新的一年，調(diào)組織已經(jīng)成了房企內(nèi)部的慣常操作。

先有招商、萬科相繼調(diào)整組織和人員，隨后又傳出大悅城、綠地都在進(jìn)行內(nèi)部自我革命。

顯然，房企們對組織的調(diào)整還在繼續(xù)。

就在幾天前，據(jù)自媒體董小姐爆料稱，最近幾年逆勢而起的“黑馬”建發(fā)房產(chǎn)內(nèi)部發(fā)文，更換了三個集群的總經(jīng)理，多個事業(yè)部的總經(jīng)理被重新任命，還有兩位集群董事長傳聞被調(diào)回總部。

這些調(diào)整如一記重拳，砸在了建發(fā)房產(chǎn)的組織架構(gòu)上。

01 | 變化

先來看看建發(fā)房產(chǎn)這次組織架構(gòu)和人員的具體調(diào)整情況。

首先是東南集群董事長許伊旋、華東集群董事長田美坦，兩個地方權(quán)力中心的“大員”，據(jù)傳已經(jīng)被調(diào)回總部。

他們?nèi)匀槐Ａ簟凹瘓F(tuán)副總經(jīng)理”的頭銜，但管轄原區(qū)域的方式，從“親自抓”變成了“遠(yuǎn)程控”。

據(jù)說在建發(fā)體系里，集群董事長不是虛職，而是實權(quán)派。

現(xiàn)在，這些直接負(fù)責(zé)地方業(yè)務(wù)的“區(qū)首”，被召回總部，也反映了建發(fā)房產(chǎn)此次調(diào)整的核心：

強(qiáng)化集團(tuán)職能，削弱區(qū)域權(quán)力。

其次，集群總經(jīng)理也出現(xiàn)了一些變化，比如原華東總經(jīng)理葉耿調(diào)去海西，而原海西總經(jīng)理凌祁調(diào)去華東，而原東南總經(jīng)理陳偉雄，直接升為集團(tuán)首席運營總。

另外，90后的林聰凱被提拔為東南集群副總經(jīng)理（主持工作），成為建發(fā)最年輕的一位高管。

從這些變動來看，相比之下，東南集群的人升職明顯。

最后，建發(fā)房產(chǎn)這次調(diào)整還對區(qū)域進(jìn)行了重新劃分，原本屬于華東的武漢和黃石，劃給了東南；原本屬于海西的南昌，也被并入東南。

幾年前，東南集群是建發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊中貨值最小、地盤最少的弱勢區(qū)域，華東集群則是一枝獨秀，貨值最大、城市最多。

但經(jīng)過這次調(diào)整，東南的版圖擴(kuò)大了，甚至有超越華東的趨勢。

02 | 華東低迷

這些變化，看似是區(qū)域間的資源調(diào)配，實際上是權(quán)力格局的重塑。

而這背后很關(guān)鍵的一個決定性因素就是——

業(yè)績。

建發(fā)房產(chǎn)一直是地產(chǎn)圈的異類。在地產(chǎn)高速擴(kuò)張的時代，它不像恒大那樣瘋狂擴(kuò)張，也不像碧桂園那樣高調(diào)激進(jìn)，而是以“謹(jǐn)慎”聞名。

反而是在行業(yè)遇冷、民營房企經(jīng)營遇挫后，建發(fā)房產(chǎn)才逆勢而起。

為了更好發(fā)展，2022年時，建發(fā)房產(chǎn)將旗下的5大區(qū)域合并為3大集群，分別為海西、東南和華東集群。

也是從這個時候起，建發(fā)房產(chǎn)確定了要聚焦核心區(qū)域的戰(zhàn)略。

不過從2021年至2023年，建發(fā)房產(chǎn)依然處在業(yè)績擴(kuò)張的勢頭中，銷售額不斷增長。

2023年，建發(fā)房產(chǎn)規(guī)模達(dá)到近年來最高，全年銷售額1890億元。

因為聚焦收縮，擴(kuò)張速度變慢在意料之中。

但建發(fā)房產(chǎn)收縮力度比想象中來的更加迅速和猛烈。

2024年，建發(fā)房產(chǎn)銷售額收縮至1335億元，相比2023年下降了近30%。

在眾多頭部央國企中，建發(fā)房產(chǎn)業(yè)績下滑最嚴(yán)重。

不過，有意思的是，盡管銷售額收縮了，但行業(yè)排名居然還逆增長了。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)房產(chǎn)排名提升至行業(yè)第7位。

同時，建發(fā)房產(chǎn)也力壓越秀、華發(fā)等，成為地方國資房企排名中的第一位。

從業(yè)績構(gòu)成來看，海西是建發(fā)房產(chǎn)的大本營，重要性不言而喻，除此以外，就是華東，妥妥的業(yè)績重鎮(zhèn)。

但最近幾年，建發(fā)房產(chǎn)在華東集群的發(fā)展逐漸低迷。

以華東最核心的城市上海為例，2022年至2024年，建發(fā)房產(chǎn)在上海的銷售額分別為205.25億元、149.13億元、91.6億元，排名依次為第12、第14、第17。

究其原因，除了上海市場本身的激烈競爭，建發(fā)房產(chǎn)在上海的項目去化能力成為限制因素。

比如位于普陀區(qū)的海閱首府，10月24日首次開盤，至今開盤三次共推出364套房源，但據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前該項目已售總套數(shù)僅有67套，去化率僅約18%。

這無疑暴露了建發(fā)房產(chǎn)產(chǎn)品線對高端市場需求的適配性不足。

更關(guān)鍵的是，上海市場消費升級趨勢明顯，購房者對產(chǎn)品力的要求提高，而建發(fā)房產(chǎn)的品牌定位和溢價能力并未完全匹配這一趨勢。

此外，建發(fā)房產(chǎn)在上海拿地，也成了難題。

眾所周知，此前上海土地市場拿地不僅要靠實力還要靠運氣，所以能看到，在上海2024年前六個批次土地出讓中，建發(fā)房產(chǎn)都顆粒無收，一直到上海放開地價后，建發(fā)房產(chǎn)才拿到2宗地，且都是以聯(lián)合體形式斬獲。

相比2023年在上海累計投資132億元拿下4宗優(yōu)質(zhì)住宅用地的表現(xiàn)，這一成績顯然相形見絀。

03 | 東南崛起

一方面，華東集群業(yè)績和布局在收縮，另一方面，建發(fā)房產(chǎn)的東南集群卻在悄然壯大。

根據(jù)公開資料顯示，建發(fā)房產(chǎn)東南集群業(yè)務(wù)主要分布在浙江省和福建省北部。

這其中，建發(fā)房產(chǎn)在杭州的表現(xiàn)尤其突出，業(yè)績可謂“突飛猛進(jìn)”。2022年至2024年銷售額依次為89.8億元、256.6億元、290.8億元，排名依次為第19、第5、第3。

這樣的表現(xiàn)，與其在華東的低迷形成了鮮明對比。

為何東南集群能崛起？

首先，東南市場在建發(fā)房產(chǎn)的戰(zhàn)略布局中一直是一個“深耕熟地”。

杭州作為東南集群的核心城市，不僅是長三角經(jīng)濟(jì)圈的重要一環(huán)，也是高凈值人群聚集地。

建發(fā)房產(chǎn)通過一系列針對性的營銷策略、產(chǎn)品優(yōu)化和資源傾斜，逐步在這一市場站穩(wěn)腳跟。

也正因如此，2024年以來，建發(fā)房產(chǎn)更加加大了在杭州的拿地力度，全年拿地金額158億元，僅次于濱江和綠城，這也讓外界直呼，建發(fā)好像成了杭州地市“新的托底人”。

除了浙江省，福建省北部作為建發(fā)房產(chǎn)的“大本營”，為其提供了相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流支持。

例如福州、泉州等地的項目表現(xiàn)雖不及杭州亮眼，但憑借其市場的穩(wěn)健特質(zhì)，為東南集群整體的業(yè)績增長提供了底氣。

這種區(qū)域優(yōu)勢的累積，使得東南集群在建發(fā)房產(chǎn)內(nèi)部的權(quán)重逐步上升。

04

綜合了這些因素之后，大概就能理解建發(fā)房產(chǎn)這次為何要進(jìn)行組織的自我重塑。

或許是適應(yīng)行業(yè)新形勢的主動選擇，也可能是應(yīng)對業(yè)績壓力的無奈之舉。

借用“董小姐”的話說，建發(fā)房產(chǎn)這次組織架構(gòu)和人員調(diào)整就像一場“起立坐下”的游戲。

對于已經(jīng)坐在椅子上的人而言，暫時安穩(wěn)了。而另一些還未“坐下”的人，可能就被分配去新業(yè)務(wù)板塊尋找生機(jī)了。

但放眼整個地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)型成功的又有幾個？

對這部分人而言，這個春節(jié)，注定不會太安穩(wěn)。

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