2月12日，A股與港股地產(chǎn)板塊集體爆發(fā)。萬科A（000002.SZ）收盤漲停，報7.96元/股；港股萬科企業(yè)（02202.HK）漲幅超16%，富力地產(chǎn)（02777）漲超14%，融創(chuàng)中國（01918.HK）、融信中國（03301.HK）等內(nèi)房股漲幅均超過20%。

所有人都在問：地產(chǎn)有什么重大利好嗎？

這一輪大漲可能與政策預(yù)期升溫及龍頭房企債務(wù)風(fēng)險緩解密切相關(guān)。

據(jù)未經(jīng)證實的路邊社消息，有關(guān)部門正籌備一項針對龍頭房企的專項支持方案，擬允許地方政府年內(nèi)動用約200億元專項債額度，用于購買Vanke的待售樓盤及空置土地，以緩解其500億元資金缺口壓力。

此舉被視為政策層面對房企債務(wù)風(fēng)險的直接干預(yù)，旨在通過“以時間換空間”的方式穩(wěn)定市場預(yù)期。

此前，萬科已通過大股東深鐵集團提供的28億元股東借款，以及積極銷售回款、盤活存量資產(chǎn)等措施，完成1月到期30億元債券的兌付。

但2月11日深鐵真金白銀輸血萬科的消息發(fā)布后，當(dāng)天萬科A不漲反跌了2.43%，表明市場對這種小幅度的資金紓困不以為意。

解決500億風(fēng)險敞口問題，才是根本。

看過我們文章的朋友知道，我們之前建議過幾次，由有關(guān)部門和地方政府出面協(xié)商，為萬科籌集300~500億的銀團貸款，今年一季度到位。

不管是哪種形式，要救萬科，300億級別的資金是需要的。

如今，政策支持與企業(yè)自救的雙重信號，顯著提振了投資者對房企償債能力的信心。

12日地產(chǎn)股的大漲，亦反映了市場情緒的快速反轉(zhuǎn)。此前，受部分房企債務(wù)違約影響，地產(chǎn)板塊長期承壓。但近期政策端釋放的積極信號，疊加房企主動披露債務(wù)應(yīng)對方案，推動資金從科技、消費等板塊回流至低估值的地產(chǎn)股。

以港股為例，恒生指數(shù)今日收漲2.64%，恒生科技指數(shù)漲2.7%，但內(nèi)房股漲幅遠超大盤——融創(chuàng)中國、萬科企業(yè)等頭部房企股價單日漲幅均超15%，顯示資金對政策敏感型資產(chǎn)的強烈偏好。

除短期政策刺激外，市場對房地產(chǎn)行業(yè)長期供需格局的改善預(yù)期亦成為推升股價的因素。2024年下半年以來，一線及強二線城市逐步放松限購政策，疊加房貸利率下行，刺激了部分剛性需求的釋放。

此外，土地供應(yīng)端的結(jié)構(gòu)性調(diào)整也利好頭部房企。例如，政府對土地供應(yīng)的合理控制提升了現(xiàn)有土地儲備的價值，而龍頭房企憑借資金和品牌優(yōu)勢，更易在競爭中獲取優(yōu)質(zhì)地塊，進一步鞏固市場地位。

盡管今日地產(chǎn)股表現(xiàn)亮眼，但行業(yè)風(fēng)險并未完全消除，不存在全面反轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。一方面，專項債支持收購存量住房和土地的具體執(zhí)行細節(jié)尚未公布，資金落地效率存疑；另一方面，房企銷售端仍面臨壓力。以萬科為例，其2024年合同銷售額同比下滑34.6%，凈利潤虧損450億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流面臨巨大壓力。

據(jù)此，不贊成盲目跟風(fēng)炒作地產(chǎn)股。

期待房地產(chǎn)早日完成筑底，走上爬坡之旅。

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