎn)，其他方面都沒(méi)什么問(wèn)題。

畢竟之前也是看過(guò)御橋的房子。

萬(wàn)科海上傳奇的價(jià)格心里還是有點(diǎn)數(shù)的。

之前都是9萬(wàn)、10萬(wàn)單價(jià)，買個(gè)80多平的都要這個(gè)價(jià)格。

目前這個(gè)市場(chǎng)行情，偶爾有房東砸盤出貨，也不奇怪。

所以就想著周六也去看看，如果能再砍掉一些價(jià)格買下來(lái)也不錯(cuò)。

沒(méi)想到的是，周六來(lái)的時(shí)候，一屋子都是人。

各式各樣的中介和買家。

朋友原來(lái)想法是再和房東砍10%，800萬(wàn)拿下這套。

畢竟自己賣房的時(shí)候，買家一點(diǎn)沒(méi)少砍。

自己是小區(qū)最低價(jià)掛牌，買家最后還砍了7%左右才成交的。

看房情況這么火熱，中介有建議朋友早點(diǎn)約房東談，800萬(wàn)肯定不現(xiàn)實(shí)，得往上加一點(diǎn)。

要不然房東是不會(huì)談的。

朋友還是認(rèn)為，現(xiàn)在的房子都是看的火熱，沒(méi)人真的那么著急買的。

說(shuō)不定還是房東和中介自導(dǎo)自演的劇情。

然后中介就再也沒(méi)聯(lián)系他。

等過(guò)了幾天他想著再去看看房，結(jié)果中介說(shuō)房子已經(jīng)賣掉了。

就是870萬(wàn)成交，也沒(méi)有砍價(jià)空間。

朋友也挺郁悶的，其實(shí)這套房子綜合來(lái)看還是不錯(cuò)的。

但是怎么自己賣房這么慘，成了買家了還這么被動(dòng)。

難道是自己誤判了形式？

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要說(shuō)誤判形勢(shì)，其實(shí)是并沒(méi)有。

當(dāng)下的上海樓市海是非常焦灼的。

你要說(shuō)上海樓市差，也確實(shí)挺差的。

首先就是成交難度大。

今年的二手房帶看指數(shù)，還在往下走，對(duì)比年初最高峰估計(jì)下降了40%。

翻譯過(guò)來(lái)，大 概 就是原來(lái)你的房子能有2個(gè)帶看的，現(xiàn)在就1個(gè)多點(diǎn)。

更何況，熱門的房子集中了更多的帶看量。

差的房子就更沒(méi)人看了。

想找到更優(yōu)質(zhì)的買家也就更難了。

其次是租賃市場(chǎng)也在給房東打擊。

原來(lái)都覺(jué)得不好賣那就先不賣了，還可以拿去租。

但是租金今年也在下降，就算是一線城市也沒(méi)少降。

當(dāng)下又趕上了年底，租房市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季。

賣么賣不掉，租又租不上價(jià)。

確實(shí)是兩頭為難。

關(guān)鍵是，拿出去租了，過(guò)段時(shí)間房?jī)r(jià)可能又降了。

想要賣就得先解約，付違約金。

再有就是一些中介也不穩(wěn)定。

有些朋友突然有一天發(fā)現(xiàn)自己家樓下的中介門店關(guān)門了。

或者熟悉的業(yè)務(wù)員突然回老家了。

畢竟頭部中介都在裁員，能活得的好的是少數(shù)。

市場(chǎng)之所以迷惑，是因?yàn)樯虾鞘斜憩F(xiàn)出來(lái)的一些情況，似乎又沒(méi)有想象中那么的不堪。

看的到的就是11月的二手網(wǎng)簽量達(dá)到了2.3萬(wàn)套。

環(huán)比上漲了24%。

連金九銀十都沒(méi)有這樣的成交量。

其次，上海的二手掛牌量是一直在下降。

整體的出貨壓力比前兩年要小一些。

現(xiàn)在的買家并不是既不想買房，也不想看房。

而是在等待機(jī)會(huì)。

既然市場(chǎng)是觀望不是絕望，那就意味著總有人賣得“好”。

這其實(shí)體現(xiàn)的是市場(chǎng)的分化。

除了產(chǎn)品，地段之間的分化，還有心態(tài)的分化。

只有貼近市場(chǎng)的心態(tài)，才是能賣掉房子的心態(tài)。

總有房東說(shuō)，我的鄰居砸盤，比我低50萬(wàn)掛牌。

事實(shí)上需要辯證地看。

如果市場(chǎng)價(jià)在500萬(wàn)，你掛牌500萬(wàn)，他掛450萬(wàn)，那確實(shí)低50萬(wàn)。

但如果擬掛牌550萬(wàn)，人家掛500萬(wàn)，雖然低了50萬(wàn)，但那就是市場(chǎng)價(jià)而已。

市場(chǎng)調(diào)整期就像壓力測(cè)試，將房子的真實(shí)價(jià)值從價(jià)格泡沫中剝離出來(lái)。

那些價(jià)格虛高、存在明顯缺陷的房源，雖然在市場(chǎng)火熱的時(shí)候也能賣掉，但現(xiàn)在面臨的可能就是滯銷。

而那些定價(jià)合理、條件優(yōu)越的房源，就會(huì)成為稀缺貨，吸引著市場(chǎng)上真正有需求的買家。

當(dāng)然這不是說(shuō)，讓房東都去砸盤，超低價(jià)換成交。

而是找準(zhǔn)定位，找準(zhǔn)定價(jià)，把自身的價(jià)值最大化。

不僅賣的快，而且賣得好。

即便是熊市，當(dāng)你能同時(shí)成功撬動(dòng)3個(gè)意向客戶的時(shí)候。

心態(tài)要發(fā)生變化的可能就是買家了。

只要看房絡(luò)繹不絕，3個(gè)或者以上的客戶肯坐下來(lái)談判。

房東就在有限的市場(chǎng)里，找到了斡旋的空間。

就像這些筍盤房東，或者是真正有新家比懂策略的房東，依然能讓自己的房子熱的發(fā)燙。

所以，只要搭建好條件。

客戶和房東的關(guān)系也是可以“反轉(zhuǎn)”的。

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很多房東最想知道的就是，市場(chǎng)真的變了嗎？

其實(shí)市場(chǎng)的底層邏輯并未改。

供求關(guān)系依然是影響價(jià)格波動(dòng)的核心機(jī)制。

只不過(guò)變化的是市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和參與者的心態(tài)。

當(dāng)市場(chǎng)變得更加理性的時(shí)候，賣房就需要更專業(yè)的操盤。

想讓自己的房子也成為爆款，但又不是骨折價(jià)出售。

想避免被平臺(tái)無(wú)止境pua降價(jià)賣房。

想在賣房中占據(jù)主動(dòng)權(quán)。

想要更精準(zhǔn)的營(yíng)銷動(dòng)作。

想做到這些都沒(méi)問(wèn)題，只不過(guò)憑你一個(gè)人是很難實(shí)現(xiàn)的。

需要一個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)幫你實(shí)現(xiàn)對(duì)賣房市場(chǎng)的降維打擊。

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