老百姓錢袋子鼓不鼓、房子能不能穩(wěn)住價(jià)，這倆事兒直接關(guān)系到咱日子過(guò)得踏實(shí)不踏實(shí)，也關(guān)乎咱國(guó)家經(jīng)濟(jì)能不能順順當(dāng)當(dāng)往前跑！剛開(kāi)完的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，算是給這倆老大難問(wèn)題交了份實(shí)打?qū)嵉拇鹁?，新提法、硬招?shù)一堆，看得人心里亮堂不少 —— 擴(kuò)大內(nèi)需、樓市企穩(wěn)，這回是真要?jiǎng)诱娓窳耍?/p>

一、為啥說(shuō)擴(kuò)大內(nèi)需，光靠發(fā)補(bǔ)貼根本不頂用？

咱老百姓都有這體會(huì)：前兩年政府發(fā)消費(fèi)券、搞家電以舊換新，剛開(kāi)始確實(shí)熱鬧，超市里擠得滿滿當(dāng)當(dāng)，4S 店也排起長(zhǎng)隊(duì)?？梢坏┭a(bǔ)貼停了，立馬就沒(méi)人湊這個(gè)熱鬧了，消費(fèi)又回到老樣子。這到底是為啥？說(shuō)白了，消費(fèi)這事兒就像蓋房子，得有根基才行，而這個(gè)根基就是 “持續(xù)穩(wěn)定的收入”。

以前那些政策，頂多算是給房子搭個(gè)臨時(shí)腳手架，看著挺結(jié)實(shí)，一旦撤了，房子該晃還是晃。你想啊，要是每個(gè)月工資就那么點(diǎn)，除去房貸、車貸、孩子學(xué)費(fèi)、老人醫(yī)藥費(fèi)，手里根本沒(méi)余錢，就算有消費(fèi)券，也不敢隨便花?。∷哉f(shuō)，內(nèi)需不足的病根，還是在居民收入上。這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出 “制定實(shí)施城鄉(xiāng)居民增收計(jì)劃”，可算是說(shuō)到點(diǎn)子上了 —— 只有讓老百姓真真切切賺到錢，口袋鼓起來(lái)，才敢放心消費(fèi)、愿意主動(dòng)消費(fèi)，內(nèi)需才能真正拉起來(lái)。

二、樓市跌不停的核心矛盾：房子太多，人不夠用了！

要說(shuō)這幾年影響內(nèi)需的最大變量，非房地產(chǎn)莫屬。以前買房是穩(wěn)賺不賠的買賣，現(xiàn)在倒好，不少城市房?jī)r(jià)跌了又跌，開(kāi)發(fā)商躺平、庫(kù)存堆成山，購(gòu)房者也不敢下手了。這樓市到底是咋了？其實(shí)核心問(wèn)題就一個(gè)：供需徹底失衡了。

咱先看一組實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)：全國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅大概有 3.9 億套，平均每個(gè)家庭能分到 1.1 套，足夠 12 億人住了。再看新房，2024 年全國(guó)住宅新開(kāi)工面積 5.37 億平方米，按人均 40 平米算，還能再住 1300 萬(wàn)人，相當(dāng)于每年新造一個(gè)千萬(wàn)人口的大城市?？闪硪贿吥兀吭蹏?guó)家總?cè)丝诿磕甓荚跍p少，三四五線城市人口更是連年外流，農(nóng)村也越來(lái)越冷清。房子越蓋越多，需要買房的人卻越來(lái)越少，供遠(yuǎn)大于求，房?jī)r(jià)能不跌嗎？

更頭疼的是庫(kù)存消化太慢。30 個(gè)重點(diǎn)城市的商品住宅庫(kù)存就有 2.19 億平方米，北京、廣州、深圳這些大城市，新房庫(kù)存去化周期都超過(guò) 20 個(gè)月，也就是說(shuō)，就算現(xiàn)在不蓋新房，光賣庫(kù)存都得賣一年多。要是算上那些三四線城市和縣城，庫(kù)存消化周期更長(zhǎng)得嚇人，有的地方賣四五年都賣不完。開(kāi)發(fā)商手里堆著賣不出去的房子，資金回不來(lái)，自然不敢再拿地、再開(kāi)發(fā)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就陷入了死循環(huán)。

三、穩(wěn)樓市的 “王炸” 政策：國(guó)家出手收存量房，這招太管用了！

面對(duì)樓市的困境，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議沒(méi)玩虛的，直接甩出了最有實(shí)質(zhì)性意義的大招 ——“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”?？赡苡腥藭?huì)問(wèn)：這招真能管用？咱掰開(kāi)揉碎了說(shuō)，這絕對(duì)是解開(kāi)樓市死結(jié)的關(guān)鍵一步。

首先，這招能快速消化庫(kù)存。國(guó)家組建專門的收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)，從開(kāi)發(fā)商和地方手里把賣不出去的存量房接過(guò)來(lái)，直接就能把市場(chǎng)上過(guò)剩的房子消化掉一大塊。庫(kù)存降下來(lái)了，新房就重新變得稀缺，房?jī)r(jià)自然就穩(wěn)得住了，二手房市場(chǎng)也會(huì)跟著回暖，整個(gè)樓市的信心就能慢慢恢復(fù)。

其次，這招成本低、效率高。尤其是在三四線城市和縣城，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌得比較多了，現(xiàn)在收購(gòu)存量房用作保障房，比重新拿地蓋新房便宜多了，而且這些房子周邊的配套設(shè)施都已經(jīng)成熟，不用再額外投入資金搞建設(shè)。更重要的是，這能解決保障房供應(yīng)不足的問(wèn)題，那些在城市里打拼的年輕人、靈活就業(yè)人員，就能以更低的價(jià)格租到或買到房子，既穩(wěn)了樓市，又惠了民生，一舉兩得。

還有一點(diǎn)特別關(guān)鍵：國(guó)家親自下場(chǎng)收房，傳遞的信號(hào)太強(qiáng)烈了！現(xiàn)在很多人不是沒(méi)錢買房，而是沒(méi)信心，怕買了之后房?jī)r(jià)再跌。國(guó)家出手兜底，就是在告訴市場(chǎng)：這次是真的要救市了，不會(huì)讓樓市一直跌下去。這種信心層面的提振，比任何補(bǔ)貼政策都管用。

四、各地已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)，樓市企穩(wěn)真的不遠(yuǎn)了？

其實(shí)早在 2024 年 5 月，中央就提出了收購(gòu)存量商品房用作保障房的政策，現(xiàn)在全國(guó)已經(jīng)有超過(guò) 60 個(gè)城市表態(tài)支持，32 個(gè)城市發(fā)布了具體細(xì)則，已經(jīng)開(kāi)始實(shí)打?qū)嵉牟僮髁恕?/p>

就說(shuō)廣州吧，廣州安居集團(tuán)已經(jīng)兩次發(fā)布收購(gòu)存量商品房的公告，第一次是收已經(jīng)建成的房子，要求 90 平米以下、權(quán)屬清晰；第二次直接放寬了條件，在建未售但主體封頂?shù)姆孔右材苁?，面積也不再卡死 90 平米。再看廣東全省，已經(jīng)完成了 4 個(gè)項(xiàng)目 1377 套房子的收購(gòu)，花了 14.43 億元，后續(xù)還能供應(yīng) 2100 套保障房。而且央行還設(shè)立了 3000 億元的保障性住房再貸款，佛山已經(jīng)有企業(yè)拿到了 1.7 億元的授信，專門用來(lái)收購(gòu)存量房改造保障房。

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，現(xiàn)在收儲(chǔ)規(guī)模還不算大，每個(gè)城市也就幾百套。接下來(lái)的關(guān)鍵，就是加大三四線城市和縣城的收儲(chǔ)力度 —— 這些地方庫(kù)存壓力最大、房?jī)r(jià)下跌最明顯，也是保障房需求增長(zhǎng)最快的地方。只要按照中央的部署，持續(xù)推進(jìn)存量房收儲(chǔ)，再加上 “因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，土地供應(yīng)向優(yōu)質(zhì)地塊傾斜，鼓勵(lì)建設(shè) “好房子”，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的路子就能走通。

五、總結(jié)：政策底已明確，普通人該咋看？

說(shuō)到底，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給擴(kuò)大內(nèi)需和穩(wěn)樓市定了調(diào)、指了路，政策底已經(jīng)板上釘釘。擴(kuò)大內(nèi)需靠 “增收計(jì)劃”，讓老百姓有錢花；穩(wěn)樓市靠 “存量房收儲(chǔ)”，消化過(guò)剩庫(kù)存、恢復(fù)市場(chǎng)信心。這倆招都是直擊要害，只要不折不扣地執(zhí)行下去，經(jīng)濟(jì)就能更穩(wěn)，民生就能更實(shí)。

可能有人會(huì)問(wèn)：房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)馬上反彈？老百姓收入能快速漲起來(lái)嗎？其實(shí)不用急，經(jīng)濟(jì)調(diào)整和市場(chǎng)恢復(fù)都需要時(shí)間，但大方向是明確的 —— 樓市不會(huì)再無(wú)序下跌，居民收入會(huì)穩(wěn)步提升。對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，不用盲目跟風(fēng)買房，也不用過(guò)度焦慮，跟著政策方向走，日子只會(huì)越過(guò)越踏實(shí)。

現(xiàn)在最讓人期待的，就是城鄉(xiāng)居民增收計(jì)劃的具體細(xì)則啥時(shí)候出臺(tái)，存量房收儲(chǔ)能多大力度推進(jìn)。你覺(jué)得這些政策能順利落地嗎？你所在的城市有沒(méi)有開(kāi)始存量房收儲(chǔ)？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊你的看法，也別忘了點(diǎn)贊、收藏、分享給身邊的朋友，一起關(guān)注咱身邊的經(jīng)濟(jì)大事！