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哈嘍，大家好，小林哥這篇經(jīng)濟(jì)評(píng)論分析萬(wàn)科前10個(gè)月拿地貨值達(dá)到133.3億，這家背負(fù)3000億負(fù)債、一度被外界傳“隨時(shí)會(huì)倒下”的企業(yè)，沒(méi)選擇收縮自保，反而砸重金在土地市場(chǎng)布局，房企逆勢(shì)拿地背后：是任性，還是對(duì)市場(chǎng)的精準(zhǔn)預(yù)判？

負(fù)債3000億仍瘋狂拿地，萬(wàn)科的逆勢(shì)操作藏著什么信號(hào)？

中指研究院發(fā)布的榜單顯示，憑借這份拿地規(guī)模，萬(wàn)科成功躋身今年前10個(gè)月全國(guó)房企拿地貨值榜單第23名，這個(gè)排名在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境里，顯得格外扎眼。

當(dāng)前樓市悲觀情緒蔓延，不少中小房企要么暫停拿地，要么忙著處置資產(chǎn)回籠資金，萬(wàn)科的舉動(dòng)，在很多人看來(lái)完全不合常理。

今年7月至今，萬(wàn)科的拿地軌跡清晰可見(jiàn)，杭州未來(lái)科技城、武漢長(zhǎng)江新區(qū)、重慶中央公園、成都天府新區(qū)、大連東港、西安高新區(qū)……12個(gè)核心城市里，萬(wàn)科一口氣拿下16宗地塊，拿地總金額達(dá)51.99億。

就像今年9月某財(cái)經(jīng)媒體報(bào)道的那樣，多數(shù)房企對(duì)三四線城市土地避之不及，萬(wàn)科卻精準(zhǔn)鎖定核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，負(fù)債3000億仍咬牙拿地，這背后絕不是一時(shí)沖動(dòng)。

大家先別急著下結(jié)論，把視線拉到整個(gè)頭部房企陣營(yíng)，看看今年和去年的拿地?cái)?shù)據(jù)對(duì)比，答案或許就藏在里面。

頭部房企集體“抄底”，拿地翻倍背后的底氣何在？

今年前10名房企的拿地規(guī)模，和去年同順位企業(yè)比起來(lái)，幾乎是兩倍的差距，開(kāi)發(fā)商敢真金白銀砸進(jìn)土地市場(chǎng)，本質(zhì)就是對(duì)后市的信心投票。

這其中最亮眼的當(dāng)屬中海今年前10個(gè)月，中海拿地貨值高達(dá)2170億，再看銷售數(shù)據(jù)，中海今年前11個(gè)月合約銷售金額僅2133.99億。

簡(jiǎn)單算一筆賬就清楚，中海前10個(gè)月的拿地貨值，居然超過(guò)了前11個(gè)月的銷售總額，這種操作放在任何行業(yè)，都算得上“大膽”。

中環(huán)晚報(bào)的數(shù)據(jù)更能說(shuō)明問(wèn)題，今年前7個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企拿地金額共計(jì)5783億，同比增長(zhǎng)34.3%，這可不是紙上談兵的預(yù)測(cè)，是真金白銀堆出來(lái)的市場(chǎng)態(tài)度。

最有說(shuō)服力的還是近期的深圳土拍，最近中海在深圳深超總拿下一宗地塊，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈到讓人咋舌。

6家房企參與競(jìng)價(jià)，足足博弈了95輪，最終溢價(jià)率定格在42.49%，樓面價(jià)高達(dá)7.74萬(wàn)/平，參與競(jìng)價(jià)的不乏華潤(rùn)、招商等國(guó)央企巨頭，大家搶地的架勢(shì)絲毫看不出市場(chǎng)悲觀。

為啥這些房企偏偏盯著深圳核心區(qū)？懂行的都知道，深圳核心區(qū)和上海內(nèi)環(huán)內(nèi)屬于同一級(jí)別，但據(jù)鏈家最新報(bào)價(jià)，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)是深圳核心區(qū)的兩倍，存在明顯的價(jià)差空間。

之前深圳云璽項(xiàng)目開(kāi)盤，130億銷售額當(dāng)天就達(dá)成，足以證明深圳核心區(qū)的市場(chǎng)潛力，這就是行業(yè)里常說(shuō)的“平替效應(yīng)”，大家都想在價(jià)差縮小前搶占先機(jī)。

市場(chǎng)一片悲觀，頭部房企卻集體加大拿地力度，甚至拿地規(guī)模翻倍，這份底氣到底從哪來(lái)？真的是靠所謂的“勇氣”嗎？

有人說(shuō)是中房報(bào)放出的風(fēng)聲，說(shuō)北上深可能擇機(jī)全域取消限購(gòu)，也有人說(shuō)是彭博社流傳的財(cái)政貼息小作文，給了房企信心。

這些說(shuō)法在普通人眼里或許有分量，但對(duì)頭部房企來(lái)說(shuō)，根本不值一提，他們的信息渠道遠(yuǎn)比咱們通暢，不會(huì)靠小道消息做決策，畢竟只有普通老百姓才會(huì)輕信小道消息。

頭部房企的銷售業(yè)績(jī)和上期比起來(lái)，同樣不盡如人意，現(xiàn)金流也很緊張，內(nèi)部都在做精簡(jiǎn)，組織架構(gòu)往扁平化調(diào)整。

房企員工也不好過(guò)，不少人都有“朝不保夕”的感覺(jué)，大家都在熬，但就算熬，也沒(méi)停下拿地的腳步，這份底氣到底是什么？

超發(fā)貨幣+政策預(yù)判，這才是房企信心的真正來(lái)源

個(gè)人判斷，這份底氣，源于頭部國(guó)央企房企的逆勢(shì)布局戰(zhàn)略，他們心里都有個(gè)共識(shí)，市場(chǎng)換節(jié)點(diǎn)已經(jīng)不遠(yuǎn)了，強(qiáng)有力的救市政策也在路上，這不是某一家房企的判斷，是頭部開(kāi)發(fā)商的集體戰(zhàn)略，萬(wàn)科就算身處困境，也必須跟上這個(gè)節(jié)奏。

道理很簡(jiǎn)單，要是現(xiàn)在停下腳步，就算熬過(guò)這段艱難時(shí)期，等市場(chǎng)回升的時(shí)候，也會(huì)被同行遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后，徹底失去行業(yè)頭部地位。

萬(wàn)科現(xiàn)在的價(jià)值有目共睹，去年有新聞報(bào)道，萬(wàn)科部分股權(quán)被國(guó)資收購(gòu)，本質(zhì)就是因?yàn)樗€有不可替代的行業(yè)價(jià)值，要是沒(méi)了價(jià)值，也就沒(méi)有今天的萬(wàn)科了。

在一線城市的競(jìng)爭(zhēng)中，萬(wàn)科暫時(shí)沒(méi)占到優(yōu)勢(shì)，所以它把主戰(zhàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)向了強(qiáng)二線和重點(diǎn)弱二線城市，這也是非常務(wù)實(shí)的選擇。

就像今年10月，萬(wàn)科在杭州蕭山區(qū)拿下的一宗地塊，周邊規(guī)劃了地鐵和商業(yè)配套，就是瞄準(zhǔn)了強(qiáng)二線城市的人口流入紅利，這類布局，都是經(jīng)過(guò)精準(zhǔn)測(cè)算的。

說(shuō)到底，頭部房企的信心，核心還是來(lái)自對(duì)貨幣和市場(chǎng)規(guī)律的判斷，看看這些年的貨幣數(shù)據(jù)就知道了，央行發(fā)布的報(bào)告顯示，M2總量從200萬(wàn)億一路攀升到現(xiàn)在的330萬(wàn)億，增幅足足有70%，這么龐大的超發(fā)貨幣，不會(huì)一直躺在銀行里。

過(guò)往的市場(chǎng)規(guī)律已經(jīng)證明，一旦市場(chǎng)進(jìn)入上升期，這些超發(fā)貨幣就會(huì)以更高的系數(shù)，涌入一線和強(qiáng)二線城市的樓市，這是無(wú)法逆轉(zhuǎn)的市場(chǎng)趨勢(shì)。

更關(guān)鍵的是杠桿率的差距，居民買房首付比例大概在15%到16%，對(duì)應(yīng)的杠桿率也就6倍左右，但房企的杠桿率至少能達(dá)到10倍。

也就是說(shuō)，一旦市場(chǎng)回暖，房企能通過(guò)杠桿撬動(dòng)更多資金，收益會(huì)成倍放大，這才是開(kāi)發(fā)商敢逆勢(shì)拿地的核心邏輯，也是他們信心的真正來(lái)源。

樓市的波動(dòng)從來(lái)都是周期性的，悲觀情緒不會(huì)一直持續(xù)，頭部房企現(xiàn)在的逆勢(shì)拿地，既是搶占優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也是對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的堅(jiān)定看好。

對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，與其被悲觀情緒裹挾，不如看看這些真金白銀的市場(chǎng)信號(hào)，核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，永遠(yuǎn)是抗風(fēng)險(xiǎn)的硬通貨。

市場(chǎng)不會(huì)一直低迷，政策的托底力量也在逐步顯現(xiàn)，相信用不了多久，樓市就會(huì)迎來(lái)新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，而那些提前布局的企業(yè)，終將成為市場(chǎng)回升后的最大贏家。