21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎

廣州、深圳土地市場(chǎng)年末掀起小高潮。

12月10日下午，深圳市福田區(qū)梅林街道一宗地塊完成競(jìng)拍，這宗地塊屬于福田核心區(qū)稀缺"迷你宅地"，是福田區(qū)16年來(lái)首宗公開(kāi)出讓的純住宅用地，也是深圳2025年最后一宗住宅用地。

該地塊吸引了8家房企參與競(jìng)價(jià)，經(jīng)過(guò)148輪激烈競(jìng)價(jià)，最終由中鐵置業(yè)以7.92億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)65%，折合樓面地價(jià)4.27萬(wàn)元/平方米。

（廣州琶洲，梁遠(yuǎn)浩/攝）

就在這次土地出讓之前，深圳還有另一宗土地出讓也引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。12月8日，南山區(qū)深圳灣超級(jí)總部基地一宗地塊吸引6家房企參拍，中海地產(chǎn)成為最終贏家，以31.86億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)7,74萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率42.49%，創(chuàng)深圳超級(jí)總部宅地溢價(jià)新高。

除了深圳以外，廣州的土地市場(chǎng)也亮點(diǎn)頻現(xiàn)。12月5日，廣州市海珠區(qū)南泰路成功出讓，成交價(jià)為35億元，由保利發(fā)展競(jìng)得，溢價(jià)率約27%，成交樓面價(jià)約2.44萬(wàn)元/平方米。

廣州、深圳土地市場(chǎng)高潮迭起，一方面是受到推地節(jié)奏的影響，優(yōu)質(zhì)土地集中上架；另一方面則是房企今年前期拿地普遍審慎，臨近年關(guān)仍有部分額度可以用于投資，這也促使房企入市拿地。

熱門地入市

深圳梅林這宗地塊，吸引到的房企不僅有國(guó)央企，還有深圳本土民企。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，此次共有中海、保利、中鐵、天健、新世界深圳、華僑城、萬(wàn)駿偉業(yè)、越秀等8家房企參與競(jìng)價(jià)，經(jīng)過(guò)148輪激烈競(jìng)價(jià)，最終由中鐵置業(yè)以7.92億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)65%，折合樓面地價(jià)4.27萬(wàn)元/平方米。

這宗地塊受到熱捧提振了市場(chǎng)的信心。盡管這宗地塊的區(qū)位條件優(yōu)越、地塊體量較小，但開(kāi)發(fā)條件苛刻：這是一宗全現(xiàn)房銷售地塊，對(duì)房企的資金實(shí)力以及開(kāi)發(fā)能力均是極大的考驗(yàn)。

公開(kāi)資料顯示，這宗土地面積僅4994.02平方米，建筑面積18550平方米，起始價(jià)4.8億元。要求全部現(xiàn)房銷售（不得預(yù)售），1年內(nèi)開(kāi)工，4年內(nèi)竣工。

中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅分析認(rèn)為，作為深圳又一宗"現(xiàn)房銷售"試點(diǎn)地塊，其市場(chǎng)接受度將影響未來(lái)土地出讓政策走向?，F(xiàn)房銷售模式加速行業(yè)洗牌，中小房企因資金承壓被淘汰，房企從“高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“高品質(zhì)”競(jìng)爭(zhēng)，精品住宅供應(yīng)占比將提升，對(duì)增強(qiáng)購(gòu)房者信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期具有積極作用。

孫紅梅續(xù)稱，作為深圳土地市場(chǎng)的年末收官之作，65%高溢價(jià)成交標(biāo)志深圳樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇期，核心區(qū)土地稀缺性持續(xù)支撐價(jià)格，央企主導(dǎo)市場(chǎng)格局。預(yù)計(jì)2026年深圳將繼續(xù)通過(guò)少量?jī)?yōu)質(zhì)地塊維持市場(chǎng)熱度，避免庫(kù)存壓力，核心區(qū)宅地高溢價(jià)成交將成常態(tài)。

這是深圳近期又一宗受到市場(chǎng)關(guān)注的地塊。

就在上周，中海地產(chǎn)拿下的深圳灣地塊也是房企加碼深圳土地市場(chǎng)的印證。12月8日，南山區(qū)深圳灣超級(jí)總部基地一宗地塊出讓，共有6家房企參拍，包括華發(fā)、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、建發(fā)、中海地產(chǎn)和招商蛇口。最終中海地產(chǎn)以31.86億元競(jìng)得這宗地塊，成交樓面價(jià)7.74萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率42.49%，創(chuàng)深圳超級(jí)總部宅地溢價(jià)新高。

這宗地塊距離最近的正是中海此前熱銷的項(xiàng)目深灣玖序，這一項(xiàng)目在去年開(kāi)盤，當(dāng)日即完成銷售265套，銷售額超過(guò)百億元、去化九成的成績(jī)。

一位深圳本土房企投資部的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，深圳近期出讓的這兩宗地塊均位于核心區(qū)，區(qū)位配套等條件都很完善?！吧钲跒尺@宗地塊中海是‘勢(shì)在必得’的，畢竟從補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的角度或者避免內(nèi)卷的角度，這宗地中海拿最合適。”

分化仍在

深圳市場(chǎng)熱門土地受到熱捧，廣州土地市場(chǎng)也有亮點(diǎn)出現(xiàn)。

12月5日，廣州市海珠區(qū)南泰路地塊成功出讓，成交價(jià)為35億元，由保利發(fā)展競(jìng)得，溢價(jià)率約27%，成交樓面價(jià)約2.44萬(wàn)元/平方米。

南泰路地塊是一宗二類居住用地兼容商業(yè)用地、中小學(xué)用地，宗地面積約6.48萬(wàn)平方米，其中出讓宗地面積約4.22萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)為27.5億元。這宗地塊吸引保利地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)2家房企參與競(jìng)拍，最終經(jīng)過(guò)76輪、歷時(shí)3小時(shí)競(jìng)價(jià)，由保利發(fā)展收入囊中。

雖然廣州、深圳市場(chǎng)熱門地段的地塊仍然受到熱捧，但市場(chǎng)整體仍然分化。

可供對(duì)比的是，深圳光明馬田一宗地塊由龍湖以7.66億元底價(jià)摘得，樓面價(jià)約1.2萬(wàn)元/平方米。2023年，龍湖也曾在光明馬田拿下一宗地塊，其時(shí)龍湖通過(guò)搖號(hào)中簽競(jìng)得這宗地塊，成交總價(jià)是17.96億元，成交樓面價(jià)1.63萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率14.98%。

與此同時(shí)，廣州南沙近期也出讓了三宗地塊，最終由南沙開(kāi)建底價(jià)拿下。12月8日，廣州南沙區(qū)橫瀝島成功出讓3宗涉宅用地，均由南沙開(kāi)建以底價(jià)競(jìng)得，成交總額22.84億元。三宗地塊總建設(shè)用地面積9.77萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積21.87萬(wàn)平方米。

從當(dāng)前的土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，一線城市核心地塊能夠受到房企的青睞，但是近郊乃至遠(yuǎn)郊區(qū)域地塊的成交意愿仍然不強(qiáng)烈。

一位全國(guó)性房企負(fù)責(zé)營(yíng)銷前策的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在當(dāng)前的市場(chǎng)周期下，房企更加追求資金的高效周轉(zhuǎn)，“很多項(xiàng)目都能實(shí)現(xiàn)也必須實(shí)現(xiàn)即拿即開(kāi)工。目前一線城市的機(jī)會(huì)也是點(diǎn)狀的，不是郊區(qū)的地塊一定不好，像番禺、黃埔一些地塊因?yàn)榈鼐壙拖矚g，確定性強(qiáng)我們也會(huì)去研究，不過(guò)最終大家的選擇都大差不差，還是要往核心區(qū)域的地塊去。”

從當(dāng)前廣州、深圳土地市場(chǎng)的總體成交來(lái)看，最終土地成交總額仍將出現(xiàn)沖高回穩(wěn)的情況。中指研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2025年深圳已成交12宗涉宅用地，總土地面積23.44萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積77.29萬(wàn)平方米，總成交金額290.9億元，平均溢價(jià)率32.81%。

該機(jī)構(gòu)發(fā)布的另一組數(shù)據(jù)顯示，2025年前11個(gè)月，廣州市共推出各類用地規(guī)劃建筑面積3438.2萬(wàn)平方米；成交規(guī)劃建筑面積2748.03萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.64%。