關(guān)于形勢探討和個人操作，在這幾篇文里，有需要的讀者可以看：《》《》《》。我本周會撰寫“當(dāng)房價不漲了，剛需還買不買房”的邏輯框架，針對入門級的剛需小白，有需要的童鞋可以私下交流。

上篇文章說，6月的數(shù)據(jù)會好一些《》?，F(xiàn)在看，跟預(yù)想的都差不多：有好一些，但不多。市場呈現(xiàn)出來的特征，我認(rèn)為我先前的推演，依然不需要做任何改變。但現(xiàn)在這個時候，的確有些話也懶得說了，很多爭論沒什么意義，不如埋頭自個兒賺錢。

市場對6月有很高的預(yù)期，一是4.30的ZZJ會議精神，到5.17落地，那么，政策到底有多大的效果，6月份的市場能展現(xiàn)的七七八八了。但怎么看待，是個小學(xué)問。

比方說看成交量。深圳上半年新房成交1.2萬套，下跌25%；二手房成交2.1萬套，上升32%（有些數(shù)據(jù)給大家做收藏用）。

注意，還是這個成交結(jié)構(gòu)的問題，二手房放量上升，新房放量下跌，這是有很大問題的。因?yàn)槲覀兯械闹С终?，主要都是想讓人們?nèi)ベI新房的，但是看起來購房者不買賬。不是現(xiàn)在，是一直這樣，也不是一城，主要城市都這樣。這樣顯而易見的政策與市場的嚴(yán)重背離，人為的被忽視了。

所以，分析新房和二手房成交結(jié)構(gòu)“畸變”，是最重要的切入口。分析到位，才可以給未來的政策調(diào)整做出正確的指引。

方便講，用全國的數(shù)，去年全年新房：二手房數(shù)據(jù)在《》里寫過了——新房成交下跌8%，二手房成交增長43%，這里就只講今年。

看這個百強(qiáng)房企成交走勢，有代表度。6月TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4389.3億元，同比降低16.7%，單月業(yè)績規(guī)?！瓫]眼睇——2024年6月的業(yè)績僅相當(dāng)于2021年高點(diǎn)的34%，持續(xù)猛烈下滑。上半年TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額18518.3億元，同比降低39.5%，降幅收窄了一點(diǎn)，但是還是……沒眼睇——基本上還都在40-50%區(qū)間。

這說明了，盡管政策著力來支持新房市場，希望購房人拿出錢來去買新房，但是依然沒有擋住新房的持續(xù)下摔。

而如果我們把二手房的同期成交對比上來，新房的成交下摔就會更顯尷尬。

這是中指的數(shù)據(jù)。1-5月，重點(diǎn)25城二手住宅成交套數(shù)同比下降12.9%，顯著低于同口徑下新房成交套數(shù)42.7%的同比下降幅度。

四大一線城市是典型代表，二手房普遍要比新房猛的多，這其中有本身的歷史原因，但是市場結(jié)構(gòu)分化是更重要的原因（數(shù)據(jù)上可能不一致，但用來判斷事實(shí)是足夠了）。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，回到上面深圳的新房VS二手房對比，就更有感覺了。上半年，深圳二手房成交量是新房的1.8倍，差距近幾年最大。

所以，問題來了：為什么政策救的是新房，但是買家涌向的卻是二手呢？

答案越來越容易找到，隨著價格數(shù)據(jù)的透明化。

兩個原因，一個是價格對比，一個是期房的風(fēng)險。這兩個事實(shí)，實(shí)際上已是眾所周知，但越來越多的數(shù)據(jù)，更加支持了這樣的論點(diǎn)。

期房的風(fēng)險，大家都明白，一方面是開發(fā)商頻繁違約暴雷，打擊了買房人購買新房的積極性；另一方面，是新房交房時間等待太久，性價比下降——這一點(diǎn)在牛周期的時候不是問題，但在精打細(xì)算的熊周期，是很大問題。

但是價格對比，非常有沖擊力。我們看看。

看中指全國的數(shù)據(jù)。6月，百城二手住宅平均價格14762元/平方米，連續(xù)26個月環(huán)比下跌，6月同比跌幅為6.25%。同期，百城新建住宅平均價格為16421元/平方米，環(huán)比上漲0.15%，同比上漲1.50%。整個上半年，百城二手房價格累計下跌3.61%，跌幅較2023年下半年擴(kuò)大0.87個百分點(diǎn)。新房價格累計結(jié)構(gòu)性上漲1.24%（豪宅因素），漲幅較2023年下半年擴(kuò)大0.99個百分點(diǎn)。

這個已經(jīng)把原因講得很明白了，支撐了上述成交量的變化：相比于新房，二手房的價格跌得猛，很猛，自由落體一般的猛。如果你去看新房和二手房的價格曲線對比，會看到前者還偶爾能“反彈”一下，后者是一直右下方滑行。

用深圳的數(shù)據(jù)來看，新房價格的數(shù)據(jù)現(xiàn)在交易者們都已經(jīng)不再關(guān)注了，因?yàn)椤笆д妗碧摺５强炊值脑?，曲線是非常明顯的。樂有家門店成交數(shù)據(jù)，6月深圳二手住宅成交均價6.05萬元/㎡，環(huán)比下跌4%，同比下跌15%——搞什么？1年又跌了15%！15%，多么的可怕（3年跌了多少你們往前翻），不要再說房價沒怎么跌了，有沒有跌到你的心理價不是重點(diǎn)，重點(diǎn)是那不符合事實(shí)，跌再多也總會有人覺得還是貴，但4-5成的下跌那放到哪里都是很大很大的崩P。

就是一個這樣的故事，以上的事實(shí)在說明：新房的“限價”政策，是影響新房銷售量上不來的最重要原因。二手房的“自由定價”，恰是促動去年以來二手房成交量大升的直接原因。進(jìn)而，它導(dǎo)致了政策期望和市場表現(xiàn)的背離。你出臺的政策是為了讓大家去買新房，進(jìn)而盤活所有問題，但是實(shí)際效果達(dá)不到，開發(fā)商依然是處于非常困難的境地中，二手房業(yè)主成了最大的對手盤——就像現(xiàn)在的茅臺公司和經(jīng)銷商/黃牛黨的關(guān)系一樣，市場上的二手茅臺全部成了對手盤。

解決方案我想也自然出來了，如果政策希望購房人去買新房的愿望能夠有效落地，那么，首先必須要解除新房的“限價”政策——破掉上下不得超過15%的浮動定價，哪怕因此會產(chǎn)生大量的QT事件。然后，再讓開發(fā)商自己去解決期貨/現(xiàn)貨銷售的問題，那個問題其實(shí)不需要政策去干預(yù)，政策只需要做好確保交樓的風(fēng)控就好。熊周期里，如果開發(fā)商產(chǎn)品做的不咋滴，又搞期房好幾年才交樓，很容易就被賣現(xiàn)房的開發(fā)商打趴下，自然輸?shù)舴蓊~。進(jìn)而，這個政策邏輯和市場邏輯就會得以理順，購房者的目光會被牽回“產(chǎn)品更好但價錢又很劃算”的新房市場來。

只有他們重新主動的回到新房市場，余下一切問題——開發(fā)商流動性危機(jī)、資本市場的估值修復(fù)、地方財政的彌補(bǔ)、整體固定資產(chǎn)投資的下滑、房價的止跌回穩(wěn)，乃至居民信心的恢復(fù)等等——的解決，才能夠得以展開。是的，房地產(chǎn)是基礎(chǔ)，這已經(jīng)是不需要遮掩的事實(shí)了。

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