「用商業(yè)角度 破解世界變化」

這是「商業(yè)偵探佳」的第 104篇視頻

很多人說投資房地產(chǎn)的最佳時間是五年前，其次是現(xiàn)在！Really？商業(yè)偵探佳將開啟「2023全球房產(chǎn)市場盤點」系列。在年末帶大家好好探訪一下今年的全球房地產(chǎn)市場。

哪里低迷？哪里興旺？最佳投資機會又藏在哪里……？

我們的房產(chǎn)投資之旅的第一站就從美國開始！

低迷的美國房市

2023年，對美國房產(chǎn)市場來說就是沒人買房子的一年！美國房產(chǎn)交易平臺，Zillow剛剛在10月下調(diào)了今年整體二手房銷售的預(yù)計到410萬戶，和去年相比大幅縮水了18%！如果只和去年比還不說明問題，我們就來和過去18年的銷售做個比較，今年依然是最差的，連金融危機那兩年都要比今年好那么一丟丟。

那就不得不提到為什么關(guān)注二手房？因為它占美國住房市場的份額很大，比如去年，二手房銷售是新房銷售將近8倍。

另一個指標(biāo)也可以看出沒人在買房，就是房源從進入市場到最終出售的平均時間！根據(jù)Realtor.com對美國50州數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，2021年的時候，這個指標(biāo)才只有71天，去年開始放緩，到今年已經(jīng)達到83天。我身邊不少朋友都在抱怨，想賣房子賣不出去。

剛才說的是民用住房，再來看看商業(yè)房產(chǎn)，美國房產(chǎn)服務(wù)商CBRE年中預(yù)估，今年整體商業(yè)房產(chǎn)投資會比去年縮水37%。

而光是第二季度更是年比下滑了6成，其中施工中辦公樓面積上半年降低了11%。

為什么沒人想買房子？

我們也還是先來看下民用住宅，美國有將近六成的住房是戶主自住，對于這個自住人群來說，在買房還是租房的靈魂拷問面前，最大影響因素就是哪個更劃算?！度A爾街日報》一篇報道的標(biāo)題形容，沒有比今年不租而買房更不劃算的時候了，說得有點繞，再簡單一點就是買房子住，你可是虧大了！

主要是因為聯(lián)儲不斷加息，美國房貸利息太高了，10月已經(jīng)飆到了8%。

CBRE統(tǒng)計了第三季度，美國新成交的住房房貸的平均月供，是$3,322，同時又算了一下同一時期新的租約的平均房租，是$2,184，做一個簡單的計算，你會發(fā)現(xiàn)月供比租房子高了52%。

這里還沒有計算管理費，地產(chǎn)稅等其他養(yǎng)房成本。Well，我們的下一個問題就是這個差額正常么？

CBRE從1996年就開始定期統(tǒng)計這兩個數(shù)據(jù)，可以在這張圖上看到，兩個數(shù)字一直動態(tài)變化，有時買房更便宜，有時租房更劃算，但長期趨勢是趨向于差不多，在06、07年，也就是金融危機前，也有過買房貴很多的小高峰，但也遠遠沒有現(xiàn)在這么夸張。

而且不但租房子比買房子住便宜，如果你是今年買房子出租做投資，按剛才說的數(shù)據(jù)算，你的現(xiàn)金流收入還是負的。如果你拿同樣的錢去買美國國債，沒有任何管理的麻煩，躺著都能拿4-5%的回報，你還有動力買房子么？

再來說說商用地產(chǎn)，現(xiàn)實是也沒有人投資。借貸成本是重要因素，現(xiàn)在美國商業(yè)房貸利息都飆到7%上下，當(dāng)然降低了投資人的熱情。再說說需求，辦公樓的閑置率今年上半年又漲了將近1%，達到18.2%，30年最高，沒啥需求的同時房租幾乎沒漲。工業(yè)房產(chǎn)租金雖然還在增長，但是閑置率也在提高，同時30萬平方英尺以上的大面積出租第二季度是下滑了29%，零售和酒店業(yè)雖然沒怎么跌，但也沒什么增長，這種環(huán)境下當(dāng)然沒什么人想出手。

沒人買房，為什么房價還會漲呢？

但是有意思的是，2023年雖然是美國沒人買房的一年，但是房地產(chǎn)的價格卻并沒有跌，反而是在上漲的，尤其是住房。這里和大家介紹一個指標(biāo)，是研究美國住房市場價格風(fēng)向必須知道的，就是Case-Shiller 指數(shù)。

這是諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主Robert Shiller和另一個經(jīng)濟學(xué)家Karl Case在1987年創(chuàng)立的，這個指數(shù)是用算法綜合不同房子各自的價格變化，而不是簡單粗暴不考慮位置戶型大小純比價格，所以市場很認它。

根據(jù)10月公布的8月Case-Shiller 指數(shù)，美國主要20個城市的房價從2月開始已經(jīng)連續(xù)上漲了7個月。然后我們再來看看IMF公布的美國商用房價格指數(shù)，在頭兩個季度也是年比有小漲。沒人買房，為什么房價還會漲呢？

最簡單的解釋是沒人買，同時也沒人賣，這個主要是住房市場，這里是來自Realtor.com的數(shù)據(jù)，可以看到今年的房屋庫存水平雖然從去年初的低點有所反彈，依然是保持疫情以來的緊張水平。

為什么呢？還是要說到房貸利率，現(xiàn)在大部分屋主的房貸利率都在4%以下，剛才說了，現(xiàn)在美國房貸利息已經(jīng)沖到8%了，本來有正常換房計劃的屋主，如果這個時候賣房子再買房子，就意味著要放棄原來便宜的房貸，而承受翻了至少一倍的新房貸。說白了，占到的便宜，誰都不想放。同樣也因為大家如果換房子，會承擔(dān)更高的房貸，所以就更不愿意降價賣房子。就好像陷入了一潭死水。

所以你會注意到一個有意思的事，就是今年有些地方老房子在漲價，新房子反而在降價，因為開發(fā)商不是換房，沒有比較利率的考慮，但是有回本的壓力，所以今年的新房賣得還是相當(dāng)不錯。

有些機構(gòu)很緊張，比如Wells Fargo的經(jīng)濟學(xué)家發(fā)出預(yù)警，表示利息再不降，房產(chǎn)市場就要像80年代那樣崩盤了！我其實不是很同意，很主要的原因是就業(yè)市場完全不同，當(dāng)年房地產(chǎn)崩盤還伴隨著高失業(yè)率，一度是超過10%的，很多人真的是沒錢付月供，現(xiàn)在的勞工市場則是相當(dāng)強勁，10月的勞工報告顯示失業(yè)率還只有3.9%。

另外當(dāng)時房貸利率的水平已經(jīng)達到19%，和現(xiàn)在還有很多距離。

當(dāng)然我也理解Wells Fargo這樣的機構(gòu)為什么會發(fā)出這樣的言論，Wells Fargo是美國最大的房貸服務(wù)商，高利息不但沒人買賣房子，沒有新貸款，而且現(xiàn)有房主也不會對現(xiàn)有房貸做Refinance（再融資），對他們的業(yè)務(wù)打擊很大，自然會給出悲觀預(yù)測，間接給聯(lián)儲輿論壓力，跪求聯(lián)儲不要再加息。

同時我覺得現(xiàn)在市場不太涉及次貸等金融衍生品，也不太可能重蹈金融危機的覆轍。我更傾向于，利息一旦下降，死水流起來，很多滯后的買賣會集中發(fā)生，房價還有可能會繼續(xù)上漲。

如果說住房市場是，真需求，假平靜，那商用地產(chǎn)就沒準(zhǔn)是真的——連需求都沒有，很多人預(yù)測商用房產(chǎn)很快就會大跌，摩根士丹利甚至預(yù)測商用地產(chǎn)的價格會從高點下跌40%，比金融危機時還慘。

而且不但沒有需求，債務(wù)問題還相當(dāng)嚴(yán)重。從今年到2025年底，有總共1.5萬億美元的商用地產(chǎn)貸款到期。

常規(guī)來說，很多會再融資，不但利息已經(jīng)漲了很多，抵押品就是房產(chǎn)開始降價了，而且還沒人愿意借給你錢了，因為加息，市場流動性下降，對商用房產(chǎn)的貸款也在收縮，很多債務(wù)變得非常危險，如果暴雷，不光是房產(chǎn)業(yè)，整個金融市場都會迎來危機。

雖然美國商用地產(chǎn)危機四伏，但是美國萬里之外，卻有地方商用地產(chǎn)風(fēng)景獨好，它到底是哪里呢？

感興趣的朋友們記得持續(xù)關(guān)注，我們下一期的「2023全球房產(chǎn)市場盤點」系列告訴你答案！

你如何看美國房產(chǎn)這一系列奇葩的表現(xiàn)呢，歡迎評論區(qū)與我互動?

文中非原創(chuàng)視頻截圖且未標(biāo)明出處圖片來自網(wǎng)絡(luò)

版權(quán)歸原作者所有

「商業(yè)偵探佳」系列視頻

系三橙傳媒原創(chuàng)作品

未經(jīng)許可禁止轉(zhuǎn)載

違者追究法律責(zé)任