清晨六點(diǎn)半，咖啡館還沒(méi)開(kāi)門，管家已經(jīng)將溫?zé)岬脑绮瓦f給匆忙出門的越秀星寓家人們。

這樣的暖意，在各地項(xiàng)目中同步蔓延。廣州項(xiàng)目與Nespresso聯(lián)動(dòng)的“啡凡星Life”咖啡沙龍，讓公區(qū)化身飄香的社交客廳；上海楊浦項(xiàng)目則以“家與伙伴”為主題，在手沖咖啡的香氣中傳遞歡聲。

越秀星寓還組織了7周年感恩回饋觀影活動(dòng)，一起觀看火熱上映的《瘋狂動(dòng)物城2》。管家與租客如同齡舍友般相處，一起組織打CS、看球賽?！芭惆槭健鄙鐓^(qū)，吸引著越來(lái)越多的年輕人入住。

數(shù)據(jù)顯示，今年6月底，越秀星寓在營(yíng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全線滿租，平均出租率與客戶滿意度雙雙突破95%。從滿足“住”的需求到陪伴“人”的成長(zhǎng)，從“租賃空間”到“經(jīng)營(yíng)信任”，7年之“氧”，越秀星寓實(shí)現(xiàn)從0到1的蛻變升級(jí)。

近期，越秀星寓也動(dòng)作頻頻，上海首店楊浦互聯(lián)寶地店開(kāi)業(yè)，全國(guó)化布局再落一子；通過(guò)管理輸出模式，成功拓展廣州花都1434間房源項(xiàng)目。從華南到華東，從重資產(chǎn)自持到輕資產(chǎn)輸出，越秀星寓以“輕重并舉”的拓展策略，構(gòu)建全國(guó)化發(fā)展新格局。

品牌升級(jí)，打通品牌-產(chǎn)品-運(yùn)營(yíng)全鏈條

今年9月，越秀星寓啟動(dòng)從內(nèi)核到外延的全面升級(jí)，涵蓋品牌、產(chǎn)品、服務(wù)和數(shù)字化體系。品牌層面，強(qiáng)化“筑夢(mèng)星未來(lái)”的品牌價(jià)值主張，通過(guò)升級(jí)“安居夢(mèng)、樂(lè)活夢(mèng)、成長(zhǎng)夢(mèng)”三大維度，打通品牌-產(chǎn)品-運(yùn)營(yíng)全鏈條。

該品牌主張將重心從“房”轉(zhuǎn)向“人”，核心關(guān)鍵詞“夢(mèng)”與“星”具有象征意味?！皦?mèng)”直指長(zhǎng)租公寓主力客群——Z世代青年（95后至00后）。他們是當(dāng)下和未來(lái)職場(chǎng)的中堅(jiān)力量，“夢(mèng)”支撐他們的創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新、社交和生活；“星”則是對(duì)自身運(yùn)營(yíng)哲學(xué)的凝練，越秀星寓既要關(guān)注運(yùn)營(yíng)的細(xì)節(jié)，更要在細(xì)節(jié)里培育企業(yè)創(chuàng)新的力量。

越秀星寓董事長(zhǎng)陳曉東表示，品牌升級(jí)是星寓從傳統(tǒng)的“房東”轉(zhuǎn)化為“伙伴”，建立更具情感黏性的用戶關(guān)系，有溫度，有前瞻。

細(xì)分產(chǎn)品線，實(shí)現(xiàn)全周期覆蓋

經(jīng)過(guò)7年多地多項(xiàng)目的實(shí)踐，結(jié)合用戶代際研究，越秀地產(chǎn)旗下長(zhǎng)租公寓品牌細(xì)分了產(chǎn)品線。細(xì)分后的核心優(yōu)勢(shì)在于，一是精益細(xì)分并深度回應(yīng)用戶需求，二是與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)形成有效協(xié)同。

越秀星寓（集中式青年公寓品牌），這條產(chǎn)品線是越秀長(zhǎng)租公寓品牌中規(guī)模和穩(wěn)定性的“壓艙石”。用戶群對(duì)應(yīng)的是未入和初入職場(chǎng)5年以內(nèi)的“新市民”，他們的需求是“住且優(yōu)居”。

越秀星廷（高端服務(wù)式公寓品牌），主要針對(duì)城市精英和商旅人士提供高品質(zhì)商旅生活。依托越秀地產(chǎn)在核心城市核心地段持有的大量商業(yè)資產(chǎn)，如廣州環(huán)貿(mào)中心ICC項(xiàng)目打造“公寓+辦公+商業(yè)”的中高端生態(tài)閉環(huán)，為資產(chǎn)方創(chuàng)造超越租金本身的溢價(jià)。

越秀星鄰（集散式青年公寓品牌），主要協(xié)同地產(chǎn)主業(yè)，主打30-40平方米的高效單間戶型，做到“麻雀雖小五臟俱全”，為用戶打造便捷的小區(qū)式居住生活。

接下來(lái)，越秀星寓還將推出員工宿舍品牌。目前，越秀已為多家高端酒店、銀行、互聯(lián)網(wǎng)大廠、航司提供員工宿舍服務(wù)，今年就有三家酒店客戶在結(jié)束首個(gè)合同周期后再次續(xù)約。越秀此舉，為“批量居住”的場(chǎng)景，注入了標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)與人性化關(guān)懷。

那么，越秀星寓如何實(shí)現(xiàn)“開(kāi)一個(gè)、成一個(gè)、盈一個(gè)”的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)？越秀星寓管理層介紹，企業(yè)將定制化宿舍作為穩(wěn)定現(xiàn)金流的支撐，再通過(guò)圍繞人才招引的市場(chǎng)化服務(wù)模式，保障出租率與收入的動(dòng)態(tài)平衡。在項(xiàng)目拓展上，則根據(jù)“需求先行”原則，先精準(zhǔn)錨定客戶需求，再推出“80%標(biāo)準(zhǔn)化+20%差異化”的產(chǎn)品與服務(wù)組合。

越秀星寓還依托在粵港澳大灣區(qū)的品牌影響力，連續(xù)三年為廣州市“百企千人”港澳大學(xué)生實(shí)習(xí)計(jì)劃提供住宿保障，成為“灣區(qū)青年驛站”。從城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)人群，到初入職場(chǎng)的未來(lái)之星，再到中高級(jí)人才。越秀星寓“以人的成長(zhǎng)脈絡(luò)”為需求，實(shí)現(xiàn)全周期產(chǎn)品線布局。

服務(wù)體系創(chuàng)新:“5星×5S”體系

品牌和產(chǎn)品線構(gòu)成了越秀星寓發(fā)展的骨架，標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)則是企業(yè)經(jīng)營(yíng)鮮活的血液，越秀星寓推出“美好生活5星×5S”服務(wù)體系。

星保障（Security），以“1441安全體系”為基礎(chǔ)，呼應(yīng)《住房租賃條例》中“建立房屋全生命周期安全管理”的要求，從消防設(shè)施定期巡檢到租房合同規(guī)范透明，每一項(xiàng)都直擊租客最核心的安全焦慮。

星空間（Space），8大居住模塊按需組合，公區(qū)則采用“10大基礎(chǔ)+10大體驗(yàn)”模塊靈活搭配，注重在地文化融合。比如，近期完成升級(jí)改造的珠江新城店，將滿洲窗、鑊耳山墻等傳統(tǒng)元素化為空間語(yǔ)言；上海楊浦互聯(lián)寶地店則用ART DECO新裝飾主義風(fēng)格，講述海派城市的故事。

星服務(wù)（Smile），12小時(shí)管家待命、10分鐘訴求響應(yīng)、16項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)——這些明確的數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)讓“貼心服務(wù)”不再是口號(hào)。

星科技（Smart），自研的數(shù)字化系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)全流程線上化簽約。線上解決了大部分運(yùn)營(yíng)的流程性事務(wù)后，線下讓租客與管家更專注于體驗(yàn)的深度、相遇的偶然與情感的交流。

星社區(qū)（Share），通過(guò)在地化主題活動(dòng)，創(chuàng)造低壓力、高趣味的鏈接機(jī)會(huì)，讓鄰里關(guān)系從“物理相鄰”走向“情感相近”。

展望未來(lái)，管理層表示，越秀星寓脫胎于越秀地產(chǎn)，又超越開(kāi)發(fā)主業(yè)。協(xié)同主業(yè)是企業(yè)的底氣和根基；跨界發(fā)展是愿景和目標(biāo)；“資產(chǎn)”和“服務(wù)”雙輪驅(qū)動(dòng)則是核心競(jìng)爭(zhēng)力。在資產(chǎn)端，將為國(guó)有資產(chǎn)的保值增值負(fù)責(zé)；在用戶端，將理性的資產(chǎn)邏輯轉(zhuǎn)化為可感知的溫暖服務(wù)，從物理空間延伸到生活和事業(yè)的細(xì)微場(chǎng)景。

采寫：南都灣財(cái)社記者王艷玲