重要新聞做一些理解。

一是《……決定》，劃定未來長期方向，宏觀的方向我們還是需要去吃透一點(diǎn)。

只看房地產(chǎn)那部分，出現(xiàn)在第十一條第（44）款。注意，這一條講的是民生，也即是說，國家對房地產(chǎn)的定性是“民生”，這是要注意的。

“加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度”。

不難理解，因?yàn)楹拖惹暗谋硎鲆恢?。但是要明白和行業(yè)、家庭的關(guān)系，也需要一點(diǎn)知識儲備。

1）租購并舉、新模式。

這是一個方向性總括，把過去多年的“頂層設(shè)計(jì)”都放進(jìn)來了，“租購并舉”說的是之前的租購?fù)瑱?quán)，在2023年之前，各地都大力上馬租賃型住房——公共租賃住房、保障性租賃住房，但在“14號文”出臺之后，這個思路變了。所以，它和“新模式”是有不同的指向的，放在一處，其實(shí)是兩個內(nèi)容。至于“新模式”，之前我談過，現(xiàn)在很難講清楚——下面所有的內(nèi)容都是“新模式”，它本質(zhì)上是一個互動與演化的過程，而不是設(shè)計(jì)出來的?？此{(lán)圖勾畫，那一定還是要回到“14號文”去。

2）“加大保障房供應(yīng)”。

這和下面的商品房表述是對應(yīng)關(guān)系，但是放在前面說，顯得更重要（也凸顯房地產(chǎn)的民生定位）。要理解這個，也要回到“14號文”去，說明了一點(diǎn)：盡管是遭遇了重大的房地產(chǎn)調(diào)整，但是“14號文”一直沒有放棄被強(qiáng)化，“保障房建設(shè)”的表述還是“加大”，這個值得重視。關(guān)于14號文的解讀，大家看這個文章《》。這里指的保障房，重點(diǎn)還是“配售型”而不是“租賃型”，這和租購并舉其實(shí)是有不太一致的地方的。

這部分表述說明了，未來的房地產(chǎn)制度設(shè)計(jì)依然是“雙軌制”，走新加坡的路子，盡管地方會面臨重大的財(cái)政支出問題。這對房地產(chǎn)行業(yè)、市場，都會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

3）支持改善需求。

這也是先前的政策，14號文里的表述，沒有新變化，和下面地方政府的授權(quán)是一個意思，共同完成的是“雙軌制”的詮釋。工薪階層這部分的住房需求由保障房滿足，那么，商品房未來就主打改善型定位，也就是商品房市場就可以逐步放開，以滿足人民對“美好生活的需要”。

地方政府被“允許”有更多的“調(diào)控自主權(quán)”，比如可以完全取消限購政策——現(xiàn)在這些限購政策僅在一線城市和海南還存在，這也暗示出北上廣深接下來會在邁向完全取消限購的方向上繼續(xù)前進(jìn)。“取消普宅和豪宅標(biāo)準(zhǔn)”，需要我們知道他們的標(biāo)準(zhǔn)界定——包含容積率、面積、總價，事實(shí)上可能是在暗示，未來的商品房市場統(tǒng)一化，即是說，只區(qū)分保障房、商品房，而商品房內(nèi)部不再區(qū)分是否豪宅或普宅，統(tǒng)一按普宅對待。如此，對豪宅來說將是最大的受益者，尤其在稅費(fèi)方面可視同減稅。對于地方賣地，低容積率的高檔別墅用地也有望慢慢解禁——這個在今年的長三角已經(jīng)出現(xiàn)了。

結(jié)合當(dāng)前的商品房市場深度調(diào)整，先前的所有的行政規(guī)管都將慢慢取消，也有必要取消，像9070戶型政策取消那樣。這一點(diǎn)，我相信會在2024年持續(xù)進(jìn)行。

4）改革開發(fā)商融資和預(yù)售制度。

開發(fā)商融資方式的改革，我認(rèn)為指的是：決策層依然要求房地產(chǎn)行業(yè)要繼續(xù)“去杠桿”直至完成目標(biāo)——現(xiàn)在“三道紅線”事實(shí)上也沒有取消。也即是說，開發(fā)商的融資方式，未來需要更多的自有資金。當(dāng)然這個和預(yù)售制度改革是相連的，預(yù)售制改革釋放的方向是：逐步走向現(xiàn)售。這個深圳最近已經(jīng)在做了，銀行要求開發(fā)商樓盤封頂才給發(fā)放按揭貸款。

兩者共同給到開發(fā)商的信號，就是你的資金鏈會繼續(xù)受到考驗(yàn)。而所謂的“金融三支箭”，不過只是一個權(quán)宜之計(jì)，關(guān)于這個行業(yè)“去杠桿”的長期制度性的改革方向并沒有絲毫變化。度過了這個冬天，迎來的是新的不一樣的春天，開發(fā)商需要從現(xiàn)在開始籌謀適應(yīng)未來的“新環(huán)境”——極低的負(fù)債率。

5）完善房地產(chǎn)稅收制度。

這個關(guān)注度很高，我認(rèn)為可有幾個理解。一是，這并不是人們理解的簡單的“房地產(chǎn)稅”開征，而是涉及到房地產(chǎn)所有稅收的一攬子制度改革，這個其實(shí)談了很多年了。縱覽過往財(cái)政部的思路，大意是：在持有環(huán)節(jié)征稅，而交易環(huán)節(jié)和其它環(huán)節(jié)的稅費(fèi)要降下去。

二是，房地產(chǎn)稅（特指持有環(huán)節(jié)）征不征？先前的立法議程是要征的，現(xiàn)在因?yàn)榻?jīng)濟(jì)局面我認(rèn)為“難以判斷”。道理上是肯定不應(yīng)該開征的，現(xiàn)實(shí)上也已經(jīng)完全喪失了開征基礎(chǔ)。短期一定是完全不可行的（長期我個人看來也不可行了），但是寫入了決議，暗示這還是長期工程的可能選擇方向（雖然措辭軟化）。也許，這需要從地方財(cái)權(quán)去理解，地方城市在未來很多年內(nèi)都需要想辦法弄錢——財(cái)政部剛剛披露，地方賣地收入連續(xù)第四個年度下跌，而且基于地方縮減供應(yīng)未來賣地收入將會下滑更大。是以，房地產(chǎn)稅是一個長期風(fēng)險(xiǎn)，這可能會壓制房地產(chǎn)市場的反彈預(yù)期。

再說一遍，以上這些內(nèi)容基本與“14號文”高度一致，要掌握未來的方向，多看那個文件。

第二個重要新聞是如期降息。

1年期、5年期LPR都下調(diào)10個基點(diǎn)，分別為3.35%、3.85%。調(diào)完之后，深圳住宅首套房貸利率為：LPR3.85%-45BP=3.4%，二套房貸利率為：LPR3.8%-5BP=3.8%。如果按照原來的計(jì)算不變，那么有些城市的房貸利率有希望降到3%以下。

關(guān)于降息，市場的共識看法是“正確”的，需要降息。減低各方的借貸成本，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活性。這一點(diǎn)不消說。

但這次降息，市場沒有一點(diǎn)水花。原因和之前屢次一樣：低于預(yù)期。上半年尤其是二季度的數(shù)據(jù)不好看，市場傳聞及預(yù)期是降息幅度更大。10個基點(diǎn)顯然不夠，股市給的反應(yīng)很好的說明了這一點(diǎn)。這也顯示出政策思路和之前沒有任何變化，依然是且走且看。

降息的第三個看法是不解決根本問題，降息在過往已經(jīng)發(fā)生了多次，但是相伴而來的是，M1、M1-M2的剪刀差持續(xù)走擴(kuò)，說明了企業(yè)和家庭部門都不再打算借錢，不管你利率多低。要回應(yīng)這個問題，根本的辦法是降息肯定不夠，但不壞的辦法是“超預(yù)期”的降息，要超預(yù)期才會有用。

為這個辯解是最無意義的事，講什么和美聯(lián)儲相抗，是很可笑的。以后的降息，我建議大家還是按照上述三個方向去看待。

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