朋友們，錢來了。

近期，接連幾個(gè)城市都在發(fā)同一則公告：

10月28日，哈爾濱住建局發(fā)布征集存量房用作保障房源公告；

同日，銀川住建局表示，將加大保障性住房建設(shè)供給。今年將收購5000套存量房用作保障房，明年計(jì)劃再收購5000套；

10月31日，杭州安居客集團(tuán)發(fā)布通告，擬面向部分城區(qū)公開征集已建成存量商品房用作保障性房源。

沒錯(cuò)，又是國家隊(duì)下場收房。

我估計(jì)這事說到這兒，許多人就坐不住了——

國家隊(duì)下場收購商品房這事兒都忙活了1年多，愣是沒折騰出一丁點(diǎn)兒水花來。

其實(shí)吧……

關(guān)于國家隊(duì)下場收購商品房這件事，我們一直都在摸石頭過河。

一開始，我們面臨的是「規(guī)模小」的問題。

自去年以來，央行拿出來1000億作為租賃住房貸款支持計(jì)劃的資金池，鼓勵(lì)地方批量收購存量住房。

然后，后面又搞出了個(gè)3000億規(guī)模的保障性住房再貸款。

以上就是用來收購存量房的主要資金來源，看起來是很多。

但，

截至今年6月底，全國收購存量房用作保障性住房的范圍已經(jīng)擴(kuò)大到2884個(gè)縣級以上城市。

平均下來，每座城市分不到2個(gè)億。

再后來，我們面臨的問題是「進(jìn)度慢」的問題。

以1000億的租賃住房貸款支持計(jì)劃為例，

這筆資金從去年1月份向市場投放到今年夏天，僅用了200多億。

7、8個(gè)月的時(shí)間，收房進(jìn)度條僅僅拉動了20%。

可見，

地方收房的積極性并不高。

關(guān)于這點(diǎn)，大家也都能理解——

負(fù)債端債務(wù)沉重，哪怕每年要還的利息都是一筆不小的數(shù)額；

收入端，土地出讓金銳減，土拍難以為繼。

所以，

要地方舉債收房真的是力不從心吶。

不過，今日我們有信心再提國家隊(duì)下場收購商品房，自然是過去摸石頭過河遇到的問題已經(jīng)有了實(shí)質(zhì)性的解決辦法。

上個(gè)月那場財(cái)政部發(fā)會議中，有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)與收購存量房密切相關(guān)。

一、中央財(cái)政舉債打包地方隱性債務(wù)；

咱媽直接把地方過去欠下的累累債務(wù)給接管了，那么無債一身輕的地方自然有了更多的舉債空間。

這回，徹底解決了地方不敢貸款的憂慮。

于是，國家隊(duì)下場收購存量商品房總算有余力多轟幾腳油門了。

二、允許地方安排專項(xiàng)債收購存量商品房。

以后收購存量房，不僅僅能到央媽那兒申請貸款，地方也能自己發(fā)債買房了。

至此，怎么加速地方收購存量房的邏輯已經(jīng)很清晰了——

先給地方騰出舉債空間，再鼓勵(lì)地方發(fā)專項(xiàng)債收購存量房。

毫無疑問，

這場財(cái)政會議后，未來流入新房市場的資金規(guī)模會越來越大。

而第一筆資金，即將順著杭州、哈爾濱等多地新開的收購商品房渠道流向市場！

新·國家隊(duì)收購商品房力度幾何？

以杭州為例，

早在今年5月份，杭州就在臨安率先進(jìn)行了商品房回購的試點(diǎn)。

咱們來看一下臨安回購商品房的具體要求：

• 房源以整幢作為基本收購單位，同時(shí)單套建筑面積不超過70㎡；

• 收購房源需搭配一定比例的車位，即60㎡（含）以下的每套按0.6個(gè)車位比例配置，60㎡以上的每套按1.0個(gè)車位比例配置；

• 現(xiàn)房或一年內(nèi)具備交付條件的期房；

• 收購規(guī)模不超過10000㎡。

看完，你就能知道全國收購商品房的效果為啥那么差了——

收購規(guī)模小。以兩梯四戶70㎡為收購目標(biāo)，臨安的收購規(guī)模僅能收兩幢樓，一個(gè)小區(qū)的量都不到。

定向收購。滿足上面要求的商品房項(xiàng)目，在臨安都沒幾個(gè)。

再對比杭州最新的商品房回購政策：

• 征集方位為上城、拱墅、西湖、濱江、蕭山、余杭、臨平、錢塘八個(gè)城區(qū)已建成存量商品房（含自持商品住房）項(xiàng)目；

• 房源面積不超過70㎡的小戶型，收購后用于保障性租賃住房（含人才租賃住房）；房源面積不超過125㎡的戶型，收購后用于配售型保障性住房；

• 收購房源原則上要獨(dú)立成棟（幢）成單元；

• 沒有要求收購體量的上限；

其中變化肉眼可見的明顯。

一、從原來的定向收購擴(kuò)大為全方面的收購；

首先是收購范圍擴(kuò)大，原先是臨安，現(xiàn)在是杭州八個(gè)城區(qū)都可以涉及，儼然是全杭州市范圍的一個(gè)政策。

其次是收購房源屬性的擴(kuò)大，此次收購囊括了開發(fā)商手里自持房源（只能出租不能出售）。

最后是收購面積擴(kuò)大，原來只收購70㎡以內(nèi)，現(xiàn)在125㎡也拉入收購計(jì)劃表中。

二、體量從小規(guī)模到無上限。

臨安收購存量商品房規(guī)模規(guī)定了不超過10000㎡，而當(dāng)前的政策并沒有作上限要求。

那么，根據(jù)最新回購政策，杭州接下來會收購哪些商品房？

我們再進(jìn)一步分析：

從范圍上講，全杭州的商品房都存在被收購的可能。

從面積上講，全杭州125㎡的商品房都有被收購的資格。

從收購價(jià)格上講，收購價(jià)格不超過劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤，幾乎就是成本價(jià)。

關(guān)鍵來了，哪些開發(fā)商會心甘情愿地以成本價(jià)把房子打包出去？

只有那些遠(yuǎn)郊難以去化的樓盤。

同時(shí)，遠(yuǎn)郊樓盤的戶型上限大多都在125㎡！

這幾乎就是在宣告：

那些賣不出去的商品房，杭州都能給你包圓了。

再來看哈爾濱和銀川，

兩座城市收購存量房的戶型面積上限也同樣在125㎡，而在過去，多數(shù)城市收購存量商品房的面積上限在70-90㎡。

全國范圍內(nèi)，收購存量商品房的戶型面積上限在進(jìn)一步提高。

銀川此次發(fā)布的收購商品房規(guī)模共計(jì)大10000套。過去一年里，重慶收購商品房套數(shù)也不過不到7000套。

全國范圍內(nèi)，各城市的收購套數(shù)也在進(jìn)一步上升。

所以，

財(cái)政會議之后，新·國家隊(duì)收房的力度有多大，咱們基本有概念了。

規(guī)模至少幾倍于過去，有的頭部城市甚至開始全方位收購難去化的商品房。

又到了地方拼實(shí)力的時(shí)候。

關(guān)于地方發(fā)專項(xiàng)債收購存量商品房的政策，財(cái)政部會議中有專門的表述——

這項(xiàng)政策由地方自主決策、自愿實(shí)施，遵循法治化原則，按照市場化運(yùn)作方式，在確保項(xiàng)目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方安排專項(xiàng)債收購存量商品房。

用大白話來理解，

以后國家隊(duì)收購商品房的上限因城而異。

有的城市，如杭州有底氣出臺不設(shè)限的收購政策，做到全面收購難以去化的商品房；有的城市，則還是先計(jì)劃了收購套數(shù)，走一步再看一步。

而這上限，其實(shí)就是各城市的還債能力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

畢竟，專項(xiàng)債也是債，將來也是要還的。

怎么還？

現(xiàn)在來看，無非就是兩種方式。

一是收購來的存量房所帶來的收益。

收購后的存量房以后要么是用作保障型租賃用房，以此換來長期的租金收入，要么是用作配售型保障房，售賣給特定人群。

不過，兩種方式都是偏向福利性質(zhì)的保障性住房，收益并不太可觀。

二是激活市場的流動性。

所謂收購存量商品房，首先是為了去庫存，減少供應(yīng)端的壓力。

其次是為了房企們注入流動資金，解放那些被難去化商品房套住的房企。

這一點(diǎn)，從杭州的新收購政策也能看出一二——

即便是原政策規(guī)定不可出售的自持房源，杭州也愿意從開發(fā)商手中收購過來。

供應(yīng)端，市場庫存減少，去化周期縮短；

需求端，越來越多的房企解套拿到資金。

接下來，會干啥？

當(dāng)然是重啟土拍市場！

說到底，還債離不開土地財(cái)政。

至此，你差不多就清楚——

• 收購商品房的上限，取決于各地的還債能力；

• 各地的還債能力，取決于土拍市場的活躍性；

而土拍市場的活躍性，則由各地新房市場的熱度而定。

930新政后，新房成交量猛漲的城市，除了一線城市北上廣深，便是頭部二線杭州、成都、南京……

也就是說，

只有這些頭部城市才會有活躍的土拍，進(jìn)而才能有更多的底氣和實(shí)力進(jìn)行大規(guī)模地收購存量商品房。

一邊，是930新政帶來的新房成交熱；

另一邊，則是收購存量房進(jìn)入了新階段，即將迎來更猛烈的國家隊(duì)收房潮。

將來幾個(gè)月的時(shí)間里，

這些城市的新房去化，還會加速！

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