【中海麗金府】全新作品雙展廳璀璨綻放！看房請?zhí)崆邦A約??

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??為人們帶來一場前所未有的居住盛宴

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2024年12月12日，中海以110.54億的價格摘得萬泉寺0024地塊，成為3年多來北京首個無地價上限，五銷售指導價的地塊，號稱豐臺唯一可以與海淀功德寺相媲美的地塊。

2025年4月30日，麗金府開盤，官宣當日去化39億，

營銷天花亂墜，但網簽不會說謊，時隔一年，功德寺雙子，和樾望雲網簽進度98%，和樾玉鳴網簽進度89%，都已經是接近清盤的狀態(tài)，而麗金府去化看看14.8%，網簽總額不到30億。

01 定價傲慢與市場理性的碰撞

這個項目作為北京近三年來首個"不限價、不限售"的豪宅項目，一度被市場寄予厚望，中海將其定位為二環(huán)邊的頂奢豪宅，地塊樓面價約6.2萬，而開盤價高達10.5-11.3萬，遠超周邊競品。

相比之下，同一區(qū)域內的北京隅西頌均價約7.8萬元，豐和叁號院網簽均價8.5萬元，中建云境均價8.1萬元。這意味著麗金府與競爭對手之間存在2-3萬元/平方米的價差，對于總價1400萬以上的房產來說，這一差距尤為明顯。

目前周邊好的二手房，中國璽147平的成交單價在8W+，而且中國璽所在的亞林西板塊城市界面是比麗金府要好的。

豐臺的豪宅基因天然弱于海淀和豐臺，麗金府在定價上同時放棄了性價比的優(yōu)勢，在同價位情況下，購房者更傾向于選擇海淀或朝陽區(qū)的項目，因為這些區(qū)域具備更成熟的學區(qū)資源和圈層價值。

02 鐵路噪音：無法回避的硬傷

項目南側緊鄰京滬鐵路線，最近處僅70米，這是麗金府最致命的弱點。有網友現(xiàn)場實測數(shù)據(jù)顯示，開窗時鐵路噪音峰值達到72分貝，相當于鬧市街頭的聲音水平。

即使關閉開發(fā)商宣傳的隔音玻璃，室內噪音仍然有48分貝，相當于有人在你耳邊輕聲交談，而低頻震動更是在夜深人靜時難以忍受。對于花費上千萬元購買豪宅的客戶來說，這是不可接受的居住體驗。

開發(fā)商也意識到這一問題，因此在定價上采取了"差異化"策略：南側小戶型單價較低，但得房率較高。然而，這種小恩小惠難以彌補噪音對日常生活和未來房產價值的負面影響。

03 交通便利性的宣傳誤導

麗金府宣傳中引以為傲的"五軌環(huán)繞"實際上存在很大水分。項目距離最近的地鐵站東管頭南站實際距離近1.5公里。

在夏季高溫或冬季嚴寒時，這樣的通勤距離體驗感極差，根本算不上真正的"地鐵盤"。對于花千萬購房的高端客戶來說，日常出行的便捷性是基本要求，而麗金府在這方面明顯不足。

04 交付周期過長與配套不確定性

麗金府的交付時間預計在2027年底，這意味著購房者需要等待兩年多才能入住。相比之下，周邊多個競品項目交付時間更早，對購房者的心理影響不可忽視。

更令人擔憂的是，周邊3個在建商業(yè)體已經出現(xiàn)延期情況，沙盤上畫的"繁華配套"能否落地還是未知數(shù)。加之麗澤商務區(qū)目前空置率不低，產業(yè)導入不及預期，所謂的"增值潛力"在當下的市場環(huán)境下更像是空中樓閣。

05 產品設計缺陷與裝修標準不一

麗金府不同戶型的得房率和裝修標準存在明顯差異。130平方米小戶型得房率高達95%，而181平方米戶型得房率僅85%。

南側130平方米戶型因鐵路

噪音影響，裝修標準又較大戶型降低一個檔次。

這種區(qū)別對待的做法，讓人質疑開發(fā)商是否真正尊重花千萬購房的客戶。 此外，部分戶型存在以及入戶門直對衛(wèi)生間等不合理布局。

麗金府戶型圖

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