文/子木

　　中秋準(zhǔn)備放空自己，只讀書喝茶陪家人，結(jié)果手欠打開后臺，發(fā)現(xiàn)大量讀者都在詢問一件事，“斷供房貸被冷處理”怎么看？而且越傳越離譜。

　　想想還是用一篇文章幫大家理清思路，講一下背后的邏輯和趨勢。

　　其實這件事我之前分享過，銀行的朋友透露，今年多家銀行正在想辦法積極解決爛賬問題，主張給欠債人更多的容錯空間，盡可能不法拍房子。

　　那時候有讀者聽了我的話，跟銀行協(xié)商，結(jié)果真的做了2年的延期還貸，還有在2年內(nèi)只還利息不還本金的。當(dāng)然也有人去找銀行協(xié)商，碰了一鼻子灰。

　　這玩意全國還沒形成統(tǒng)一，只是房貸爛賬比較多的銀行，先前一步做出了應(yīng)急方案，相信慢慢會普及下來。

　　想想也很有意思。

　　銀行這種“天晴打傘，下雨收傘”的機(jī)構(gòu)，過去基本不給容錯空間的，只要發(fā)現(xiàn)買房人斷供，立馬訴訟，查封房產(chǎn)拍賣，但現(xiàn)在態(tài)度發(fā)生了180度的大轉(zhuǎn)彎，甚至還有主動給欠款人找工作的。

　　歸根結(jié)底還是因為房價下跌。

　　有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，近5年時間，全國房價無差別普跌了32.5%，也有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計房價跌回2016年，如果繼續(xù)下跌，2013-2014年那一批購房者也笑不出聲了。

　　這幾年買房的人，加上利息支出和裝修成本，基本虧損都在40%以上，可以說是腰斬式的財富崩盤。

　　很多人都不想還房貸了，寧可斷供被拉黑，這也導(dǎo)致全國法拍房數(shù)量飆漲，業(yè)內(nèi)統(tǒng)計已經(jīng)達(dá)到100多萬套，而今年上半年明顯加速，累計增加32.4萬套，漲速高達(dá)74%。

　　房價下跌，連帶法拍房市場也崩盤了，之前能按照房價的7折進(jìn)行法拍，回籠資金，而現(xiàn)在，5折都沒人要。

　　這意味著只要法拍 ，銀行就會形成爛賬，而且法拍的越多，爛賬就越多，大規(guī)模積累必然會導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，很可能進(jìn)一步引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險。

　　銀行一想，不能這么干，還是先安撫情緒，幫助欠債人渡過難關(guān)，一旦欠債人現(xiàn)金流好轉(zhuǎn)，繼續(xù)還貸，那么爛賬就重新變回了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　之前欠債人是孫子，而現(xiàn)在，情急情況下，卻成了銀行的大爺。

　　沒辦法啊，誰也不愿意被法拍，可房價和收入雙重壓力下，誰還會在乎信譽(yù)和名譽(yù)，法拍房背后，其實反應(yīng)的是當(dāng)下多數(shù)人的無奈和困境。

　　我一直都在說，房價是經(jīng)不住跌的。

　　當(dāng)初既然選擇了土地財政這條路，選擇了用40年土地紅利走過別人200年的路，就意味著房價會跟國民財富深度綁定。

　　中國家庭70%的財富都沉淀在房地產(chǎn)中，就像美國家庭70%財富在股市一樣，美國無論任何時候，都在想方設(shè)法穩(wěn)住股票，而我們卻是主動砸盤，讓房地產(chǎn)硬著陸。

　　那時候我記得有太多人唱空房價，想讓房價跌下來，然后好上車，但結(jié)果呢？現(xiàn)在房價跌下來了，他們可能還是不想買，也可能是連找工作都成了問題。

　　罵房價高的，都是買不起房卻想買的，而真正不買房的，絕不會浪費時間去罵房價高，這是一個思維閉環(huán)。

　　很多人以為我在袒護(hù)房價，支持高房價，這么想的就簡單了。我從不在乎房價高低，只在乎房價的合理性。

　　前些年房價過分炒作，我也非常反感，因為房價背后反應(yīng)的是真實的購買力，是經(jīng)濟(jì)的繁榮，是資源的價值，一旦跟大蒜、郁金香一樣，成為妄漲的炒作，結(jié)果一定會釀成更慘的悲劇。93年的日本，95年的海南都?xì)v歷在目。

　　但如果房價超跌，同樣也是一場災(zāi)難。因為全社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展都靠中產(chǎn)，而中產(chǎn)的主要財富就在房子里面，一旦超跌，悲觀預(yù)期加深，消費欲望減退，經(jīng)濟(jì)就會陷入惡性循環(huán)，想輕易拔出來，非常之艱難。

　　一旦中產(chǎn)人群破產(chǎn)，那么窮人向上躍遷的通道徹底關(guān)閉，就會形成極其惡劣的內(nèi)卷現(xiàn)象，當(dāng)下這一幕正在發(fā)生，相信有些人已經(jīng)深有感悟了。

　　想想是不是股市萎靡10年20年也不會影響社會消費，但是房價跌3年，中國消費就不行了。因為房價的漲價很影響廣大中產(chǎn)家庭的財務(wù)安全感，進(jìn)而影響他們的消費信心。

　　所以說，解決經(jīng)濟(jì)問題，就要解決房價預(yù)期問題，解決房價預(yù)期問題，就要解決經(jīng)濟(jì)問題，兩者至少解決一個，才能形成向上的普遍共識。

　　但現(xiàn)在的問題是，一系列的事件之后，房價短期內(nèi)已經(jīng)不具備上漲預(yù)期，只能靠經(jīng)濟(jì)，而經(jīng)濟(jì)又只能靠放水，放水呢，又必須靠美聯(lián)儲的QE。

　　所以全社會經(jīng)濟(jì)學(xué)界，無一例外都在關(guān)注9月18號美聯(lián)儲降息的事情，就連菜市場買菜的大媽，公園里打太極的大爺，都知道美聯(lián)儲降息了。

　　所以永遠(yuǎn)不要有“贏麻了”想法，雖然我們在很多方面都很強(qiáng)大，但想上位全球第一經(jīng)濟(jì)體，還需要時間，尤其在經(jīng)濟(jì)博弈面前，不具備正面對抗的實力，只能通過“熬”，或者教員給的指示：

　　敵進(jìn)我退，敵駐我擾，敵疲我打，敵跑我追。

　　比如這兩年美國啟動潮汐收割，央媽除了強(qiáng)大的外匯儲備，其實明里暗里用了很多方法，外媒還傳出中國銀行在海外砸了1000億美元資金來做空美元，甚至悄悄進(jìn)口黃金，拋售美債。

　　這才把匯率硬扛在7.3左右的水平，給今天的7.09創(chuàng)造了條件。

　　美聯(lián)儲降息已是必然趨勢，只是50個基點和25個基點的問題，那么意味著我國跟著全面大放水，這是不需要討論的話題。

　　首先全球貨幣貶值，人民幣也必須要跟著貶值，來提高出口競爭力，不然匯率太高，老外會找東南亞和印度買原材料和制造業(yè)產(chǎn)品，這對我們經(jīng)濟(jì)的主要馬車進(jìn)出口造成巨大的壓力。

　　其次歐美利率一路下跌，中國海外萬億資金結(jié)匯回國，換成人民幣，本身也是一種放水。

　　很多人討厭放水，認(rèn)為這是拉大貧富差距的一種方式，富人可以通過抵押資產(chǎn)錢生錢，而窮人沒有資產(chǎn)可抵押，只能眼巴巴看著。

　　的確這是事實，但問題是，如果不放水膨脹蛋糕，那么意味著中下游人群可能徹底干涸致死。

　　首先放水可以制造通脹，可以稀釋國內(nèi)很多領(lǐng)域的債務(wù)，現(xiàn)在無論是地方還是居民，債務(wù)杠桿都比較高，壓得喘不過氣，如果通脹到來，貨幣對內(nèi)貶值，5年后的1萬，就是現(xiàn)在的1000，整體的債務(wù)全面下降。

　　其次放水可以給普通居民釋放更多的福利待遇，比如給銀行更多的支持，降低存量房貸利率，減輕人們的月供負(fù)擔(dān)，也可以繼續(xù)放大“以舊換新”的力度，來提高消費能力。

　　前段時間，國家突然統(tǒng)籌了3000億補(bǔ)貼，用來以舊換新就是一個放水前的信號，補(bǔ)貼名單特別長，包括冰箱、電視機(jī)、洗衣機(jī)等八大類家電，還擴(kuò)大到了老年類服務(wù)和裝修和汽車補(bǔ)貼。

　　汽車以舊換新補(bǔ)貼2萬左右，而其他類目每類補(bǔ)貼2000塊錢，整體最高能補(bǔ)貼16000塊錢。北京和上海，一夜之間消費券都被搶完了。

　　有人說這點兒補(bǔ)貼不過是灑灑水，還不如之前發(fā)錢呢，但事實上，卻更像是一種大規(guī)模市場調(diào)查和資金投放的測試，讓消費者決定下一步該刺激哪些行業(yè)，找到真正的供需關(guān)系，為接下來真正開閘放水做好準(zhǔn)備。

　　除了以舊換新測試有效需求之外，這一輪大放水跟之前不一樣的是，前段時間六部門發(fā)文停了大基建，我寫的這篇稿子雖然被刪了，但本質(zhì)已經(jīng)跟大家講清楚了：

　　這一輪大放水，不再是野蠻的，毫無目的的，更不是為了放水而放水，而是有意圖的針對有效需求的刺激，而且是由供給側(cè)刺激轉(zhuǎn)向為需求側(cè)刺激。

　　這種重大方向性的轉(zhuǎn)變，才是真正找到了病理所在。

　　預(yù)計美聯(lián)儲降息后，我國會進(jìn)一步推出一系列的放水刺激計劃，隨著萬億資金回國，對被低估的資產(chǎn)會有強(qiáng)有力的支撐作用。

　　總之還是那句話，收起悲觀預(yù)期，要積極評估自己的資產(chǎn)屬性，如果所在的城市能級、產(chǎn)業(yè)價值，人口趨勢，都是正向流動的狀態(tài)下，那么房價兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)還會漲回來。

　　在此基礎(chǔ)上，如果房子品質(zhì)不錯，地段也不差，房齡也夠格，還捆綁城市優(yōu)質(zhì)資源，那么還有升值的空間。

　　千萬不要因為房價下跌，別人賣房自己拿不住，心慌慌也要賣房，“跟買跟賣”永遠(yuǎn)是韭菜行為。

　　房價已經(jīng)不可能繼續(xù)下跌了，如果在30%的基礎(chǔ)上繼續(xù)跌20%，意味著普通家庭被透支未來三十年的勞動力，憑空消失一半，后果會怎么樣？到時候，別說議論房價，大家只能坐看大型煙花秀。

　　而一旦正向預(yù)期回來，資金流入國內(nèi)，你猜會去股市還是樓市。去股市的結(jié)果，只能是莊家解套拋盤，能跑一個是一個。

　　股市的融資屬性不除，莊家的邏輯不變，就不可能繼續(xù)往股市放錢，想想為什么國家隊為什么這段時間不托股市，放棄3000點，2800點的攻堅戰(zhàn)了？其實就是想大破大立，先改革后立市，而這又是1-2年完成不了的目標(biāo)。

　　而樓市，經(jīng)過大跌已經(jīng)調(diào)整到位，讓房價回到正軌，又有助于提高居民家庭財富，提振消費預(yù)期，你猜會怎么做。

　　總歸普漲行情不再，這是人口紅利消失后，必然的結(jié)果，但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的保值升值屬性，依然成立。這是所有國家共同的趨勢和結(jié)果。

　　最后想說的是，中國經(jīng)濟(jì)好不容易挺到今天，熬到人口紅利即將消失的最后一個關(guān)口，打開了一系列卡脖子的枷鎖，等來了百年未有之大變局的最重大的轉(zhuǎn)折。

　　時不可待，機(jī)不再來，越是關(guān)鍵時刻越要穩(wěn)住，大放水一定會來，關(guān)鍵是怎樣不掉入日韓內(nèi)卷至死的陷阱，不重蹈美國撕裂分化的覆轍。

　　從個人身家命運的轉(zhuǎn)折到民族國家的復(fù)興，決定億萬普通中國人命運走向的關(guān)鍵節(jié)點就在當(dāng)下。