摘要：營(yíng)收、利潤(rùn)雙雙下滑（歡迎關(guān)注閨蜜財(cái)經(jīng)）

撰文|蜜妹

這是@閨蜜財(cái)經(jīng)的第1920篇原創(chuàng)

三季度的房企寒風(fēng)瑟瑟。

最近，規(guī)模“一哥”保利發(fā)展披露2024年三季報(bào)，實(shí)話說數(shù)據(jù)有點(diǎn)難看：營(yíng)收、利潤(rùn)雙雙下滑，且為七年來同期首次。尤其利潤(rùn)，下滑幅度不小。

具體我們一起來看看。

01

2024年前三季度，保利發(fā)展?fàn)I收1828億元，同比下滑5.08%，為該司7年來首次轉(zhuǎn)負(fù)，上一次負(fù)值是2017年為-13.3%；歸母凈利潤(rùn)降幅更深，達(dá)41.23%為78.13億元，上一次該數(shù)據(jù)為負(fù)值是2022年，同比下滑3.43%。

單獨(dú)三季度保利發(fā)展降幅更深：營(yíng)收435.25億元，同比下降21.62%；歸母凈利潤(rùn)3.93億元，同比下降63.31%。

保利發(fā)展稱，公司盈利同比下降，主要由于報(bào)告期結(jié)轉(zhuǎn)收入和項(xiàng)目毛利率下降。

2024年前三季度，保利發(fā)展結(jié)算毛利率15.9%，同比下降3.5個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)算凈利率6.7%，同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)。

截圖來源|東方財(cái)富（特此感謝?。?/p>

蜜妹細(xì)看發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致保利發(fā)展前三季度利潤(rùn)指標(biāo)降速更猛的主要原因在營(yíng)業(yè)總成本居高不下。

前三季度，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)總成本1681億元，僅比去年同期的1724億元減少2.5%，小于營(yíng)收降幅。但看營(yíng)業(yè)成本降幅更小，從2023年三季度的1552億元降至1537億元，降幅僅為0.97%。

另外值得一說的是今年前三季度保利的資產(chǎn)處置收益降幅較大，從去年同期的2.166億元降到302.5萬元；營(yíng)業(yè)外收入也大幅縮水，從去年同期的6.087億元降到3.863億元。

基于以上種種，保利發(fā)展的凈利潤(rùn)從去年同期的169.2億元降到122.4億元，降幅約27.66%。

微妙的是，這122.4億元的凈利潤(rùn)里，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為78.13億元，同比下滑41.23%；而少數(shù)股東損益為44.29億元，同比上升22.21%。

02

銷售方面，保利發(fā)展前三季度實(shí)現(xiàn)簽約金額2416.86億元，同比減少27.89%，簽約面積1349.62萬平米，同比減少29.66%；銷售回籠2196億元，回籠率為91%。

雖然銷售同比下降，但保利發(fā)展整體似乎還是好于同行。此前中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年1-9月，百強(qiáng)房企銷售總額29699.4億元，同比下降38.8%，降幅較上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

截圖來源|國(guó)金證券（特此感謝?。?/p>

全國(guó)來看，情況似乎又比保利發(fā)展略好。前三季度全國(guó)新建商品房銷售面積7.03億平米，銷售金額6.89萬億元，分別同比下降17.1%、22.7%。

但新開工數(shù)據(jù)保利跑贏全國(guó)平均。前三季度全國(guó)房屋新開工面積5.61億平米，同比下降22.2%；保利發(fā)展同期的新開工面積856萬平米，同比減少20.0%。

竣工面積保利則跑輸全國(guó)平均。全國(guó)期內(nèi)竣工面積3.68億平米，同比下降24.4%；保利該數(shù)據(jù)為2062萬平米，同比減少26.6%。

前三季度，保利發(fā)展共有在建擬建項(xiàng)目652個(gè)，在建面積8713萬米，待開發(fā)面積5286萬平米。

土儲(chǔ)方面，前三季度保利發(fā)展新增容積率面積223萬平米，總獲取成本415億元，同比下降61.6%；投資強(qiáng)度17.2%，同比下降15個(gè)百分點(diǎn)。其中38個(gè)核心城市拓展金額占比99%，同比持平。

03

財(cái)務(wù)方面，保利發(fā)展還是一如既往的穩(wěn)。

前三季度保利發(fā)展有貨幣資金1274億元，1年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債591.8億元，短期借款47.78億元，資產(chǎn)負(fù)債率74.89%。

截至2024年3季度末，保利發(fā)展總資產(chǎn)13,739.44億元，較上年度末下降4.38%。

今年以來保利發(fā)展發(fā)債明顯提速。此前10月8日，保利發(fā)展95億元可轉(zhuǎn)換公司債券申請(qǐng)獲得上交所受理，募集資金將用于北京、上海、佛山等城市的15個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

對(duì)了，和三季報(bào)一同發(fā)布的還有保利第六期中期票據(jù)發(fā)行結(jié)果公告，規(guī)模5億元，發(fā)行利率2.65%。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾卟煌耆y(tǒng)計(jì)，截至今年8月20日，保利發(fā)展募集的資金規(guī)模約為394億元。若加上最新發(fā)行的5億元中期票據(jù)，以及9月10日發(fā)行的“24保利06”和“24保利07”債券所募集的20億元，保利發(fā)展今年以來的募集資金總額已超400億元。

另外蜜妹注意到，保利發(fā)展并未停止內(nèi)部調(diào)整優(yōu)化的步伐。三季報(bào)披露的前幾天，保利發(fā)展還預(yù)披露了旗下三家地方房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)讓公告。

公告顯示，保利發(fā)展將分別掛牌轉(zhuǎn)讓成都市保裕泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、北京保利通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)以及成都新都區(qū)利牧歸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

其中北京保利通由保利北京全資持股，成都保裕泰和房地產(chǎn)及成都利牧歸房地產(chǎn)分別由保利發(fā)展旗下成都保利天府實(shí)業(yè)、四川華宇房地產(chǎn)持股20%。

2024年前3個(gè)季度，應(yīng)該是房企們最寒冷的時(shí)刻。9月末以后情況轉(zhuǎn)暖許多，行業(yè)政策支持力度明顯加強(qiáng)，一系列“止跌回穩(wěn)”的政策還在路上。

對(duì)房企來說，四季度值得期待，也至關(guān)重要。

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