【北京御林灣】全新作品雙展廳璀璨綻放！看房請?zhí)崆邦A(yù)約??
??北京御林灣售樓處電話：400-668-0320轉(zhuǎn)分機(jī)號333???
??圍繞“意韻、禮序、趣活、鄰里、私享、智造”這6大產(chǎn)品內(nèi)核，強(qiáng)調(diào)鄰里趣活、創(chuàng)造互動空間，智造新煙火社區(qū)，以人文關(guān)懷的細(xì)節(jié)營造，滿足了市場上對于品質(zhì)內(nèi)卷的所有想象
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?為人們帶來一場前所未有的居住盛宴
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朝陽奶西板塊全新項目——御林灣，預(yù)計本月18號開放售樓處，月底開盤！

項目共計約1500套房源，建面約90-220㎡。

具體來講，兩居室為90㎡；三居室119㎡、123㎡、124㎡、125㎡、140㎡、145㎡；四居室155㎡、213㎡、220㎡；項目覆蓋從剛需到改善的多重需求。

目前，戶型升級完成，等待報規(guī)通過就會對外釋放。

聽說，裝修是奶西板塊數(shù)一數(shù)二的。小區(qū)里隨處都是獨(dú)立園林景觀。

價格預(yù)計會比周邊便宜20-30%，總價預(yù)計500萬起。

對于想在朝陽買房的朋友來講，御林灣還是值得關(guān)注的一個項目。

該項目的入市歷程頗為曲折。2017年，首農(nóng)集團(tuán)摘得奶西323、324地塊；2019年短暫動工后即陷入“開工-停工-復(fù)工”的循環(huán)，規(guī)劃方案也經(jīng)歷多次調(diào)整，開發(fā)進(jìn)度緩慢。目前項目已全面封頂，預(yù)計年底以“準(zhǔn)現(xiàn)房”形態(tài)入市，此舉在一定程度上降低了購房者對期房交付的顧慮。

從產(chǎn)品力角度看，御林灣在當(dāng)前北京市場“好房子”標(biāo)準(zhǔn)之下不占優(yōu)勢。其得房率、戶型設(shè)計、園林景觀等方面與主流新品存在差距，且不臨近地鐵。為彌補(bǔ)產(chǎn)品力的不足，項目在價格上做出明顯讓步。

周邊競品如望京云尚、望京樾等新房成交價集中在8-9萬/㎡，而御林灣單價約為6萬+元/㎡。

值得注意的是，同一開發(fā)商在板塊內(nèi)開發(fā)的東洲家園二手房掛牌價已低于3萬/㎡，價格梯度顯著。

從規(guī)劃上來看，御林灣是一個建面約21.04萬㎡的超級大盤，由南區(qū)324與西區(qū)323兩個地塊組成，南區(qū)匠造建面約90-155㎡二至四居精妝美宅，西區(qū)匠造建面約213-220㎡精妝寬境洋房，共計約1500套房源，滿足多種家庭需求。

其中，324地塊（南區(qū)）：規(guī)劃12棟高層住宅樓，近百米樓間距，面積玻璃幕墻，勾勒潮流時尚外立面。
面積段約90-155㎡兩居至四居，其中120㎡以上戶型占比很高。得房率91-118戶型在76-80%左右，120㎡以上戶型80%以上。
所有一層都帶院子。該區(qū)帶有下沉商業(yè)廣場，包含中直機(jī)關(guān)的家屬樓、人才房和商品房，目前主體全部封頂。。

南區(qū)的優(yōu)勢在于，近百米樓間距。但缺點(diǎn)也不少，容積率2.2，且戶型設(shè)計相較現(xiàn)在的“好房子”顯然過時，得房率在80%上下。

而且南區(qū)324地塊，不僅有商品房，還有中直機(jī)關(guān)的家屬樓、人才房。

這樣的考慮，或許是開發(fā)商為了資金平衡需要。但“混居”也會導(dǎo)致居住人群差異大，社區(qū)氛圍、管理標(biāo)準(zhǔn)不太好統(tǒng)一。

所以開發(fā)商想出來了奇招，據(jù)小道消息，“南區(qū)324地塊的人才房/中直家屬樓/商品房，在地上住宅有柵欄綠植等軟隔離，地下車庫也是隔離的，物業(yè)公司也不一樣，可以認(rèn)為是三個獨(dú)立的小區(qū)?！?/p>

323地塊（西區(qū)）：在東洲家園正對面，東側(cè)緊鄰來廣營北路，北側(cè)是個商業(yè)，大概有2萬㎡，南側(cè)和西側(cè)都是溫榆河公園。

規(guī)劃3棟6-7層76套住宅樓，外立面由大面積玻璃幕墻+鋁板組成。

容積率1.3，建面約213-220㎡，得房率在90%左右。，一層下躍，頂層上躍，南北均有平臺觀景空間；下躍戶型，一層帶花園可以入戶，面積在30-70㎡之間。

價格方面西區(qū)洋房價格略高一點(diǎn)，但不超過8萬元/㎡?！?/p>

在奶西，做200多平的大平層，東洲房地產(chǎn)的勇氣可嘉，它勢必會與北邊的望京國譽(yù)府進(jìn)行正面較量。

在當(dāng)前市場環(huán)境下，賣大平層也并非易事。

國譽(yù)府于2024年1月20日取證，推出8棟期房234套，主力戶型為180㎡/200㎡四居。截至目前，網(wǎng)簽122套，去化率剛過半，成交均價8.99萬/㎡。

更何況，奶西很大，“奶”還很多，周邊多塊住宅地塊待拍。

在園林方面。項目規(guī)劃了約8.6萬㎡社區(qū)園林；構(gòu)建約300米全齡生活連廊，串聯(lián)社區(qū)會客廳、社區(qū)書吧、兒童活動室、MINI GYM等活動場域，構(gòu)建全聚互動生活聚場。

項目承襲溫榆河千年皇家文脈，師法皇家造園理念，打造“御林十二境”，以現(xiàn)代手法呈現(xiàn)皇家園林生活意境。

南區(qū)會客廳、下午茶花園、夢童花園、青年健身、頤養(yǎng)花園等十大場景，讓度假感浸潤日常每一刻，重塑園居生活范式。西區(qū)「藝術(shù)島嶼」漫游、「靜享花園」哲思、「臻享客廳」社交，三重園林空間維度，重構(gòu)精神棲居。

項目還規(guī)劃了約65米面寬、約11米高奢闊尺度，現(xiàn)代藝術(shù)風(fēng)尊崇大門，重塑歸家禮序。

在裝修方面。精選天然石材一體通鋪，匠心營造雅致美學(xué)；電視背景墻甄選進(jìn)口奢石，高貴典雅。甄選國際一線品牌廚電、衛(wèi)浴五金、潔具，深度考量生活細(xì)節(jié)，構(gòu)建品質(zhì)生活臻境。

項目位于朝陽區(qū)奶西板塊。漫步即達(dá)約30平方公里溫榆河公園，攬清河、溫榆河雙御河交匯，玉帶環(huán)腰，傳世福地。周圍22座生態(tài)公園簇?fù)?，天賦優(yōu)渥宜居環(huán)境，靜享詩意棲居。

直線距離約2公里近抵京承高速、約3公里快達(dá)五環(huán)路、約9公里暢連三環(huán)路，軌道交通13號線北苑站、17號線紅軍營站和清河營站、14號線善各莊地鐵站，15號線馬泉營站，加速鏈接望京、中關(guān)村、亞奧、國貿(mào)、首都機(jī)場等多個核心功能區(qū)，黃金半徑，暢享高效通勤，從容擁享豐盛生活。

現(xiàn)有教育資源包括項目北側(cè)的芳草地國際學(xué)校東洲校區(qū)，舉步即達(dá)。項目附近還有國資中心幼兒園，近鄰朝陽外國語學(xué)校承辦的優(yōu)質(zhì)學(xué)府(規(guī)劃中)，周圍還分布八十中溫榆河分校，以及青苗、哈羅等16所國際學(xué)校，以國際化視野啟航未來。國內(nèi)、國際多軌制優(yōu)質(zhì)教育，贏在起跑線。

商業(yè)配套方面，項目北側(cè)已有約2400㎡醇熟底商，已全面落成，暢享一站式便利生活。西側(cè)龍湖北苑天街、華貿(mào)天地、城悅薈，南側(cè)保利廣場、華潤萬象匯，東側(cè)馬泉營奧特萊斯，更有望京萬象匯、林奧CITY PARK購物中心、合生麒麟?yún)R、望京凱德MALL等前沿潮流地標(biāo)。

醫(yī)療方面：項目約3公里北京愛瑞醫(yī)院（規(guī)劃中），近抵和睦家醫(yī)院，2大國際私立醫(yī)院護(hù)航。約2公里朝陽區(qū)婦幼保健院（北部院區(qū)），約3公里中日友好醫(yī)院（規(guī)劃中），以及航空總醫(yī)院、地壇醫(yī)院、清華長庚醫(yī)院等5大公立醫(yī)院，守護(hù)健康。

項目周邊還有6大藝術(shù)區(qū)、6大美術(shù)館、6大高爾夫俱樂部、6大馬術(shù)俱樂部等豐盛的高端休閑、藝術(shù)配套圍繞，將文化積淀、自然生機(jī)與社交活力完美融合，成就一處匹配城市精英的生活方式。

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