看了好幾遍核心內(nèi)容，不能說沒有超預(yù)期的內(nèi)容，符合預(yù)期的內(nèi)容好像也沒有。不知道明天會有怎樣的解讀，搬凳子期待。

年初我講了幾個看法，今天回頭看，可以說是被驗證。

第一個看法是，至少在上半年，房地產(chǎn)市場不太可能會更好，反而可能會更壞。在當(dāng)時，大家預(yù)期甚至是要展開反彈了。

第二個看法是，我認(rèn)為并希望LPR能夠以至少50個基點為尺度往下調(diào)，把利率一步到位的降下來。最近看到，有越來越多的學(xué)者也在做出這樣的提議了。

第三個看法是，政策會一直放但會小步快走，我的希望是決策層能夠把過往所有的限制政策全部取消掉，在上半年我們看到，政策的確是全部放松，但是時至今日一線城市也沒有全部取消。

第四個看法是，我個人的操作主張是：放棄僥幸，果斷行動。無論是針對開發(fā)商還是個人，都應(yīng)該快速行動，做好長期過冬的準(zhǔn)備。大家賺錢都不容易，大勢之下不要想太多。

關(guān)于個人的操作策略，我寫到了這兩個文章里，需要的小伙伴可以去看《》、《》。

上半年的數(shù)據(jù)顯示，“該是什么樣還是什么樣”。

以半年來計。

2024年上半年，全國商品住宅銷售面積為4億平米，4.1萬億元，2016年以來的新低，和2021年上半年高峰期——商品住宅銷售面積7.9億平米，8.5萬億元——相比，銷售面積累計下降了49%，銷售額累計下降了52%，4年過去，基本都是腰斬。這個說明了市場的調(diào)整烈度、調(diào)整時長，性質(zhì)是什么都不用說了。

住宅新開工量指標(biāo)顯示出開發(fā)商的投資意愿與投資能力，這個數(shù)據(jù)在2021年上半年為7.6億平米、5.4萬億，而今年上半年，分別跌到2.8億平米、4萬億，累計分別下跌了63%、26%。去年全年，商品住宅新開工面積是6.9億平米，按照這個發(fā)展，今年全年預(yù)計會跌破6億平米，和2019年高峰期16.7億平米相比，我想基本可以確定跌去10-11億平米，跌去2/3的規(guī)模。除了國央企，這個市場基本上已經(jīng)沒有開發(fā)商有能力玩牌了。

住宅待售量在上半年沖到3.8億平米的高峰，比2021年同期的2.3億平米累計上升了65%。這個庫存量創(chuàng)下2016年以來的高峰，全國住宅待售量最高峰是在2014-2016年，從4億平米沖到5億平米。這個庫存量指向很多，比如保障房的建設(shè)思路、地方政府的收儲規(guī)模、土地供應(yīng)縮減的速度等。

價格方面一句話，毫無反彈的一路下跌。我還是只看二手，70個大中城市的二手房價格在6月份繼續(xù)下挫。一線城市二手房價格同比下降9.0%，北上廣深分別下降7.8%、6.3%、12.4%和9.5%。自2021年第二季度起，這個調(diào)整已經(jīng)持續(xù)了3年，關(guān)鍵是我們依然還看不到價格顯著企穩(wěn)的信號。

以上這些數(shù)據(jù)說明了，過往的房地產(chǎn)大支持政策，還是那句話：有用，但不多，還需要再加料。當(dāng)然你說，政策的發(fā)揮效用需要時間，需要傳導(dǎo)，嗯，那希望你對。但我的看法是，可以更好，寶貴的時間窗口就是這么被錯過的，市場的信心也是這么被消磨掉的。這些，要放到歷史長河里去，才能得到正確的評判。

經(jīng)常看到粉絲們在討論房地產(chǎn)這個大宗資產(chǎn)未來會怎么樣，給我的一個很大的感覺是：實際上人們使用的思維、邏輯都顯示他們依然停留在過往的“大周期”里，無論看多還是看空，這個經(jīng)驗主義是一樣的。然而，遺憾的是，它已經(jīng)不能再解釋今天的市場了。甚至許多人拿日本、美國的經(jīng)驗來套，我都不太認(rèn)同——我們的情況看起來更為復(fù)雜。今天我們的房地產(chǎn)市場調(diào)整可以用一句話來概括：不僅僅是房地產(chǎn)，也不僅僅是經(jīng)濟。這兩個重點決定了，我們再使用過往的任何邏輯都是不正確的。你看看那些企業(yè)家的動作、中產(chǎn)家庭的擔(dān)憂，就知道這兩個重點的意思了。

宏觀方面的CPI、PPI、M1這些指標(biāo)，如果有好轉(zhuǎn)，那么是可以鼓勵到普通人進(jìn)入房地產(chǎn)市場的，可惜現(xiàn)在還遠(yuǎn)不足夠，反而更令人擔(dān)憂。比如PPI已經(jīng)連續(xù)21個月同比負(fù)增長，而CPI自2023年4月跌到0%至今一直在逼近0%的上下浮動，也有14個月了（去年第四季度也是負(fù)增長）。說明了經(jīng)濟的實際狀態(tài)是“負(fù)通脹”（或者說在負(fù)通脹邊緣瘋狂試探），這個情況下，你向銀行借款的實際利率是比名義利率高的。6月的M1-5%，也是連續(xù)3個月為負(fù)值，M1-M2和4月相若。

還是先前的老問題，企業(yè)、家庭信心和能力不足不敢花錢，市場里“死錢多活錢少”。

看這些宏觀指標(biāo)的曲線，很難說樂觀得起來，因為它和人們的體感是相符的。當(dāng)然你說無腦堅定信念，那也沒什么一定錯。只能說我們作為交易者，如果你需要把上百萬乃至更多的錢砸出去，多謹(jǐn)慎一點不是壞事。簡單的劃分“看多”、“看空”，無趣也無意義，要點是：誰是那個真金白銀投錢出去的人。

良好的經(jīng)濟運轉(zhuǎn)，肯定是企業(yè)和家庭都樂意去花錢，乃至去借錢。但現(xiàn)在的實際情況是相反，持續(xù)在向相反的方向運動。這是令人擔(dān)憂的景象（甚至是最壞的景象），前次我們在《》那篇文里講了背后的原因，人們的行動邏輯出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，希望“負(fù)債最小化”，所以他們不花錢。這樣的景象之所以令人擔(dān)憂，是因為它令人想到“通S螺旋”這個詞，怎么解釋這個詞，我自己的一句大白話：“如果大家都不花錢，結(jié)果是大家都沒有錢花”。投資消費最終是一回事，人們都不去消費，那企業(yè)的產(chǎn)品就賣不掉，就會降價縮產(chǎn)減薪裁員不投資等等，勞動者的工資會下降就更加沒有能力消費……如是循環(huán)，就比較可怕。我之前推薦了辜朝明，但是說到底辜是個政策分析家，真正把這個問題講透的人，我還是首推大牛費雪，《繁榮與蕭條》值得細(xì)細(xì)讀，可以讓你超脫政策之外。

正確的政策，是要人們走出去，愿意以及有能力去參與市場交易。政策不能逆轉(zhuǎn)市場方向，但正確的政策是很有意義的。至少，如果它能帶給人們希望，那也將是非常非常重要的。

宏觀方面的分析必須要回到微觀行動，這是分析師和交易者的區(qū)別，當(dāng)你把自己定位為交易者的時候，你會發(fā)現(xiàn)很多宏觀“噪音”是可以擯除掉的。宏觀時局，個人左右不了，但個人可以左右自己。今時今日的狀況，我認(rèn)為再去展望、預(yù)測，每天死盯著每周每月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)或政策——像炒股盯盤一樣，都沒有任何意義。個人保護自己的小家庭是第一位的事，應(yīng)該果斷的將自己的行動置于這樣一個大原則之下：確保守住自己的家庭財富，不貶損或者盡量的少貶損。此外，才是想著如何謀求增值的問題。在這個原則下，不抱僥幸，果斷的行動。

如有可能，我也不主張嘮嘮叨叨的發(fā)牢騷個沒完，悲歡不相通，沒準(zhǔn)兒不少人還覺得你就算是虧錢了還是很有錢呢。

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