有粉絲給我發(fā)命題作文，想讓我寫(xiě)一下上周?chē)?guó)常會(huì)的政策，就是“繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策”，以及“解放思想”云云。

我真的不知道說(shuō)什么，實(shí)際上，我的確當(dāng)時(shí)寫(xiě)了一篇小文談?wù)撨@個(gè)，但后來(lái)實(shí)在是……懶得發(fā)了。我既不認(rèn)同什么“解放思想”的可能性，也不覺(jué)得“繼續(xù)研究”會(huì)有什么石破天驚，更不覺(jué)得單靠政策可以挽狂瀾于既倒……那些“探幽發(fā)微的事情咱們就少做點(diǎn)吧。看待政策，最重要的，是做了什么，而不是說(shuō)了什么。相反，我認(rèn)為上周兩份文件里面的一些表述，存在令人不安的信號(hào)（希望未來(lái)是我錯(cuò)，但用腳投票的房產(chǎn)股已經(jīng)在印證我的擔(dān)憂(yōu)）。

我認(rèn)為房屋成交量尤其是二手房成交量的變化，更有探討的價(jià)值。

比如這個(gè)端午，成交結(jié)構(gòu)延續(xù)繼續(xù)分化的特征——新房弱、二手房強(qiáng)。中指院的數(shù)據(jù)顯示：端午假期期間，30個(gè)代表城市新房日均銷(xiāo)售面積同比下降約16%，創(chuàng)過(guò)去6年新低，大約相當(dāng)于2019年同期的58%。而二手房成交同比則顯著增長(zhǎng)，北京下跌是因?yàn)闆](méi)落地政策（這個(gè)也繼續(xù)顯示出，政策的脈沖式作用）。

看深圳的情況，端午節(jié)新房成交同比上漲24%，二手房成交同比上漲100%。中原給的判斷是：“市場(chǎng)信心持續(xù)回暖”。

判斷是對(duì)的，比起之前，在政策的大力支持下，的確市場(chǎng)信心持續(xù)在回暖。但這只是一方面，A面，還有B面。

關(guān)于上述新房、二手房的成交分化特征，我上次的文章里講的很多了《》，這里我做一點(diǎn)修正。

不能把二手房成交量的上升，作為一個(gè)市場(chǎng)是否到底的判斷指標(biāo)。我認(rèn)為它指標(biāo)意義有限。

成交量上升，當(dāng)然首先是正面的，上升總比下跌好。但我的意思是，如果你停留在這個(gè)圈圈里，可能得不出什么正確的判斷，進(jìn)而令你操作失誤。

二手房VS新房的成交分化特征，實(shí)際上從2022年就很明顯了，但在全國(guó)范圍內(nèi)，真正令交易者熟知，是在去年全年的數(shù)據(jù)出爐之后。

2023年全年，全國(guó)新房（住宅）成交量大約11億平米，下跌了8%，而二手房網(wǎng)簽成交7.1億平米，達(dá)到歷史峰值，同比增長(zhǎng)了42.6%，其中13個(gè)省份二手房成交超過(guò)了新房，前所未見(jiàn)。

這個(gè)能夠說(shuō)明我們先前講的——買(mǎi)家害怕新房無(wú)法交付而轉(zhuǎn)買(mǎi)二手，以及二手房跌價(jià)更多更“自由”，但還有另一個(gè)事實(shí)，被忽視了。那便是：全國(guó)大部分城市的二手房都在放量供應(yīng)，掛牌量從未見(jiàn)過(guò)如此之龐大。而且，每一次刺激性的政策出臺(tái)，伴隨而來(lái)的幾乎無(wú)一例外都是，二手房掛牌量的猛增。

這些數(shù)據(jù)，你隨便到哪一個(gè)核心城市，都可以看得到。比如北上廣深杭，比如重慶、成都、鄭州等等，隨便哪一個(gè)。

去年6月，上海易居研究院發(fā)布了一份《二手房掛牌激增現(xiàn)象研究》，當(dāng)時(shí)數(shù)據(jù)如下：2023年6月初，13個(gè)重點(diǎn)城市二手房住宅掛牌量199萬(wàn)套，比年初159萬(wàn)套增長(zhǎng)了25%。其中，重慶、成都、上海的二手房掛牌量規(guī)模分別高達(dá)22萬(wàn)套、20萬(wàn)套和18萬(wàn)套。

這里面很典型的是杭州，5.9杭州取消限購(gòu)，第一周，貝殼平臺(tái)的新增二手房掛牌量比4月日均大增46%。媒體報(bào)道強(qiáng)調(diào)：不少掛牌為了首套名額。但容我明確反對(duì)，這只是事實(shí)的一部分，甚至大概率是一小部分。長(zhǎng)周期的數(shù)據(jù)，將有助于印證這一點(diǎn)。

深圳的二手房掛牌量情況，你不要看太短期，比如單周，有時(shí)候受政策影響，波動(dòng)性沒(méi)有參考價(jià)值。但如果你拉長(zhǎng)一點(diǎn)看，按半年來(lái)看，去年1月、6月、12月和今年5月，大體上的數(shù)據(jù)分別為：不足4萬(wàn)套、大約5.4萬(wàn)套、5.9萬(wàn)套、突破6萬(wàn)套。二手房的市場(chǎng)供給量，整體曲線(xiàn)是在波動(dòng)上升的。而且，過(guò)去這兩周，隨著深圳的政策猛出，掛牌量也在快速的躥升。

這個(gè)說(shuō)明了什么？

說(shuō)明了房主這個(gè)龐大的群體對(duì)于后市非常的不樂(lè)觀(guān)，他們?cè)诜e極的拋售，他們想套現(xiàn)，他們想跑路。尤其是如下類(lèi)型的房主：他們的供款壓力巨大、他們的物業(yè)為非自住物業(yè)、他們的物業(yè)處于非核心城市非核心區(qū)域、他們需要置換住所……這些，都在積極的拋售。這里面，雖然說(shuō)有一些是“以舊換新”、“以次換優(yōu)”，媒體也往往會(huì)往這個(gè)方向引導(dǎo)。但是，正視事實(shí)：他們構(gòu)不成主體，二手房市場(chǎng)的主要特征是房主拋售。

這是讓二手房?jī)r(jià)格大幅殺跌的背后力量，也是二手房成交量大幅攀升的背后力量。這個(gè)背后力量，有不少觀(guān)眾注意到，但它未被給予和成交量同等的重視程度而加以分析。很簡(jiǎn)單，如果房主們的瘋狂出貨量得不到穩(wěn)定和收斂，那么，市場(chǎng)的止跌修復(fù)也將很難滿(mǎn)足觀(guān)眾的預(yù)期。僅僅是看成交量的變化，只是一個(gè)結(jié)果，一個(gè)A面。

我們可以清醒的意識(shí)到一點(diǎn)：這個(gè)二手房的掛牌量，可以非常龐大。因?yàn)椋?strong>它幾乎可以理解為過(guò)往20年的積壓獲利盤(pán)，在紛紛尋求落袋為安。這是在過(guò)往任何一次房地產(chǎn)調(diào)整時(shí)，我們看不到的景象。這一點(diǎn)，在我看二手盤(pán)的時(shí)候，印象深刻。有一些房主賣(mài)房并不那么Care價(jià)格多一些少一些，原因是他/她持有的時(shí)間夠長(zhǎng)，毫無(wú)負(fù)債，而且賣(mài)掉是為了run。這令我驚訝，又令我不安。而在過(guò)往，我們每一次的房地產(chǎn)調(diào)整，當(dāng)政策出臺(tái)救市時(shí)，隨之而來(lái)的都是房主們的“返價(jià)”、開(kāi)發(fā)商們的“惜售”?，F(xiàn)在沒(méi)了。

如果放到股市里，那么，這是一個(gè)放量下跌的故事。人們買(mǎi)二手房，有其它的因素，但有一個(gè)重要因素就是：二手房多啊，比以前多得不知道多多少，原來(lái)惜售的景象現(xiàn)在全不見(jiàn)了。

各位想一想，這些年我們建了那么大量的房子，如今他們紛紛拋售，不管背后發(fā)生了什么（背后一定是發(fā)生了重大的變化），這個(gè)規(guī)模，你得多大的接盤(pán)力量才能接得?。窟@個(gè)價(jià)格，你得往下殺到多么猛才能到底止跌？這個(gè)情緒，你得多么強(qiáng)力的政策才能逆轉(zhuǎn)？

是以，回到政策面，我的看法：上述關(guān)于二手房的切入邏輯也許可以提供一個(gè)新的思維——我們的房地產(chǎn)政策也可以考慮，從穩(wěn)定房主心態(tài)（二手房供應(yīng)量）的角度，而不是單純刺激買(mǎi)房人需求量的角度，去做一些有落地意義的嘗試。我這樣講，絲毫沒(méi)有任何要維護(hù)xxx的利益的初衷，而是強(qiáng)調(diào)一個(gè)基礎(chǔ)概念，和一個(gè)基本事實(shí)。一個(gè)基礎(chǔ)概念是：無(wú)論是有房者還是無(wú)房者，我們都需要認(rèn)同私有財(cái)產(chǎn)是神圣而美好的。這是人性里的自然需求，即便是那些渴望房?jī)r(jià)瘋狂下跌的無(wú)房者，他們最終的夢(mèng)想也是想“讓人民能夠買(mǎi)得起房”（他們代表了人民）。一個(gè)基本事實(shí)是是：中國(guó)家庭的財(cái)富，7-8成都沉淀在土地和房子里，縱便你在城市里無(wú)房，你在農(nóng)村也大概率擁有土地（盡管法律上大家都沒(méi)有最終所有權(quán)）。這些財(cái)富的蒸發(fā)，是風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)帶來(lái)更多的風(fēng)險(xiǎn)。

我們的政策可以思考，房主們現(xiàn)在最大的擔(dān)憂(yōu)和不安到底在何處，我相信，沿著這個(gè)路向，可以打開(kāi)不一樣的政策空間來(lái)。

也許，這可以稱(chēng)作是一點(diǎn)“解放思想”。？

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