我是紫沐，這是我第429篇日記。

聊兩個熱門話題。

Q：招商林嶼境賣爆了，怎么看？

A：說實話，不太看得懂。

要說2.6萬賣爆，還能理解。

3-3.6萬也能爆，那只能是廣州樓市好起來了吧~

為什么說林嶼境有點貴，大家可以看一個對手盤：

前段時間剛被綠城拍下的番禺廣場地塊。

這塊地，是番禺廣場地鐵上蓋，而且是3+18+22三線上蓋。

如果你覺得林嶼境的18號線很快很爽，那從番禺廣場坐18號線只會更快更爽。

而且招商林嶼境所謂的30分鐘到珠城，那是投機取巧的廣告。

30分鐘，從橫瀝地鐵站到冼村地鐵站都勉強。

而且冼村附近能有幾棟寫字樓??？

說白了，在廣州東站開通之前，18號線的通勤效率都不高。

跟3號線比，跟珠江新城地鐵站比，不在一個層面。

也就是說，不管現(xiàn)在還是未來，番禺廣場地塊都能在通勤上吊打招商林嶼境。

而且番禺廣場地塊還有完善的配套。

過條馬路就是永旺夢樂城，樓下還會新建大公園和商業(yè)。

文化配套也有新落地的番禺圖書館步行可達。

不靠大馬路安靜不吵住得舒服。

關(guān)鍵是，人家地價才1.69萬，開盤賣3萬+都有賺。

同樣是3萬，番禺廣場要啥有啥。

招商林嶼境呢，只有一塊餅。

除了地鐵18號線，林嶼境周邊現(xiàn)在人都沒幾個的。

別扯橫瀝的板塊規(guī)劃，過去廣州經(jīng)濟起飛的時候，都沒能把餅做出來。

現(xiàn)在廣州都經(jīng)濟失速了，金融城琶洲都照顧不過來，哪有時間精力給南沙燒餅??？

所以我不覺得2年后收樓，橫瀝能變成一個產(chǎn)業(yè)多牛逼的板塊。

或者這么說，2年后橫瀝的基礎(chǔ)配套，能有現(xiàn)在金洲蕉門那么成熟，我都覺得是意外之喜了。

本來以為這兩年樓市下行，大家會變得理性吃餅。

沒想到，開發(fā)商只是套了一層四代戶型的包裝紙，竟然就有人高價搶著吃。

或許廣州樓市真的要爆了吧~

Q：明年樓市會怎么走？

A：看三樣?xùn)|西：政策、供需、基本面。

基本面是啥，主要是經(jīng)濟和就業(yè)。

大的經(jīng)濟會怎么走，我也不好說，問就是穩(wěn)中向好。

但具體到廣州，有些東西明眼人都看得出來。

就是廣州的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟實力，已經(jīng)和一線城市漸行漸遠了。

甚至和GDP十強城市比，也是增量+增速雙倒數(shù)第一，大城市的吊車尾。

三級財政這塊遮羞布，已經(jīng)幫廣州擋了很多年子彈。

真要深究，三級財政的廣州，也就比二級財政的深圳，多上繳9%而已。

但2023年，深圳的一般公共預(yù)算收入，比廣州高了足足2300億。

要是大家財政實力相當，9%能有2300億的差距？

說白了，廣州就是產(chǎn)業(yè)沒跟上，沒能抓住金融、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

像深圳總產(chǎn)值高的產(chǎn)業(yè)，都是計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。

而廣州總產(chǎn)值高的產(chǎn)業(yè)，是汽車制造業(yè)，還是燃油車為主。

看看這兩年的廣汽，再看看這兩年的比亞迪。

廣深經(jīng)濟差越來越大，也就很好理解。

產(chǎn)業(yè)不行，高薪崗位變少，購買力實力和數(shù)量下降..

這個基本面，你說對樓市是利好還是利空？

而且基本面弱，還會導(dǎo)致一個問題。

廣州會變得更依賴土地財政。

比如地鐵，廣州地鐵第四期的總投資就要1720億。

這個金額，都接近廣州2023全年的可留用財政收入了。

沒錢，還要花錢，錢從哪來？

回歸土地財政唄。

為了展示誠意，老爺前幾天甚至專門開了土地吹風(fēng)會，給開發(fā)商金主們看庫存。

金主不想要郊區(qū)？

沒事沒事，核心區(qū)大大的有，天河海珠隨便挑~

金主想要稀缺一點？

沒事沒事，金融城ok嗎，或者看看華景？再不行的話，琶洲整整也能用~

放心，地價是便宜的，得房率是新規(guī)的。

想玩高周轉(zhuǎn)，也是能開綠燈的。

你敢信，在操盤手明確推動現(xiàn)房銷售的這個時間點，廣州還在帶頭玩高周轉(zhuǎn)。

親兒子越秀地產(chǎn)，前腳拿地后腳就能開盤，預(yù)售證都沒有就能ppt賣房。

相當于大家都在努力，把一些不好的制度扔掉。

廣州親兒子，卻在帶頭撿垃圾。

一線城市？國企擔(dān)當？

真缺錢了，還不是為了賺錢操作變形。

所以你問明年廣州樓市會怎么走？

政策、供需、基本面。

基本面這塊，產(chǎn)業(yè)不行，經(jīng)濟不行，購買力不行，房價難有支撐。

供需這塊，供應(yīng)越來越多，下一塊更核心，拿地就能賣房，永遠買不完，沒有稀缺性。

告訴我，樓市反轉(zhuǎn)的契機在哪里？

唯一的變數(shù)，現(xiàn)在只剩下政策端。

如果明年政策利好持續(xù)派發(fā)，樓市還能穩(wěn)住。

如果利好就這樣結(jié)束，完全交由市場調(diào)節(jié)，那就得辛苦統(tǒng)計局的同志了。

你是相信廣州樓市能脫離經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)基本面，走出獨立行情。

還是覺得廣州樓市還需要時間去修復(fù)失衡的供需和基本面。

考驗認知的時候又到了。