二手房庫(kù)存高壓下，如今能跑贏大盤(pán)的小區(qū)寥寥無(wú)幾~

　　這幾年樓市對(duì)于南京人來(lái)說(shuō)，不太友好。大部分人資產(chǎn)縮水了30%及以上，只有一小部分能穩(wěn)住不跌或者少跌。

　　這一輪下跌周期，分化極其明顯。沒(méi)有不跌的板塊，只有不跌的產(chǎn)品。

　　雖然，我們一直說(shuō)，南京體制內(nèi)單位眾多，制造業(yè)和科研領(lǐng)相對(duì)發(fā)達(dá)，主城買(mǎi)房看地段稀缺性，新城買(mǎi)房看產(chǎn)業(yè)能級(jí)。但真實(shí)落地到實(shí)操時(shí)，情況復(fù)雜的多。

　　低增長(zhǎng)時(shí)代，買(mǎi)房不再是為了迎接房?jī)r(jià)暴漲，而是讓房子更抗跌，避免買(mǎi)錯(cuò)房很重要。畢竟房?jī)r(jià)漲跌靠的不是房子本身，更多的還是板塊能量去提升。

　　但你永遠(yuǎn)無(wú)法否認(rèn)，無(wú)論市場(chǎng)如何變幻，總是有一些項(xiàng)目能跑贏大盤(pán)；也總有一些人眼光深遠(yuǎn)，買(mǎi)到了為數(shù)不多且領(lǐng)漲抗跌的好房子。

　　在變幻莫測(cè)的時(shí)代里，買(mǎi)房還真是個(gè)技術(shù)活。

　　最近經(jīng)過(guò)篩選我發(fā)現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)的書(shū)包房依然很抗跌，即使掛牌量瘋漲，優(yōu)質(zhì)教育資源仍然稀缺。

　　還有就是高精尖產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的科創(chuàng)板塊，客群穩(wěn)定，人群（消費(fèi)）購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，是保證附近二手房?jī)r(jià)快速出手流通、堅(jiān)挺的基礎(chǔ)。

　　另外配套落地快，處于核心區(qū)位置的次新房，未來(lái)房?jī)r(jià)表現(xiàn)也不錯(cuò)。

　　01

　　經(jīng)常有人問(wèn)，房?jī)r(jià)如何做到“堅(jiān)挺”，必須要有產(chǎn)業(yè)，這話講的對(duì)，但不全對(duì)。背后得加個(gè)前綴詞“高科技產(chǎn)業(yè)”，收入一般的普通制造業(yè)，也接不動(dòng)。

　　比如說(shuō)江北研創(chuàng)園、江寧正方新城，這兩個(gè)地方都有產(chǎn)業(yè)，研創(chuàng)園的產(chǎn)業(yè)甚至還是國(guó)家級(jí)別的，但兩個(gè)地方近年來(lái)二手下降的都很快，很明顯沒(méi)抗住。

　　但。。。。也有反例，就比軟件大道、河西中，二手房流速相對(duì)要好的多。

　　一是客群有接盤(pán)能力，生活氛圍已趨于成熟，定價(jià)合適房子不愁沒(méi)人買(mǎi)；二是地段價(jià)值本身就很高，新房補(bǔ)給有限，基本面穩(wěn)定，就不會(huì)造成大面積踩踏。

　　拿軟件大道標(biāo)桿小區(qū)大名城紫金九號(hào)來(lái)舉例，2019年11月項(xiàng)目首開(kāi)，毛坯銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)均價(jià)39999元/㎡，在當(dāng)時(shí)城南這個(gè)價(jià)不算低了。

　　這兩年城南大行情普跌，大名城房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺。小區(qū)附近自住客居多，目前二手房掛牌價(jià)47226元/㎡，有39套房源正在出售。

　　可以看到近半年，大名城最低成交點(diǎn)出現(xiàn)在今年的6月份，6月份之后房?jī)r(jià)開(kāi)啟了一路上揚(yáng)，7-10月漲幅逐步放緩，但依舊以領(lǐng)先于區(qū)域10.4%的競(jìng)爭(zhēng)力拔得頭籌，在板塊內(nèi)屬于十分抗跌的次新商品房。

　　大名城紫金九號(hào)是軟件大道響當(dāng)當(dāng)?shù)?strong>碼農(nóng)盤(pán)，去年一共成交了15套二手房，最高成交價(jià)在2023年的3月份，一度達(dá)到57450元/㎡。

　　最近半年二手房成交價(jià)穩(wěn)定在4.1-4.3萬(wàn)/㎡之間，每個(gè)月交易房源1-2套，由于自住居多，成交量并不算活躍，最近一套成交是在9月份。

　　中介表示，紫金九號(hào)業(yè)主構(gòu)成多是附近的程序員，學(xué)校為軟件谷小學(xué)+雨花臺(tái)中學(xué)，地緣客穩(wěn)定，如果不是遇到很有誠(chéng)意的買(mǎi)家，業(yè)主一般不太會(huì)大降價(jià)出售。

　　小區(qū)租金收益回報(bào)可觀，援引第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)，大名城紫金九號(hào)的租金中位數(shù)在6700元/月，比河西還高，穩(wěn)穩(wěn)跑贏大盤(pán)。

　　大名城二手房之所以堅(jiān)挺，與周邊新房結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)客群是分不開(kāi)的

　　1、高精尖產(chǎn)業(yè)集中，人群購(gòu)買(mǎi)力有支撐。

　　項(xiàng)目周邊多城南軟件谷，華為、中興等科研通訊單位眾多，不乏高知工程師、技術(shù)人才、企業(yè)高管。因此，當(dāng)年大家對(duì)它有“碼農(nóng)神盤(pán)”的稱(chēng)號(hào)。

　　2、近三年新房補(bǔ)給偏少，商品房足夠稀缺。

　　對(duì)比周邊老小區(qū)，在考慮日常通勤、小孩教育及生活成熟度，整個(gè)寧南片區(qū)新房供給偏少，地緣客想改善奈何沒(méi)有更多選擇。

　　大名城收官后，軟件大道1.5公里范圍內(nèi)，近四年沒(méi)有新房補(bǔ)給，附近多是成熟的科研辦公用地，寫(xiě)字樓多，宅地少，也促使項(xiàng)目二手房和租金收益的堅(jiān)挺。

　　作為軟件大道次新房，小區(qū)品質(zhì)也是十分出眾。

　　全石材的外立面是一大特色，內(nèi)部采用對(duì)標(biāo)國(guó)內(nèi)一線城市的精裝修雙入戶大堂，整體挑高約6.3米。

　　功能設(shè)計(jì)上，園區(qū)內(nèi)配有全齡兒童樂(lè)園、戶外健身空間、寵物夢(mèng)之園、下沉?xí)⒍U意景觀等8大主題組團(tuán)，還有恒溫泳池、書(shū)吧、景觀會(huì)客廳等休閑區(qū)，功能配置比較走心。

　　綠化率高，樓間距寬綽，有90㎡以內(nèi)小戶型，再加上配套成熟，緊鄰地鐵1號(hào)線“軟件大道站”，現(xiàn)成的山姆會(huì)員超市，雨花客廳&宜悅城等高人氣商場(chǎng)，通勤方便，中小學(xué)都有，上班也近，一些碼農(nóng)會(huì)果斷選擇。

　　當(dāng)然，也有人說(shuō)，4萬(wàn)出頭已經(jīng)是虧損了，但我想說(shuō)的是，二手房沒(méi)有破發(fā)且還能以略高于當(dāng)年開(kāi)盤(pán)價(jià)賣(mài)出，已經(jīng)超過(guò)市面上90%的盤(pán)了。細(xì)數(shù)軟件大道之外，整個(gè)城南半數(shù)以上小區(qū)房?jī)r(jià)跌回六年前，就連雨核也未能幸免。

　　因此這也是為什么其他區(qū)域都在猛降的時(shí)候，軟件大道沿線還很堅(jiān)挺，高精尖產(chǎn)業(yè)+住宅稀缺=房?jī)r(jià)堅(jiān)挺

　　所以你看世茂52+隔壁的次新房世茂城品（掛牌價(jià)44836元/㎡），寧南交付多年的小區(qū)仁恒翠竹園（掛牌價(jià)41318元/㎡），龍湖怡康舜山府洋房（開(kāi)盤(pán)均價(jià)一度賣(mài)到5萬(wàn)多/㎡）新房、二手房都居高不下，跌幅相對(duì)可控。

　　02

　　位于軟件谷板塊的世茂城品，與大名城一樣有著強(qiáng)大的地緣客支撐，比較抗跌。該盤(pán)于2018年6月以均價(jià)3.4萬(wàn)/㎡收官，在2022年二手房成交價(jià)一度賣(mài)到56332元/㎡，后隨著行情下行，房?jī)r(jià)迎來(lái)調(diào)整。

　　即便是二手房踩踏最激烈的6月份，小區(qū)二手掛牌價(jià)仍穩(wěn)定在4萬(wàn)+/㎡，最近兩個(gè)月成交價(jià)已回落至3.6-3.7萬(wàn)/㎡，但相比6年前，以高于收官價(jià)2000-3000元/㎡售出業(yè)主也是不虧的，無(wú)非是賺的少了。

　　這樣的項(xiàng)目，在南京已經(jīng)相當(dāng)出色，我們?nèi)粘Ｋ吹降拇蠖鄶?shù)新房，還沒(méi)等正式交付，就先破發(fā)。

　　目前與軟件大道平行的數(shù)字大道，也是貫穿雨核-軟件谷的中軸線，布局產(chǎn)學(xué)研商住為一體的生態(tài)，有沒(méi)有可能成為第二個(gè)軟件大道呢？應(yīng)該不太可能，沿線宅地供應(yīng)還是太大，一旦資源不夠稀缺，增量變數(shù)就非常大了！

　　那除了大名城、世茂城品，南京還有多個(gè)品質(zhì)樓盤(pán)，房?jī)r(jià)也十分抗跌。

　　河西中部的科技宅海玥名都，當(dāng)年收官價(jià)4.5萬(wàn)/㎡，目前二手房掛牌價(jià)依舊穩(wěn)定在7萬(wàn)+/㎡，交付四五年了，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺。

　　鏈家網(wǎng)顯示，海玥名都成交最高單價(jià)在2023年2月份，一度達(dá)到93210元/㎡，創(chuàng)下了歷史記錄。23年下半年之后，受大行情影響，二手房?jī)r(jià)一路下探，來(lái)到6字頭臨界點(diǎn)。

　　9月份成交的一套161㎡的大三房，總價(jià)975萬(wàn)，成交周期20天，成交單價(jià)60517元/㎡。盡管跟去年比還是降了不少，但在整個(gè)河西中，海玥名都依舊是明星項(xiàng)目，對(duì)比同時(shí)期上市的其他項(xiàng)目，二手房?jī)r(jià)更是遙遙領(lǐng)先！

　　海玥名都位于河西中部，臨近地鐵2號(hào)線“興隆大街站”，周邊有地標(biāo)金鷹世界、奧體中心，地理位置優(yōu)越，配套成熟，附近能和其對(duì)標(biāo)的競(jìng)品不多。

　　樓盤(pán)為科技住宅，配置高檔會(huì)所，室內(nèi)外恒溫雙泳池設(shè)計(jì)，當(dāng)年能買(mǎi)的起海玥的人，多數(shù)是有身份的人。

　　此外還有河西中仁恒江灣城，盡管交付多年，提起仁恒還是會(huì)想到其標(biāo)桿之作四期仁恒江灣天成，入門(mén)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)戶型199㎡，最高成交價(jià)出現(xiàn)在去年4月達(dá)到95078元/㎡。目前四期掛牌均價(jià)76189元/㎡，相比高位時(shí)價(jià)格回落，帶看量很大，一個(gè)月內(nèi)101次看房。

　　河西青奧濱江的中國(guó)府備受豪宅青睞，2019年12月首開(kāi)均價(jià)63999元/㎡，總價(jià)最低千萬(wàn)起，最高超過(guò)3800萬(wàn)?，項(xiàng)目于2021年11月底交付。

　　截止目前，據(jù)第三方平臺(tái)顯示，交付三年中國(guó)府僅一套成交，建面約227㎡戶型成交單價(jià)7.58萬(wàn)/㎡，總價(jià)降了94萬(wàn)。目前小區(qū)二手房掛牌均價(jià)76856元/㎡，有33套正在出售，近30天22次帶看。

　　秦淮區(qū)的中航金城1號(hào)，二手房成交價(jià)狂甩河西。去年成交價(jià)沖頂8.2萬(wàn)/㎡，成交最高總價(jià)1900多萬(wàn)。目前小區(qū)二手房掛牌價(jià)在7.5萬(wàn)/㎡，71套房源出手，近30天253次帶看，塔尖客群關(guān)注密切。

　　還有很多，如金基尚書(shū)里、中海鳳凰熙岸、中海桃源里、星河天賦等都是板塊內(nèi)非常堅(jiān)挺的二手豪宅。

　　分化還會(huì)繼續(xù)，該漲的漲，該跌的跌。

　　即使同一地段，房齡新、產(chǎn)品好、學(xué)區(qū)好的房子將更加有持有價(jià)值，而房齡老、產(chǎn)品差、配套差、產(chǎn)業(yè)不夠扎實(shí)的區(qū)域，還會(huì)下行。