如果你是開發(fā)商，現(xiàn)在正在愁著怎么把樓盤賣掉；或者，如果你是一個(gè)業(yè)主，現(xiàn)在也正愁著怎么把頭手的房子賣掉。那么，5月的市場(chǎng)成交特征的變化，我建議你認(rèn)真的看看。

市場(chǎng)越來越顯示出截然不同的分化特征，弄清楚這個(gè)分化特征，對(duì)買賣雙方的操作，都有價(jià)值。

看深圳5月的成交數(shù)據(jù)，你從不同的視角看，可能會(huì)得出完全不同的結(jié)論，或者是，新的啟發(fā)。

單看二手房成交，市場(chǎng)是有企穩(wěn)跡象的。5月深圳二手過戶量3963套，連續(xù)3個(gè)月維持在4000套上下。如果是計(jì)算網(wǎng)簽成交量，則是連續(xù)3個(gè)月維持在5000套的“枯榮線”上下。整個(gè)1-5月，深圳二手房過戶量，同比上升了2成5。而且，考慮到最近的政策力度更大，預(yù)料6月的成交量甚至?xí)靡恍?/p>

這是個(gè)好消息，說明二手房市場(chǎng)在努力的筑底。當(dāng)然，這個(gè)背后的核心因素之一是政策驅(qū)動(dòng)，今年以來，是深圳乃至全國(guó)火力最猛的政策周期。所以，還要繼續(xù)觀察后續(xù)政策的力度。

但如果把二手房成交和新盤成交對(duì)比起來看，則觀感又有不同。

5月，深圳新盤成交2009套，連續(xù)3個(gè)月維持在2000套上下。注意，雖然說5月批售量也大幅下滑，但是考慮到充足的庫(kù)存量，我們依然可以明確的說：新盤成交依然拉垮。今年前5個(gè)月，深圳新房成交量同比下跌了3成。這和二手房的成交波動(dòng)，形成了鮮明反差。

進(jìn)一步比較。2024年前5月，深圳二手房成交累計(jì)1.7萬(wàn)套，月均約3444套；新盤成交累計(jì)9200多套，月均約1842套。而去年同期，深圳二手房成交累計(jì)接近1.4萬(wàn)套，月均約2766套；新盤成交累計(jì)1.3萬(wàn)套，月均約2632套。顯示出：二手房VS新房的月度成交對(duì)比，從去年的基本打平，到今年，二手房基本上是“壓著新房打”，有的月份幾乎快是新房成交的一倍，似乎買家根本不去看新盤一樣。

這個(gè)反差，我認(rèn)為說明了很多。

其一，說明了二手房降價(jià)更“自由”，進(jìn)而提升了二手房的性價(jià)比。相對(duì)于新房限價(jià)，二手房在這一輪的危機(jī)中，顯得更加的靈活，業(yè)主展開了更為迅猛的降價(jià)，從而獲得了客戶的優(yōu)先選擇權(quán)。

這一點(diǎn)從價(jià)格曲線上能看得很清楚。比如看中原的新房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)，5月新房成交均價(jià)55330元/平米，整體比較“穩(wěn)定”（大家知道，這個(gè)穩(wěn)定的背后是限價(jià)）。

但再看二手房的價(jià)格曲線，樂有家統(tǒng)計(jì)的5月住宅二手價(jià)是6.27萬(wàn)/平米，比去年6月平均跌了高達(dá)12%。而如果和2021年最高價(jià)是8萬(wàn)/平米相比，則市場(chǎng)平均跌幅更是高達(dá)22%。

因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格跌的狠，買家就會(huì)優(yōu)先跑去看二手。還是那句話：不是星巴克喝不起，米粒更有性價(jià)比。

其二，說明了市場(chǎng)進(jìn)入“用家”時(shí)代，而用家不愿意等太久。“用家”和“炒家”的行動(dòng)邏輯不一樣，后者愿意等待，因?yàn)橄嘈艜r(shí)間站在他的那一邊。但是用家不愿意等待，你交房交的晚，他要付兩份錢——一份是月供，一份是租金。如果預(yù)期未來房子成長(zhǎng)性降低，那么他是能省則省。這個(gè)情況下，即買即住的二手房更優(yōu)。

其三，則是說明了購(gòu)房人對(duì)新盤依然“心有余悸”，怕你交不了樓。這依然體現(xiàn)在不少開發(fā)商身上，我們之前的買房新框架里談到過這一點(diǎn)——開發(fā)商的品牌背書。對(duì)開發(fā)商資金鏈的評(píng)估，已經(jīng)是近兩年買房人必須考察的指標(biāo)。

以上三個(gè)因素，共同促成了二手房和新盤的市場(chǎng)反差。那么，面對(duì)這樣的市場(chǎng)狀況，開發(fā)商如果想把自己的房子賣得好一些，我建議不妨往以上者三個(gè)方向上加把勁兒。比如準(zhǔn)現(xiàn)樓賣房子，將會(huì)是今年和未來的新特征。這幾個(gè)月，我跑市場(chǎng)看到，橫崗的信義金御山、西麗的漢園茗院，開發(fā)商都搞成了準(zhǔn)現(xiàn)樓賣。這是值得重視的行業(yè)變化。

承接上面的二手房?jī)r(jià)格下降，還有一點(diǎn)需要強(qiáng)調(diào)的，新的市場(chǎng)特征不僅包括二手房單價(jià)的下降，還包括總價(jià)——低總價(jià)的二手房成交的更好，市場(chǎng)成交主打一個(gè)低總價(jià)。

5月深圳一共成交的接近4000套二手房里面，總價(jià)500萬(wàn)以下的成交占比升到了58%，接近6成。這是2021年深度調(diào)整以來的單月同比最高值，2021-203年5月，這個(gè)比重分別為：42%、45%、49%。低總價(jià)成交，顯示出“節(jié)節(jié)升高”的明確特征。

我認(rèn)為，這個(gè)特征，進(jìn)一步說明了房地產(chǎn)市場(chǎng)“用家主導(dǎo)的時(shí)代來臨”。上面說了，用家買樓和炒家不同，用家就是“誰(shuí)便宜買誰(shuí)”，因?yàn)樗氖滓繕?biāo)不一樣。我用新盤市場(chǎng)舉個(gè)例子就明白了，在新盤市場(chǎng)上，無論是深圳還是上海，我們都能看到：限價(jià)豪宅反而會(huì)比剛需盤賣得好，像上海的恒昌玖里、深圳的胤璇，依然都被搶購(gòu)。這個(gè)背后，說明了買家都還是帶有強(qiáng)烈的投資升值意圖的。但是用家買樓，重點(diǎn)看的是“安全邊際”，不是成長(zhǎng)性。這跟A股這1年來，煤炭石油高息股強(qiáng)勁走紅，是一樣的道理。

以上這幾個(gè)市場(chǎng)特征，在過往的文章里我們都已有涉及。無論是對(duì)賣房子，還是買房子，無論是對(duì)新盤，還是二手房，如何能夠更好的賣掉，以及如何能夠更好的買到，都有相應(yīng)的參考意義。

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