7月的房地產(chǎn)快報數(shù)據(jù)出爐，地產(chǎn)股集體趴窩，用行動給了最真實的評價。

在ZZJ會議之后，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了上升，這是因為二季度GDP數(shù)據(jù)差反而增大了未來的政策刺激預(yù)期，交易者博弈的是這個。但對比觀察，從我4月份上一輪賣出到現(xiàn)在，沒發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)板塊有什么交易性機(jī)會，虧損的機(jī)會倒是很大。

市場展現(xiàn)的基本評價有二：1）延續(xù)6月的態(tài)勢，有好轉(zhuǎn)，但不多，依然是低迷行情。2）政策繼續(xù)發(fā)力不明朗的條件下，市場擔(dān)憂成交后勁乏力。

匯總一些信息，再說我們的小判斷。

TOP100開發(fā)商在7月單月賣了2790億的房子，環(huán)比同比分別降了36.4%、19.7%；1-7月，百強房企銷售額21309億，同比降37.5%，略微收窄2個百分點。注意，這是連續(xù)四個年份下跌了。有沒有好消息？有，就是收窄了一點，但就是一點點。

中指院發(fā)布了價格數(shù)據(jù)，7月單月，全國百城二手住宅均價14653元/平米，環(huán)比下跌0.74%，已連續(xù)27個月環(huán)比下跌，同比跌幅6.58%。新建主張均價16443元/平方米，環(huán)比上漲0.13%，同比上漲1.64%（結(jié)構(gòu)性）。注意，7月是百城二手房價全部都在跌，沒有例外，而且是已經(jīng)連續(xù)4個月普跌。

一線城市二手房成交量整體還是有恢復(fù)，這是為數(shù)不多的好消息。

廣州、深圳有趨同性，7月二手成交創(chuàng)下2021年5月以來新高。廣州市房協(xié)數(shù)據(jù)，7月（6.26-7.25，這個統(tǒng)計時間沒看懂），廣州二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)10034宗，創(chuàng)下2021.5以來新高。深圳7月二手住宅過戶了4573套，略低于我預(yù)期的4600套，也依然在枯榮線下方。

北京7月二手房成交15575套，環(huán)比6月升4%，年內(nèi)新高。上海7月成交20380套，環(huán)比降22.7%，四大里面唯一的下降城市。

關(guān)于新房和二手的結(jié)構(gòu)性，7月2日的文章講過了《》，略過，這里就細(xì)說深圳的情況。

如果是看二手成交量，還是不錯，連續(xù)4個月在4000套左右及上方。但如果看新房，就是原先說的問題——結(jié)構(gòu)分化非常劇烈。7月深圳新房成交2616套，比6月低，和二手房的分化在繼續(xù)拉大。

原因上文也談過了，我認(rèn)為7月份的市場再一次驗證了那篇文章里的判斷——二手房“以價換量”超越了新房。7月是深圳二手住宅第一次跌破了6字頭，回到了“5萬”區(qū)間。

承接之前的觀點，這里再補充幾點：

1）短期成交量穩(wěn)固需要政策繼續(xù)出臺。眾所周知，這2年來的成交量波動都是看政策的臉色，完全靠政策續(xù)命，政策加點藥，下個月的成交量就好一些，反之，則反之。從7月后兩周的前端數(shù)據(jù)看，二手市場已開始降溫，顯示5.17的政策效力正在慢慢退卻，上海的變化是先兆。如果沒有后續(xù)政策，都會繼續(xù)下滑。是以，市場呼喚更多、更猛的政策出臺（盡管結(jié)果不會有）。

2）取消限價的政策是焦點。我上文談過，政策想讓大家買的是新房，但結(jié)果事與愿違，人們?nèi)ベI的是二手，這完全不利于市場的出清，直接原因在于新房依然在執(zhí)行限價政策，導(dǎo)致買新房的性價比不高。這一點，我認(rèn)為在8月有希望會得到“破冰”，鄭州昨天的嘗試可以理解是一個信號。雖說現(xiàn)在限價放不放它實質(zhì)上已經(jīng)是“名存實亡”了，但是還是有區(qū)別。區(qū)別在于：在法理依據(jù)上定價權(quán)還給了企業(yè)。以往定價權(quán)不在你手，你只能偷偷摸摸的降價，遇到業(yè)主團(tuán)建，有司想W穩(wěn)就有權(quán)叫停你，但現(xiàn)在定價權(quán)在你手，你可以使用市場經(jīng)濟(jì)的契約規(guī)則。

3）新房有望展現(xiàn)出性價比。以我之見，限價政策若破冰，會出現(xiàn)三個結(jié)果：其一，會有更多開發(fā)商采取降價行動；其二，新房的成交量有望會上升；其三，短期內(nèi)將會出現(xiàn)更多的業(yè)主團(tuán)建事件，這是無奈卻又是必然。開發(fā)商拿回定價權(quán)，會有更多的手段去展現(xiàn)性價比。

當(dāng)然，打價格戰(zhàn)肯定不是唯一的手段，甚至不是好的手段。價格戰(zhàn)就是內(nèi)卷，非常殘酷而且?guī)Р粊砗玫钠焚|(zhì)。操盤手要展現(xiàn)新房的性價比，除了價格，更需要回應(yīng)買家的呼吁：配套、品質(zhì)、交房安全、準(zhǔn)現(xiàn)樓這些攸關(guān)居住的問題，而不再是重點講規(guī)劃。

最后，作為從業(yè)者，我認(rèn)為還是有必要呼吁：今時今日，房地產(chǎn)過往的限制性政策完全有基礎(chǔ)、也完全應(yīng)該一刀切的全部撤除。從2021年第二季度調(diào)整至今，市場實質(zhì)已經(jīng)調(diào)整了3年多，價格也出現(xiàn)了深度持續(xù)下跌（并且看不到止跌的跡象），這已經(jīng)不是所謂的“調(diào)整”了。但是我們的一線城市甚至是一些二線城市，到今天放松政策的手法是完全的計劃時代做法。這是最大的風(fēng)險，千萬不要以為放松就是救市，如果那個放松的本質(zhì)化還是在通過行政手段干預(yù)干擾市場的運行，那么它將完全起不到支持的作用。五限令的放松，現(xiàn)在變成了一個繡花組合，如果把各個城市的政策放松研究一下，那完全是5個指數(shù)級大數(shù)，令人咋舌。

這是政策完全不面對現(xiàn)實的做法。政策雖不能從根本上逆轉(zhuǎn)這個態(tài)勢，但是政策的力度對于人們的信心恢復(fù)還是密切相關(guān)的。人們講擴(kuò)大消費要發(fā)錢（把這個視為第一步），我根本不關(guān)心這個，發(fā)錢只是針極端、短期事件有一點暫時之用，比如疫情沖擊期間，生計成問題，發(fā)錢可以幫助窮人們渡過難關(guān)。但是真正要人們信心恢復(fù)，好的辦法一定是穩(wěn)定人們對財產(chǎn)穩(wěn)定的信心，這個一定在股市、樓市（把這個視為第二步）。

這兩個都穩(wěn)不住，你發(fā)再多的錢給到人們，他們也都會轉(zhuǎn)頭存起來而不會花掉。

我們的問題在于，第一步看不到，第二步也看不到，自然不會有消費。

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