濃眉大眼的豪宅，也暴跌了？

很多人認(rèn)為，豪宅價(jià)值板塊是無(wú)堅(jiān)不摧的，抗跌領(lǐng)漲，無(wú)視周期波動(dòng)，這類房源有自己的獨(dú)立行情。

但事實(shí)果真如此嗎？

我只能說(shuō)：覆巢之下，焉有完卵。

是的，市場(chǎng)的變化總是猝不及防，年初的時(shí)候還在傳領(lǐng)漲消息的豪宅，到了下半年都蔫巴了。

01

先來(lái)看看最近關(guān)注度很高的蛇口。

上周兩套半島城邦三期的法拍房成交，競(jìng)拍過(guò)程倒是很火熱，不僅沒(méi)有流拍，且兩套房源相比起拍價(jià)都溢價(jià)成交的。164平的2857萬(wàn)成交，折合單價(jià)17.4萬(wàn)/㎡；197平的3873萬(wàn)成交，折合單價(jià)19.6萬(wàn)/㎡。

只看這個(gè)成交是不是還行？

但前兩年買了半三的朋友直接哭暈在廁所。

這么說(shuō)吧，21年半三有套164的房源成交價(jià)4230萬(wàn)，折合單價(jià)25.79萬(wàn)/㎡；197的房源最高成交價(jià)也曾去到6000萬(wàn)，折合單價(jià)30.4萬(wàn)/㎡。

對(duì)標(biāo)巔峰期分別跌了32%和36%。

普通人買房跌完了首付，有錢人買房直接跌沒(méi)了一個(gè)上市公司。

雙璽花園，據(jù)官媒報(bào)道，10月一套328平的房源以5500萬(wàn)元成交，但11月下旬同一戶型成交價(jià)為4700萬(wàn)，降了800萬(wàn)，而且折合成交單價(jià)只有14.33萬(wàn)/㎡。

雙璽頂復(fù)，中介瘋狂在傳有套房源市場(chǎng)價(jià)2.68億，現(xiàn)在業(yè)主報(bào)1.5億，直接降了1.3個(gè)億。

雙璽時(shí)光道，88平房源業(yè)主掛牌價(jià)1050萬(wàn)，低于指導(dǎo)價(jià)12萬(wàn)，折合單價(jià)只有11.93萬(wàn)/㎡；205平房源報(bào)價(jià)3180萬(wàn)，折合單價(jià)15.51萬(wàn)/㎡，22年4月同戶型房源成交總價(jià)3580萬(wàn)，跌了11%。

澳城花園，89平方米的4居室，21年該房源成交總價(jià)普遍在2100萬(wàn)；今年2月的成交價(jià)為1820萬(wàn)元，單價(jià)為20.1萬(wàn)/㎡；但11月成交價(jià)為1650萬(wàn)元，總價(jià)直降170萬(wàn)元，單價(jià)跌破了20萬(wàn)元，相比高峰期最新成交價(jià)跌了20%以上。

南海玫瑰園，22年128平房源成交總價(jià)1520萬(wàn)，折合單價(jià)11.88萬(wàn)/㎡；目前同戶型房源賣11xx萬(wàn)，折合單價(jià)不超過(guò)9.36萬(wàn)/㎡，跌了20.5%。

接著深圳灣。

寶能太古城，11月太古城南區(qū)62平房源以790萬(wàn)成交，單價(jià)12.74萬(wàn)/㎡。而從歷史成交記錄來(lái)看，這個(gè)盤(pán)的同戶型房源在2021年最高時(shí)成交單價(jià)為21.77萬(wàn)/㎡，跌幅約41.4%。

12萬(wàn)的單價(jià)是什么水平？低于指導(dǎo)價(jià)（13.2萬(wàn)/㎡），且已經(jīng)跌回了2017年的水平。

恒裕濱城，83平房源近期的成交價(jià)為2300萬(wàn)元，單價(jià)為27.7萬(wàn)/㎡，但高峰期成交單價(jià)曾經(jīng)突破30萬(wàn)元。

以年初的一波成交為例，恒裕濱城大多房源的成交單價(jià)都在30萬(wàn)以上，227平方的房源成交價(jià)去到8550萬(wàn)，37.63萬(wàn)/㎡的單價(jià)。

深圳灣一號(hào)，深圳豪宅的扛把子，以往成交價(jià)也是30萬(wàn)以上的。而近期掛牌203㎡的2室2廳，報(bào)價(jià)在4500萬(wàn)，折合單價(jià)約22.16萬(wàn)/㎡。

悅府，362平豪宅掛盤(pán)6999萬(wàn)，價(jià)格斷崖式暴跌，直接腰斬了。

三湘海尚，208平的最高成交單價(jià)上到過(guò)27萬(wàn)/㎡，現(xiàn)在只有19萬(wàn)/㎡，跌了30%。

君匯新天，201平4房，成交價(jià)跌至2750萬(wàn)左右，相比高峰期成交，跌幅高達(dá)39%。2021年年初，君匯新天201平成交價(jià)高達(dá)4500萬(wàn)左右。

再看寶安中心區(qū)。

熙龍灣一期，10月中旬以2300萬(wàn)成交了一套181平4房，折合單價(jià)12.7萬(wàn)/㎡；目前熙龍灣一期的在售房源中，不少掛盤(pán)價(jià)都是在12萬(wàn)多一平?，F(xiàn)在的價(jià)格，距離2021年17萬(wàn)/㎡的高點(diǎn)，已經(jīng)跌去了30%。

壹方玖譽(yù)，曾經(jīng)單價(jià)賣到20萬(wàn)，現(xiàn)在175平戶型的最新成交價(jià)已回落至13萬(wàn)多一平。

壹方玖譽(yù)7月成交數(shù)據(jù)

香蜜湖也沒(méi)逃過(guò)。

水榭花都，三期鳴翠居10月底一套大平層在法拍市場(chǎng)拍賣，這套樓王位置306平的大戶型，以4450萬(wàn)總價(jià)成交，折合單價(jià)14.5萬(wàn)/㎡；要知道，小區(qū)里前幾個(gè)月拍出的兩套法拍房，一套單價(jià)約22.5萬(wàn)/㎡，一套單價(jià)約19.6萬(wàn)/㎡。

香蜜湖熙園，9月底小區(qū)拍出一套294平的大平層，成交價(jià)3881萬(wàn)，折合單價(jià)約13.2萬(wàn)/㎡；而在去年11月份，同小區(qū)一套約280平的法拍房，以4548萬(wàn)總價(jià)成交，折合單價(jià)約16.2萬(wàn)/㎡，今年的成交價(jià)有著近20%的回調(diào)。

香蜜湖豪庭，2021年初，一套68平的3房，最終以1410萬(wàn)成交，單價(jià)20.74萬(wàn)/㎡。今年8月有69平3房報(bào)價(jià)只有950萬(wàn)，13.7萬(wàn)/㎡的單價(jià)降了33.94%。

除了上述典型的豪宅片區(qū)外，還有……

隨便在社交平臺(tái)一搜就能看到華僑城的降價(jià)房源。例如波托菲諾純水岸十五期，銀行評(píng)估價(jià)83折的房源，292平賣3850萬(wàn)，折合單價(jià)13.1萬(wàn)/㎡。而小區(qū)高峰期成交單價(jià)曾破20萬(wàn)/㎡。

網(wǎng)紅盤(pán)華潤(rùn)城。今年3月市場(chǎng)一度小陽(yáng)春，華潤(rùn)城一套89㎡戶型房源曾以1580萬(wàn)元成交，單價(jià)高達(dá)17.75萬(wàn)/㎡；而近期華潤(rùn)城成交的單價(jià)，大戶型單價(jià)跌到了14.87萬(wàn)/㎡。

02

這么多案例，難道深圳豪宅，真的扛不住了嗎？

話不多說(shuō)，先看圖。

這是深圳中原在今年8月份統(tǒng)計(jì)出的數(shù)據(jù)。

統(tǒng)計(jì)中的下跌豪宅盤(pán)，大部分的下跌水平在10%-20%之間。

其中下滑最高的片區(qū)是華僑城片區(qū)，香山美墅兩年掛盤(pán)價(jià)下滑45.9%，純水岸下滑32%。

是不是打破了你對(duì)豪宅價(jià)格的想象？

8月至今已有三個(gè)月過(guò)去了，這期間雖然深圳樓市政策出了不少，而且有的還是特別利好豪宅產(chǎn)品的。

比如雙拼房雙證合一更多細(xì)則的執(zhí)行、認(rèn)房不認(rèn)貸、豪宅稅的取消、二套首付四成……

但有錢人似乎并不買賬。

這是中原11月份統(tǒng)計(jì)的小區(qū)跌幅榜單，這里頭不完全是豪宅。

但可以看出來(lái)，像華僑城的純水岸四期、紅樹(shù)灣的瑞河耶納；福田區(qū)有百花的國(guó)城花園、香蜜湖的香蜜湖豪庭和錦廬花園等單價(jià)較高的樓盤(pán)，同樣跌幅超30%。

但凡事也不盡然。

上面的案例只是部分關(guān)注度較高的樓盤(pán)里的“筍盤(pán)”。例如香蜜湖一號(hào)、九號(hào)大院、紅樹(shù)西岸等高端豪宅的撿漏機(jī)會(huì)也并不多，畢竟掛牌量少，市場(chǎng)流通的房源有限，價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)定。

但不可否認(rèn)的，多數(shù)豪宅這輪都“陣亡”了。

為啥？

一是雪崩來(lái)了，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的錯(cuò)。

別說(shuō)豪宅，連茅臺(tái)都跌了，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好的當(dāng)下誰(shuí)都逃不過(guò)。尤其是豪宅的業(yè)主們，大多數(shù)都是民營(yíng)企業(yè)的老板，公司流動(dòng)性危機(jī)賣個(gè)房子緩解壓力。

聽(tīng)說(shuō)某大廠近日裁員，hr直接鎖天臺(tái)，房貸壓力太大了怕大家想不開(kāi)。供應(yīng)的增加，以及購(gòu)買力的減少是豪宅市場(chǎng)降價(jià)的一大原因。

二是信心不足，市場(chǎng)的風(fēng)向變了。

以前我們都覺(jué)得豪宅“抗跌能漲”，結(jié)果就像木桶原理一樣，隨著“筍盤(pán)”“法拍房”的成交，豪宅堅(jiān)固的價(jià)格“木桶”被鑿開(kāi)了一個(gè)口子，賣家只能降價(jià)成交，信心被破壞，價(jià)格水平便逐步回落。

三是政策寬松的盤(pán)整期。

你可能要問(wèn)，政策不是促成交嗎？怎么還會(huì)讓豪宅降價(jià)？政策乍一看利好頗大，但實(shí)際上都是有利于購(gòu)房者的，豪宅稅費(fèi)減少了、雙拼房不占名額了……結(jié)果呢？賣房又多了……再次供大于求。其實(shí)深圳正意圖刺激樓市交易、活躍樓市成交，但還是得長(zhǎng)周期逐步看效果。

四是產(chǎn)品力的問(wèn)題。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是以前有些房子不值這個(gè)價(jià)，但是炒房客給他炒起來(lái)了，現(xiàn)在回落是必然的。

不過(guò)好產(chǎn)品就沒(méi)這個(gè)問(wèn)題，畢竟有的豪宅是真的千金難買，有的豪宅是左手倒右手，最后炒房客資金鏈斷裂了，法拍的時(shí)候大家才發(fā)現(xiàn)小區(qū)的多數(shù)房源根本沒(méi)人住過(guò)……

有人說(shuō)，上帝還是公平的，收割完剛需，收割完改善，開(kāi)始收割富人了。

但要我說(shuō)，豪宅產(chǎn)品的價(jià)值是存在的，至于啥時(shí)候會(huì)漲回來(lái)，人民幣漲回來(lái)的時(shí)候，估計(jì)就不遠(yuǎn)了。

? THE END

本文由樓市頭條團(tuán)隊(duì)原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載。

文 | 村長(zhǎng)♂