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新加坡政府深諳一個(gè)連接良好的公共交通網(wǎng)絡(luò)的價(jià)值。自2013年以來，陸路交通管理局（LTA）設(shè)定了目標(biāo)：

到2030年，讓10戶家庭中有8戶能在10分鐘步行范圍內(nèi)抵達(dá)一個(gè)地鐵站?，F(xiàn)在，裕廊區(qū)域線和跨島線的首階段預(yù)計(jì)仍將分別在2027年和2030年開通。

就房地產(chǎn)而言，與地鐵站的距離常常被宣傳為影響估值的關(guān)鍵因素。一項(xiàng)2017年的研究表明，購房者愿意多支付13.2% 的價(jià)錢住在地鐵站400米半徑范圍內(nèi)。但到了2025年，哪個(gè)地鐵站對(duì)房價(jià)影響最大呢？

1）地段很重要，但并非絕對(duì)

在新加坡，市區(qū)重建局（URA）將全國劃分為三個(gè)主要的“市場分區(qū)”，即核心中央?yún)^(qū)（CCR）、其他中央?yún)^(qū)（RCR） 和中央?yún)^(qū)以外（OCR）。

• 核心中央?yún)^(qū)（CCR）：包括第9、10、11郵區(qū)（如烏節(jié)路/里峇峇利、東陵/荷蘭村、紐頓/諾維娜）以及濱海灣、市中心等規(guī)劃區(qū)

• 其他中央?yún)^(qū)（RCR）：覆蓋西部的女皇鎮(zhèn)、東部的馬林百列等環(huán)繞CCR的區(qū)域

• 中央?yún)^(qū)以外（OCR）：包含東部、東北部、北部和西部四大規(guī)劃區(qū)域。比如淡濱尼、裕廊東、盛港、兀蘭等市鎮(zhèn)

CCR的高房價(jià)自然不必多說，但是這些年RCR和OCR的多個(gè)市鎮(zhèn)的房子，雖然看起來“遠(yuǎn)在郊區(qū)”，卻也受到了不少買家的追捧。

在RCR地區(qū)，組屋轉(zhuǎn)售價(jià)格最高的城鎮(zhèn)是女皇鎮(zhèn)和大巴窯。這些地區(qū)組屋的屋齡往往是高估值的主要驅(qū)動(dòng)因素——不少房子的產(chǎn)權(quán)始于2020年，而5年的最低居住年限于今年結(jié)束，因此買家?guī)缀蹩梢再I到“準(zhǔn)新房”。

圖源：EdgeProp

同樣不令人意外的是，位于OCR的金文泰，盡管處于中央?yún)^(qū)域的邊緣，也擁有較高的組屋轉(zhuǎn)售價(jià)格。一個(gè)主要因素可能是，金文泰地鐵站預(yù)計(jì)將在2032年前成為一個(gè)連接?xùn)|西線與未來跨島線的換乘站。

這種對(duì)連通性的潛在提升，進(jìn)一步加強(qiáng)了該城鎮(zhèn)與市中心以及即將到來的裕廊湖區(qū)的鄰近性。這可能解釋了為什么在過去12個(gè)月里，金文泰嘉和園（Clementi Cascadia）的四房式和五房式組屋一直以100萬新元或更高的價(jià)格出售。

綜合來看，雖然中央?yún)^(qū)地段好，但遠(yuǎn)離中央?yún)^(qū)的房子，也有著其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，在轉(zhuǎn)售市場的房價(jià)并不比中央?yún)^(qū)的房子低多少：

2）位于哪條地鐵線附近的房子更好賣？

另一個(gè)必須厘清的事實(shí)是：某些地鐵線的站點(diǎn)是否比其他線路更有價(jià)值？過去，大多數(shù)地鐵換乘站往往位于市中心，其中最著名的是政府大廈、萊佛士坊、多美歌以及前面提到的歐南園。

然而，隨著新線路的建成，全島各地形成了更多的換乘站，包括裕廊東、碧山、實(shí)龍崗、巴耶利峇、麥波申和淡濱尼目前都承擔(dān)著換線的任務(wù)。

根據(jù)轉(zhuǎn)售數(shù)據(jù)，靠近這些地鐵換乘站的組屋單位似乎都能賣到相似的價(jià)格，至少在高端市場是如此。

幾乎所有的地鐵換乘站（除了裕廊東）在200米范圍內(nèi)都有轉(zhuǎn)售交易價(jià)格超過100萬新元。它們的差異主要體現(xiàn)在價(jià)格區(qū)間的低端。目前只有碧山和巴耶利峇脫穎而出，即使在價(jià)格區(qū)間的低端也保持著較高的價(jià)格。

這可能有多方面的原因，但它們都是環(huán)線與最初兩條地鐵線——南北線和東西線之間的換乘站，這一事實(shí)的重要性不容忽視。盡管位于其他中央?yún)^(qū)（RCR）和中央?yún)^(qū)以外（OCR），但居住在這兩個(gè)換乘站附近的居民享有幾乎無可匹敵的與全島各地的連通性，組屋價(jià)格也反映了這一點(diǎn)。

綜上所屬，靠近地鐵是新加坡二手房能不能賣上高價(jià)的必要條件但非唯一條件：頂級(jí)房價(jià)是地鐵便利性、所屬區(qū)域、屋齡、未來規(guī)劃、獨(dú)特屬性（如市中心景觀）共同作用的結(jié)果。例如，歐南園站因其三線換乘的頂級(jí)樞紐地位，對(duì)CCR內(nèi)高端房價(jià)的支撐作用最為顯著。

當(dāng)然，就現(xiàn)在而言，未來規(guī)劃溢價(jià)已顯現(xiàn)：如金文泰站?？偠灾?，在2025年的新加坡，對(duì)房價(jià)影響最大的地鐵站，是那些能將現(xiàn)有頂級(jí)便利性與未來重大規(guī)劃利好（如歐南園的現(xiàn)存樞紐地位、金文泰的確定升級(jí)）相結(jié)合，并坐落在高價(jià)值區(qū)域（CCR/RCR）或擁有高增長預(yù)期（OCR中如金文泰）的站點(diǎn)。