轉(zhuǎn)自：中國經(jīng)營報

中經(jīng)記者陳婷趙毅廣州報道

直面珠江，蜿蜒的乳白色幕墻間夾著一扇黑金門面，兩幢玻璃材質(zhì)的建筑高居而上。這背后，是一片正在施工的工地，塔吊林立，機器轟鳴。

近日，《中國經(jīng)營報》記者走訪保利發(fā)展（600048.SH）旗下廣州保利 璽灣項目現(xiàn)場看到上述場景。項目營銷中心門前停著幾輛“VIP”標(biāo)識的豪車，還有多位準(zhǔn)備接待客戶的工作人員在站崗。幾天前，該項目首次開盤，據(jù)保利發(fā)展方面公布的數(shù)據(jù)，當(dāng)日銷售金額達(dá)106億元。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，這一業(yè)績不僅刷新了廣州高端住宅市場的開盤紀(jì)錄，還是2025年全國唯一“開盤當(dāng)日破百億”現(xiàn)象級項目。

克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，過去10年中，廣州僅有3個商品住宅項目年度銷售額超過百億元。今年前10個月，廣州單盤銷售額前兩名的規(guī)模在50億元左右。

當(dāng)前，廣州樓市依然分化。據(jù)合富研究院統(tǒng)計，就在保利 璽灣項目開盤當(dāng)周，廣州市80個代表樓盤中，位于中心區(qū)域的新房成交套數(shù)環(huán)比增長5%，近郊區(qū)域成交量環(huán)比下降11%，遠(yuǎn)郊區(qū)域受降價項目持續(xù)增加的影響，成交量環(huán)比增長4%。

11月13日，保利發(fā)展方面在接受記者采訪時表示，保利 璽灣項目首開成績的達(dá)成，本質(zhì)是公司“跟隨城市發(fā)展戰(zhàn)略、呼應(yīng)大灣區(qū)高凈值客群共鳴、追求高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品力”相互成就的結(jié)果。

高端住宅市場熱度攀升

“首開勁銷106億元”“單盤3000萬元以上成交套數(shù)和金額均超廣州市年內(nèi)總量（截至2025年11月7日數(shù)據(jù)）”。11月7日晚，保利發(fā)展方面發(fā)布了上述消息。當(dāng)天，該項目采用線上選房方式首開入市。據(jù)現(xiàn)場數(shù)據(jù)，項目累計成交236套，累計成交金額突破106億元，成交均價約17萬元/平方米，最高單價30萬元/平方米。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2025年1—10月，開盤去化金額排名前三的項目均位于上海，最高約為98億元。前10個月，僅上海4個項目成交金額超100億元，保利 璽灣項目憑此次開盤銷售額躋身全國TOP5行列。時隔兩年，廣州重回單盤百億俱樂部。

克而瑞分析指出，近5年，廣州全市3000萬元以上總價項目年均成交209套，其中于2025年1—10月成交約124套。如今，保利璽灣項目3000萬元以上房源的成交套數(shù)已遠(yuǎn)超廣州全市成交量，有望刷新2023年的歷史紀(jì)錄，且或?qū)⒊蔀?025年廣州全市3000萬元以上高端住宅市占率第一的項目。

中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，放眼近兩年，全國高端住宅項目雖云集上市，但實現(xiàn)開盤當(dāng)日成交額破百億元的項目僅有3個，保利璽灣項目是其中之一，另外兩個分別位于上海和深圳。從4個一線城市來看，上海近兩年由于多個高端樓盤集中入市，市場成交表現(xiàn)較為突出，3000萬元以上高端項目的成交占比持續(xù)領(lǐng)先其他3個城市。隨著保利 璽灣項目入市銷售，廣州在全國高端住宅市場占據(jù)了一席之地。

根據(jù)規(guī)劃，保利 璽灣項目共6棟樓，合計500余套住宅，戶型包括203—436平方米。該項目來源于2024年9月29日，保利發(fā)展經(jīng)過148輪激烈競價，擊敗中海、越秀等競爭對手，最終以總價約117.6億元競得廣州市天河區(qū)臨江大道北側(cè)AT080722地塊（南方面粉廠地塊），溢價率33.35%，折合樓面價66957元/平方米，彼時在廣州歷史出讓涉宅用地中樓面價排名第二。

公告顯示，南方面粉廠地塊建設(shè)用地面積4.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積17.6萬平方米，容積率3.7，起拍總價約88.2億元，對競拍房企的資金實力有極高要求。彼時，該地塊周邊3公里內(nèi)僅有保利華創(chuàng)都薈天 住宅項目在售，據(jù)克而瑞監(jiān)測，該項目自2024年3月開盤至9月底，共網(wǎng)簽47套，成交金額合計約9.59億元，成交均價約10.93萬元/平方米。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，在產(chǎn)品升級換代較快的情況下，現(xiàn)有的“新金琶”（珠江新城、金融城、琶洲三大片區(qū)）CBD產(chǎn)品相對落后，與保利 璽灣類似的項目比較少，這也是其開盤銷售過百億元的觸發(fā)因素。

事實上，近段時間以來，廣州高端住宅項目熱度持續(xù)攀升。10月末，保利置業(yè)旗下翡麗甲第項目首開銷售117套，去化率約90%，最高單價超過10萬元/平方米。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)顯示，截至11月12日，該項目已售132套。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年1—10月，廣州1000萬—3000萬元高端住宅市場累計成交金額約349億元，其中保利發(fā)展成交約154億元，市場占有率達(dá)44%。

整體庫存消化周期升高

廣州是保利發(fā)展重點布局的市場之一。2024年，保利發(fā)展在廣州的拿地金額約為254億元，遠(yuǎn)高于與其拿地數(shù)量一致的越秀地產(chǎn)（約為111.26億元）。保利發(fā)展2025年半年報顯示，公司堅持發(fā)展是第一要務(wù)，持續(xù)提高資源投放的精準(zhǔn)度。公司持續(xù)升級客研方法論，聚焦38個重點城市重點板塊及高端客戶群，在廣州市占率突破15%。

不過，2025年保利發(fā)展在廣州放慢了拿地步伐，截至目前僅在廣州以底價競得天河智谷片區(qū)AT1003023地塊，樓面價約為3.05萬元/平方米。2025年前三季度，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額2017.31億元，同比下降16.53%，簽約面積1010.42萬平方米，同比下降25.13%。報告期內(nèi)，公司營業(yè)收入1737.22億元，同比下降4.95%。受行業(yè)和市場波動影響，結(jié)轉(zhuǎn)項目盈利能力下降，1—9月歸屬于上市公司股東的凈利潤19.29億元，同比下降75.31%。

值得注意的是，當(dāng)前廣州樓市仍呈現(xiàn)分化加劇、以改善需求為主導(dǎo)的特征。

在剛剛過去的10月，廣州中原研究發(fā)展部提供的數(shù)據(jù)顯示，廣州全市整體推貨1552套，環(huán)比下降59%，同比下降38%，開盤去化率15%；全市新房網(wǎng)簽5787宗，成交量環(huán)比增長11%，同比下降35%。據(jù)克而瑞監(jiān)測，10月，廣州中心四區(qū)（海珠區(qū)、天河區(qū)、荔灣區(qū)、越秀區(qū)）、近郊三區(qū)（黃埔區(qū)、白云區(qū)、番禺區(qū)）、遠(yuǎn)郊四區(qū)（從化區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)、增城區(qū)）成交面積同比分別下降40%、50%、43%。今年“金九銀十”期間，廣州全市商品住宅成交面積119.56萬平方米，成交金額合計約402.28億元，同比均下降約29%。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，截至10月31日，廣州全市一手住宅可售面積約1435.9萬平方米，環(huán)比下降2.3%，去化周期22.7個月，環(huán)比增長0.9個月，庫存消化周期提升至下半年高位。

今年前10個月，廣州銷售規(guī)模百億元以上的房企數(shù)量有所下降?？硕鹛峁┑臄?shù)據(jù)顯示，權(quán)益銷售金額TOP30房企中，業(yè)績規(guī)模超百億元的房企有3家，較去年同期減少1家；全口徑金額超百億元的房企有4家，較去年同期減少4家；流量金額超百億元的房企有3家，較去年同期減少2家。

1—10月，廣州權(quán)益金額TOP30房企業(yè)績規(guī)模1371.51億元，同比下降16%；權(quán)益金額TOP20房企業(yè)績規(guī)模1221.21億元，同比下降17%；權(quán)益金額TOP10房企業(yè)績規(guī)模929.48億元，同比下降17%；權(quán)益金額TOP3房企業(yè)績規(guī)模580.2億元，同比下降16%。其中，10月權(quán)益金額TOP30房企業(yè)績規(guī)模141.01億元，環(huán)比增長2%，同比下降近50%。

廣州中原研究發(fā)展部分析指出，隨著新項目入市，廣州樓市將持續(xù)釋放高端產(chǎn)品供應(yīng)活力，熱度集中在市區(qū)核心板塊，外圍區(qū)域供求相對平淡，預(yù)期11月的供求水平較10月下降。價格方面，預(yù)計11月大部分項目將通過促銷、提升渠道傭金帶動成交，部分供應(yīng)充足的區(qū)域或板塊或出現(xiàn)降價。普通剛需、改善型存量產(chǎn)品的去化仍需依賴營銷熱點與供應(yīng)補給的協(xié)同，不過多數(shù)客戶的認(rèn)購意愿仍有待提升，預(yù)計新客源補充節(jié)奏緩慢，去化周期將有所提升。