我是紫沐，這是我第342篇日記。

上篇日記（賺錢就兩種，擁抱共識(shí)，或者掌控共識(shí)），聊了聊如何預(yù)判產(chǎn)品未來的升級方向，提前做好布局，可點(diǎn)擊鏈接了解。

經(jīng)常有粉絲問，如何判斷新盤溢價(jià)高不高，有沒有性價(jià)比。

我覺得要解決這個(gè)問題，首先要做到了解新盤的定價(jià)模型。

說到新盤定價(jià)，很多人潛意識(shí)就會(huì)想到地價(jià)。

畢竟面粉價(jià)決定面包價(jià)，房價(jià)=地價(jià)X2這個(gè)所謂公式，算得上深入人心。

但多人知道，未必就是對的。

這所謂的新房定價(jià)公式，只需要簡單舉兩個(gè)例子，就能輕松證偽。

比如說，合景在牛奶廠的項(xiàng)目，合景臻頤府。

當(dāng)初合景拿地的時(shí)候，樓面價(jià)高達(dá)5.1萬/平，直接把地塊拍成了地王。

后面項(xiàng)目建成，定價(jià)10萬+/平，看起來確實(shí)符合定價(jià)公式。

但僅僅過了半年多，政策環(huán)境收緊，樓市整體轉(zhuǎn)冷，臻頤府的價(jià)格很快就跟著往下降。

從10萬到9萬，從9萬到8萬，從少數(shù)特價(jià)房到大量特價(jià)房。

價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間，能去到25%。

再舉個(gè)例子，碧桂園在增城的項(xiàng)目，碧桂園云頂。

當(dāng)初地價(jià)2.4萬/平，開盤遇上行情好，定價(jià)最高去到4萬+/平。

但隨著樓市轉(zhuǎn)冷，增城泡沫破碎，云頂?shù)亩▋r(jià)也迎來斷崖式下降。

現(xiàn)在去買，單價(jià)只要2萬左右，不僅跌穿了地價(jià)，甚至比周邊部分二手房都便宜。

所以新盤的定價(jià)，不能說和地價(jià)毫無關(guān)系，但關(guān)系是真不大。

反而和市場行情好不好，回款壓力大不大，關(guān)系更緊密。

遇上市場不景氣，貼著地價(jià)賣也是有的；

要是再疊加回款壓力大，倒賠錢出貨也做得出來。

另外新盤定價(jià)還有一個(gè)核心，就是看周邊競品價(jià)格。

注意，這里的競品，只局限于新盤競品。

要是有競品，價(jià)格就不能太亂來。

比如以前老黃埔城光單價(jià)摸6.5萬的時(shí)候，曾寫過一篇文章，說誰買誰站崗。

后面也確實(shí)應(yīng)驗(yàn)了，城光現(xiàn)在南向單位，單價(jià)5.5萬都有交易。

原因無他，老黃埔在售新盤，不止城光一家。

既然有個(gè)綜合素質(zhì)差不多的富頤華庭，價(jià)格一直維持在5萬出頭。

城光要想亂來，就只會(huì)把客戶往競品家里趕。

所以有競品存在的話，新盤定價(jià)往往會(huì)收斂一點(diǎn)。

但要是沒競品，那開發(fā)商的膽子，往往大得超乎你想象。

比如均價(jià)3萬出頭的洛溪，南天名苑敢賣9萬+；

比如均價(jià)7萬左右的海珠西，天譽(yù)半島敢賣10萬；

比如身處越秀卻沒有強(qiáng)學(xué)位的東園公館，吹風(fēng)價(jià)也敢往18萬靠..

為什么沒有競品，新盤的定價(jià)就可以很大膽？

那是因?yàn)樾卤P定價(jià)有特殊性。

新盤的定價(jià)，包含了服務(wù)費(fèi)，也包含了包裝費(fèi)。

你去售樓部，有靚麗熱情的銷售接待，照顧得無微不至，水果飲料隨你吃。

這就是服務(wù)，而服務(wù)是一種消費(fèi)，消費(fèi)是沒有保值一說的。

你打開手機(jī)，能看到圖片和排版精美的樓盤宣傳，這就是營銷。

但營銷是有時(shí)限的buff，等項(xiàng)目清盤，開發(fā)商不會(huì)繼續(xù)白掏錢給你做曝光。

服務(wù)和包裝，是沒有保值這說法的。

當(dāng)這些成本轉(zhuǎn)移到房價(jià)上，自然也就成了溢價(jià)。

而且別忘了，新盤的定價(jià)策略和二手不一樣。

你買的時(shí)候多花了多少錢，等到賣的時(shí)候，市場和買家都是不認(rèn)的。

在客觀到殘酷的二手市場，只看實(shí)力說話。

什么是實(shí)力？

看板塊，產(chǎn)業(yè)怎么樣，商業(yè)齊不齊，城市面貌靚不靚，交通便不便利，教育和醫(yī)療資源優(yōu)不優(yōu)秀；

看產(chǎn)品，花園大不大，物業(yè)牛不牛，戶型好不好，景觀稀不稀缺，保養(yǎng)到不到位..

所以等到賣房的時(shí)候，房子實(shí)力不夠，就是會(huì)被買家砍價(jià)，被買家嫌棄。

一手溢價(jià)買入，二手割肉賣出，就是踩坑的原因。

那回到最開始的問題，如何判斷新盤有沒有性價(jià)比，價(jià)格溢價(jià)高不高？

把二手的定價(jià)模型，套在新盤身上就可以了。

而新盤的自主定價(jià)，和二手流通價(jià)格沒關(guān)系，也和地價(jià)沒關(guān)系。

新盤定價(jià)高，并不代表未來賣的時(shí)候，就一定很能打。

你把它當(dāng)做一個(gè)樓齡極其新的二手盤去判斷，就能更客觀一點(diǎn)。