每個(gè)月的數(shù)據(jù)出爐，都會(huì)照例被問一句：如何看現(xiàn)在的市場？

描述一下今年以來的感受，就是那種：張開嘴，但是又不知道說什么。數(shù)據(jù)也好，政策也好，越來越令人陷入一種“不說也罷”的心態(tài)。

單月的數(shù)據(jù)分析，都毫無二致，全是往下墜，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、M1數(shù)據(jù)、CPI數(shù)據(jù)、居民消費(fèi)數(shù)據(jù)，無一例外。人們懷抱著希望，過了這個(gè)月繼續(xù)翹首等待下個(gè)月，希望能有好的消息來臨。

數(shù)據(jù)都是來驗(yàn)證判斷的，判斷要在前，不然就會(huì)陷入到每個(gè)月的數(shù)據(jù)里不可自拔。過去這2年多的市場變化和上述所有經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，轉(zhuǎn)化為每個(gè)小白能夠懂的話術(shù)，其實(shí)就是四個(gè)字：消費(fèi)降級(jí)。房地產(chǎn)也是其中一環(huán)，弄明白這個(gè)，可以看懂時(shí)下房地產(chǎn)以及宏觀經(jīng)濟(jì)面的問題。

為什么要這樣轉(zhuǎn)化？因?yàn)檫@樣可以把數(shù)據(jù)分析轉(zhuǎn)化為家庭行動(dòng)，這無關(guān)乎預(yù)期的悲觀樂觀，只關(guān)乎你的家庭生活。

我說的消費(fèi)降級(jí)，是全線降級(jí)。在疫情期間，大家還會(huì)講K型復(fù)蘇——富人奢侈型消費(fèi)，窮人緊縮錢包，但是現(xiàn)在，是全線降級(jí)。這是一個(gè)事實(shí)，也會(huì)是我們必然要面對(duì)的未來，需要冷靜處理。

從M2開始講起，7月底，M2存量超過300萬億。這是房地產(chǎn)領(lǐng)域非常重要的一個(gè)支撐，過去多年我們都在講這個(gè)故事：市場有的是錢，地產(chǎn)商需要做的是，讓大家把這個(gè)錢拿出來買房。

現(xiàn)在這個(gè)故事再講不圓了。M2是很大，但是M1創(chuàng)下了有記錄以來的最差值——7月M2增6.27%，M1卻由6月的-5.0%惡化到-6.6%，兩者之差也達(dá)到了歷史最闊的-12.9%。說明企業(yè)、家庭都一樣，不貸款，也不花錢，而且是越來越不花錢，都在吭哧吭哧的為還債做準(zhǔn)備。

一個(gè)粉絲今天跟我私信：帶娃去拍家庭照，攝影店說“沒有一個(gè)新訂單，全是以前的單，現(xiàn)在來拍的都是在消庫存”。萬千眾生中的一個(gè)縮影。

這構(gòu)成了一對(duì)矛盾。如果你的目的是：讓他們把錢拿出來花。你就必須要去弄明白：他們?yōu)槭裁床换ㄥX。

主流解釋是對(duì)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)的預(yù)期和信心不善問題，我認(rèn)為，不再是了，而是事實(shí)。這兩者不一樣，就是說，看起來堤壩很高，但海浪更大了。

扯明白這一點(diǎn)，就要回到一個(gè)根本問題：消費(fèi)從哪里來。無論是買房投資，還是買房自住，都一樣。一般人們談到這個(gè)問題就是說：沒收入，當(dāng)然沒消費(fèi)。所以，國家要發(fā)錢給大家，為什么不發(fā)錢。

這個(gè)我首先是認(rèn)同的，但不是全部。去年底我讀到張五常的文章——關(guān)于盡快將通脹推升到6%的建言——大受震撼，我認(rèn)為他的說法更符合我們普通家庭的行動(dòng)邏輯：消費(fèi)是基于財(cái)富。有興趣的童鞋可以去搜索讀讀。

收入是一個(gè)流量概念，財(cái)富是一個(gè)存量概念。財(cái)富的概念更大，收入是財(cái)富的一部分。比如你有100萬價(jià)值的股票、1000萬價(jià)值的房子，那都是你的財(cái)富，我們一般講的收入是狹義的概念，是我的月工資有多少錢。

家庭的消費(fèi)并不是基于那個(gè)狹義的收入概念，而是基于那個(gè)總量財(cái)富的概念。比如你的工資漲了，從原來的一個(gè)月2萬漲到了2.5萬，那你當(dāng)然敢去換個(gè)新手機(jī)。這是收入。再比如，你手里有一只股票今天漲了10個(gè)點(diǎn)賺了1萬塊，你沒有賣掉它還是賬面價(jià)值，但你也是可能敢拿出三五百塊請(qǐng)家人去慶祝一下的（哪怕明天又跌回去了）。再比如，你的房子經(jīng)過了5年漲了3倍，從400萬變成了1200萬，你更是敢把你的小孩送到私立學(xué)校的。

所以之前我們經(jīng)常聽到的故事是什么？在北京深圳的街頭，遍地都是（房產(chǎn)）千萬富翁，盡管他們的年薪可能只有10萬。說明的就是這一點(diǎn)：大周期時(shí)代，全民的財(cái)產(chǎn)幾乎全部集中在房子，現(xiàn)金流什么的是沒有的。

今天的情況是全反過來了。房子在貶值，1200萬的房子可能已經(jīng)掉了30%+；股票也在貶值，100萬的股票可能已經(jīng)掉了40%+；同期，你的收入也在下降，至少是不會(huì)往上漲了，甚至是你的工作都不穩(wěn)當(dāng)了。工作是最根本的保障，但這個(gè)在我后臺(tái)的很多咨詢中，大量的都是不好的消息：工作領(lǐng)域不分私企國企，國企也同樣不穩(wěn)定；收入普遍性的下降，下降10%都是非常少的，有一些根本上就是在吃老本。

這個(gè)時(shí)候，你是不會(huì)花錢的。這不是信心和預(yù)期的問題，而是你沒有能力再去花了。哪怕你的收入完全不受影響，你都不敢再去像以往那樣花錢。因?yàn)樨?cái)富的貶值，導(dǎo)致你的債務(wù)突然“變大”了，你的壓力是突然而真實(shí)的。像上面說的，海浪可能還是原來那么高，但是你的堤壩低了，你唯一要干的事，就是去繼續(xù)壘高堤壩。

所以，回到上面，只看M2這一個(gè)單項(xiàng)指標(biāo)去談?wù)摲康禺a(chǎn)走勢(shì)，顯然是不完整的，你同時(shí)也要看到債務(wù)，企業(yè)的債務(wù)、家庭的債務(wù)。尤其在今天，后者更為重要。

正是這樣的快速發(fā)生的廣泛而顯著的事實(shí)，主導(dǎo)了我們所說的全面性的消費(fèi)降級(jí)。注意，是全面性的，很難再有疫情期間的K型走勢(shì)。這里容我直白的講一句：包括房地產(chǎn)在內(nèi)，我們消費(fèi)升級(jí)的故事已經(jīng)結(jié)束。如果大家不健忘，會(huì)記得遲至疫情期間，市場都一直在講消費(fèi)升級(jí)的故事——這個(gè)從屬于“滿足人民群眾日益增長的美好生活需要”的大框架。四套房子是剛需，房子要面積大，外墻要鋁板，電梯必須是進(jìn)口，車位比一定要超過1、改善換房一定要升級(jí)……今天，這些故事?lián)尾蛔×?，取而代之的是PDD，是瑞幸9塊9，是牛肉價(jià)格回到10年前，“美好”被“實(shí)惠”取代。

這里會(huì)有人產(chǎn)生疑問：豪宅好賣的問題如何解釋？比如在上海、在深圳，頂級(jí)豪宅其實(shí)賣的還是很好的，日光是經(jīng)常現(xiàn)象，比剛需盤不知道好多少。對(duì)此，我先前有過解釋，這是限價(jià)造成的。由于過往限價(jià)打得狠，導(dǎo)致雖然在二手真實(shí)房價(jià)出現(xiàn)了顯著下調(diào)的情況下，核心城市的新盤豪宅與二手豪宅之間至今依然存在著不小的倒掛，這意味著買家購買核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)稀缺的新建豪宅依然擁有“安全墊”。但當(dāng)你取消了限價(jià)政策，我相信四大城市開賣便日光的豪宅盤會(huì)大幅減少，比例也會(huì)大幅壓縮，一個(gè)城市1年頂多也就出現(xiàn)一個(gè)賣光的超級(jí)豪宅盤。鑒于這樣的比例太過于輕微，顯然不足以反駁消費(fèi)降級(jí)是普遍事實(shí)這樣的基本判斷。

消費(fèi)降級(jí)之下，對(duì)于購房人買房最直接的影響是什么？

買便宜貨。在其它領(lǐng)域是如此，在房地產(chǎn)也難以置身事外。這不僅僅是我的建議，還是正在普遍發(fā)生的事實(shí)。首先，如我在《》文中所說，房價(jià)不漲還是會(huì)有人買房子，但是他們會(huì)不貸款/盡可能的少貸款，他們也會(huì)想著把更多的錢留下來抵御未來的不確定，這會(huì)大大限制他們的購買力，最終他們會(huì)選擇像買代步車一樣去買一套便宜的房子。這個(gè)幾乎決定許多剛需盤的故事，不能再像以往那樣去講，價(jià)格變成了第一位的事情。也不要四套是剛需了，有一套住就行了；原本可以買大四房的，小三房也可以；原本一定要新盤，二手房也可以；原本一定要在核心區(qū)的，老區(qū)也可以……

這樣的問題在今年、在近來是越發(fā)得明顯。要緩解這樣的局面，需要時(shí)間，也需要政策。

比如說給家庭發(fā)錢，這個(gè)從疫情開始到現(xiàn)在竟然一直在民間有爭論，認(rèn)為解決不了問題。我勒個(gè)天，我覺得發(fā)錢是ZF對(duì)民眾第一步、最基本要做的事情，怎么會(huì)有爭議呢？發(fā)錢當(dāng)然解決不了根本問題，但是發(fā)錢顯示ZF堅(jiān)決的與民眾站在一起共渡難關(guān)，這是聚攏民心非常重要的開始。

至于說發(fā)錢能解決多少問題，不是傻子都懂，ZF又不創(chuàng)造財(cái)富，發(fā)錢當(dāng)然沒有持續(xù)性。而且依照上述的財(cái)富邏輯，資產(chǎn)市場不能重振、經(jīng)濟(jì)不能重振，即便是發(fā)錢了，大家也都照樣存起來不會(huì)消費(fèi)的。

是以，發(fā)錢是重要的第一步，但是最終還是要靠重振經(jīng)濟(jì)增長，而且是普惠性的發(fā)展。人們只看到國外的政府在給老百姓發(fā)錢，但千萬不要忽視最重要的部分，是他們的經(jīng)濟(jì)最終實(shí)現(xiàn)了真正的增長——這些表現(xiàn)在股市、房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場的穩(wěn)定及重新上漲上，那說到底是個(gè)結(jié)果。而這些，我們還沒有看到，我們是兩步都沒有，這令人遺憾。

重振股市、房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場，應(yīng)當(dāng)重新成為政策目標(biāo)，背后是讓經(jīng)濟(jì)增長具有普惠性。不存在你的GDP每年增長5%，但是股市、房地產(chǎn)跌得一塌糊涂，企業(yè)都在裁員減薪，民眾多都在節(jié)衣縮食。這個(gè)背后也許就是我先前文《》里說的，經(jīng)濟(jì)增長的普惠性在下降。增長的確是在增長，但是增長領(lǐng)域和大多數(shù)民眾沒有關(guān)系，他們感受不到。這不是什么奇談怪論，這種景象在歷史上是曾經(jīng)出現(xiàn)過的——你們?nèi)ゲ椴槟莻€(gè)十年的GDP變化，非常典型的：GDP在繼續(xù)增長，但是你賺不到錢（這很大概率會(huì)是未來的景象）。這說明了，經(jīng)濟(jì)增長，必須要能夠落地到我們的股市、房地產(chǎn)，落地到人們的工作機(jī)會(huì)，落地到勞動(dòng)者的工資上。

說到這個(gè)的時(shí)候，就會(huì)有許多傻孩子，張嘴就來：炒股不是你們自己去炒的嗎虧了怪誰？或者，房價(jià)跌是對(duì)的，跌了大家才有希望。這是毫無辨別力的腦子，完全無視制度設(shè)計(jì)在資本市場里應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，以及完全不清楚房地產(chǎn)調(diào)整和B盤之間的質(zhì)的不同——調(diào)整是有人得益有人損，B盤無人得益。資本市場、房地產(chǎn)的本質(zhì)，是所有現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體中廣大民眾分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果的重要途徑，絕大部分人僅靠工資增長在哪里都只能得到一個(gè)溫飽，但你總會(huì)有些積蓄不可能一直存在銀行里（政策通過利率調(diào)整“掠奪”起你的錢來，不比其它更慈善），股市、房地產(chǎn)提供的就是一國經(jīng)濟(jì)成果的分享途徑。

這兩個(gè)載體穩(wěn)定不了，沒有任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體不出大問題的。注意，我說的是穩(wěn)定，就是讓人們對(duì)股市、房地產(chǎn)的未來有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，別老想著把資金從這兩個(gè)市場里撤出去套現(xiàn)跑路，而不是說要它重新漲起來，能不能最終漲起來那是需要多重因素合力+時(shí)間消化的結(jié)果。

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