壹

蛇年春節(jié)剛過，北京很多在售樓盤包括2024年才入市的“新盤”就接到了“盡快出貨甚至清盤”的指令，其中有些還加上了“堅(jiān)決”、“必須”甚至“不惜一切代價(jià)”的狀語。事態(tài)之重大，清盤之迫切，溢于言表。

這其中，不乏“高端頂流”的代表性項(xiàng)目。譬如2024年北京豪宅標(biāo)桿之一的某項(xiàng)目，因?yàn)榕R近地塊是“好房子”，因此被要求于2025年6月前清盤。

再譬如朝陽去年賣得相當(dāng)不錯(cuò)的某改善盤，同樣原因，被要求于2025年4月前清盤。

接到類似命令的新盤項(xiàng)目還有不少，不再逐一贅述。

但這并不是沒來由的緊張，北京在售存量項(xiàng)目的開發(fā)商，正在試圖通過盡快清盤來躲避一場碾壓式的“屠殺”，因?yàn)楹芸臁獔?bào)規(guī)條件更寬松的“好房子”就要入市了。

而且，以后這種“好房子”還會(huì)越來越多：日前，北京市規(guī)自委印發(fā)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》（下稱《技術(shù)要點(diǎn)》），鼓勵(lì)增加封閉或開敞陽臺(tái)，允許套內(nèi)面積較大的住宅在起居室設(shè)置一定比例挑空空間，明確部分面積不計(jì)入容積率。

報(bào)規(guī)口徑的放松，意味著北京樓市的產(chǎn)品將形成巨大的代差。同樣或者相近的區(qū)位，買這些規(guī)劃條件更寬松的房子顯然更值。從目前規(guī)劃批準(zhǔn)的情況看，2024年四季度及其以后出讓地塊的規(guī)劃條件明顯寬松，陽臺(tái)有了，架空層、風(fēng)雨連廊、花池等計(jì)容條件寬松不少，得房率大為提高，甚至出現(xiàn)了得房率超過100%的項(xiàng)目。這在以前都是不可想象的。

現(xiàn)在，《技術(shù)要點(diǎn)》在140平方米以上的住宅中放開挑空層，且按水平投影面積計(jì)容；還給出了陽臺(tái)水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積10%，進(jìn)深不超過1.8米這個(gè)上限，此外還明確封閉、開敞、錯(cuò)層陽臺(tái)三種類型，部分面積不計(jì)入容積率。按此口徑報(bào)規(guī)批下來的新項(xiàng)目，和之前的項(xiàng)目相比，代差幾乎是顛覆性的。

代差的顛覆性，就是競爭的強(qiáng)殺傷。一旦拖到和這樣的項(xiàng)目“遭遇”同時(shí)期賣房，那么這些屬于順銷期存量在售樓盤的命運(yùn)確實(shí)堪憂，這就是開發(fā)商們的擔(dān)憂和恐懼所在。

具體到項(xiàng)目上，最典型的表現(xiàn)就是附送面積。

一個(gè)典型的代表就是搶在節(jié)前開盤并一把賣了25個(gè)億的豐臺(tái)三環(huán)豪宅金茂璞逸豐宜，憑借南向內(nèi)外雙陽臺(tái)+首層架空以及設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送等產(chǎn)品力優(yōu)勢，贈(zèng)送面積最高可以到35.5平方米，得房率基本可以飆到90%以上，讓整個(gè)豐臺(tái)樓市為之沸騰。

同樣堪稱典型的，還有位于豐臺(tái)四環(huán)的北京隅·西頌項(xiàng)目，南向全面寬開敞陽臺(tái)和北向1米進(jìn)深的設(shè)備平臺(tái)是贈(zèng)送的，雙面寬的花池也是贈(zèng)送的。以112平方米左右的三室兩廳兩衛(wèi)戶型為例，含陽臺(tái)在內(nèi)的總贈(zèng)送面積在約18平方米，其中花池贈(zèng)送面積約4平方米，得房率由此大為提升。

這種規(guī)劃條件和贈(zèng)送面積，在2024年9月以前是不敢想象的。像金茂璞逸豐宜、北京隅·西頌所在的豐臺(tái)區(qū)，近兩年是土地出讓的“大戶”，2024年入市銷售的新盤不少。不過，由于當(dāng)時(shí)的報(bào)規(guī)條件與2024年9月以后不同，很多在售項(xiàng)目連陽臺(tái)都沒有，更別提什么設(shè)備平臺(tái)，花池這樣的贈(zèng)送面積了。

現(xiàn)在，這樣的項(xiàng)目還沒賣完。一旦未來和這些規(guī)劃條件更為寬松的項(xiàng)目遭遇，相同或相近的區(qū)域，相近甚至更低的價(jià)格，買房人怎么選，顯而易見。對(duì)開發(fā)商而言，如果現(xiàn)在不能盡快清盤，一旦更多規(guī)劃條件更寬松的項(xiàng)目入市，自己的項(xiàng)目遭遇“屠殺”在所難免。

貳

這種情況不僅出現(xiàn)在豐臺(tái)，北京樓市的其他熱門區(qū)域也是一樣。更關(guān)鍵的是，從2024年四季度開始，土地供應(yīng)放量。這意味著以后還有更多的規(guī)劃條件更為寬松，對(duì)購房人而言更“實(shí)惠”項(xiàng)目入市，如果現(xiàn)在“不跑”，將來就會(huì)死的很慘。

房地產(chǎn)競爭三要素，地段、產(chǎn)品、價(jià)格。地段已經(jīng)選定，產(chǎn)品的規(guī)劃條件不是開發(fā)商自己能確定。所以，要想提前清盤，唯一剩下的手段就是價(jià)格。因此，春節(jié)一結(jié)束，這些市場存量在售樓盤就開始暗中降價(jià)促銷，要“盡快清盤”，只有“以價(jià)換量”一條路可走。

朝陽北路沿線的一個(gè)新項(xiàng)目，總體而言，產(chǎn)品不錯(cuò)，幾乎沒有什么短板。之前在市場環(huán)境不明的時(shí)候，銷售業(yè)績也不錯(cuò)，是那時(shí)北京為數(shù)不多的熱銷盤之一，當(dāng)時(shí)期房的銷售均價(jià)是8字頭。

這個(gè)項(xiàng)目是按照2024年9月以前的口徑報(bào)規(guī)的，現(xiàn)在，項(xiàng)目賣到了現(xiàn)房階段。由于擔(dān)心未來受到規(guī)劃條件寬松項(xiàng)目的碾壓，現(xiàn)房也要盡快清盤。所以，在價(jià)格策略上，現(xiàn)房單價(jià)給到了7字頭，與期房價(jià)格形成了驚人的倒掛。

同一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)房價(jià)格比期房還便宜，開發(fā)商對(duì)清盤的迫切程度，由此可見一斑。

受到這種壓力的影響，特價(jià)房的數(shù)量在變多，“降價(jià)”的幅度也在變大。我們特意去看了看渠道市場中給出的特價(jià)房價(jià)格信息，在海淀、朝陽，很多原總價(jià)1000萬左右的房源，最多可以有超過100萬以上的降幅。在“紅?！必S臺(tái)，很多總價(jià)不足1000萬的房源，降價(jià)幅度也都在100萬元以上。

這還基本都是2024年入市的“新項(xiàng)目”。至于時(shí)間上更早一些的項(xiàng)目，幅度更大，甚至有一些老牌豪宅總價(jià)接近2000萬的尾房，降價(jià)幅度最高都在500萬以上。

開發(fā)商們都明白，時(shí)間越向后推移，購房人可選的余地就越大。從2025年的北京的供地計(jì)劃上看，諸如海淀、朝陽這樣原本稀缺的區(qū)域都會(huì)有不少新地塊入市，而這些地塊能夠拿到的規(guī)劃條件可能更為寬松。

從沒有陽臺(tái)，到陽臺(tái)標(biāo)配；從得房率80%是上限，到80%以上是家常便飯，甚至某些地塊當(dāng)下已經(jīng)把得房率突破到100%甚至更多。

現(xiàn)在的北京樓市，由來只有新人笑，可新人笑的時(shí)間也不長，永遠(yuǎn)還有更新的新人在后面等著笑，看你哭。

與其等著被碾壓，不如現(xiàn)在“放血先走”。

叁

可是，開發(fā)商意識(shí)到的危險(xiǎn)，購房人都懂。

前面提到的某個(gè)項(xiàng)目，春節(jié)之后決定降價(jià)“盡快清盤”，通過渠道搞來了100多組的帶看，結(jié)果一套都沒賣出去。操盤團(tuán)隊(duì)做了一些跟進(jìn)訪談，不少客戶都直言，等等再看，后面還可能有更好的。

市場急劇下行的時(shí)候，是怕買了繼續(xù)跌而待購；現(xiàn)在，市場基本穩(wěn)住，購房人是因?yàn)閾?dān)心沒買到更劃算的而待購。相近的區(qū)位，相近的價(jià)格，現(xiàn)在得房率80%，未來得房率90%甚至更高，平均下來的單價(jià)，還是后者更劃算。更不要提其他方面的產(chǎn)品升級(jí)。這是當(dāng)下普遍心態(tài)，購房人這么想，一點(diǎn)也沒錯(cuò)。

清盤需求愈強(qiáng)烈，渠道的費(fèi)用就越高，這和債券市場的收益率是一個(gè)道理。春節(jié)之后，很多項(xiàng)目都把渠道費(fèi)用提高到了5個(gè)點(diǎn)，有的項(xiàng)目甚至更高，而正常狀態(tài)下，渠道費(fèi)用一般2~3個(gè)點(diǎn)。這也從側(cè)面展現(xiàn)了開發(fā)商加速清盤的需求之迫切。

渠道的小哥哥小姐姐們也都成了各個(gè)項(xiàng)目“重點(diǎn)爭取”的對(duì)象，成交提點(diǎn)是履行合同，不必多言。為了鼓勵(lì)把更多客戶帶到現(xiàn)場，開發(fā)商也是變著花樣激勵(lì)，除去給帶看獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，還有給京東卡的，給彩票的，給電動(dòng)洗腳盆的，給米面糧油的。如果認(rèn)購了，還有的開發(fā)商額外給兩瓶茅臺(tái)，華為手表、手機(jī)。

除此之外，還有開發(fā)商承諾，一旦認(rèn)購，還會(huì)額外請渠道人員門店的所有人“私宴一頓”，就差寫上有誰作陪了。五花八門，八仙過海，各顯神通，開發(fā)商干到這個(gè)份兒上，也是沒誰了。

這確實(shí)是“卷得沒邊兒”，但是，沒有辦法。這樣的“大逃殺”，不應(yīng)變成常態(tài)。

去年，海淀區(qū)某個(gè)區(qū)域的不少業(yè)主給12345打電話，反映的問題很有個(gè)性。他們自己的房子沒有陽臺(tái)，認(rèn)為如果規(guī)劃條件放寬，同區(qū)域的新房規(guī)劃批了陽臺(tái)，那么，在未來的二手房市場上，自己沒有陽臺(tái)房子會(huì)貶值。因?yàn)榻拥搅瞬簧龠@樣的電話，最終，海淀某個(gè)新出讓地塊批準(zhǔn)的規(guī)劃里，也沒有了陽臺(tái)。

春節(jié)前，我們寫了一篇文章：《》，現(xiàn)在的局面，證實(shí)了這種擔(dān)憂。增量壓存量，增量變存量，將會(huì)陷入某種循環(huán)。在這種情況下，逐步將報(bào)規(guī)條件口徑穩(wěn)定下來，同時(shí)控制合理的供地節(jié)奏，將使北京樓市企穩(wěn)回暖的基礎(chǔ)更為穩(wěn)定和牢靠。

2月13日公之于眾的《技術(shù)要點(diǎn)》便是一個(gè)注重政策公平性、連續(xù)性的起點(diǎn)。更好、更實(shí)惠、更劃算的產(chǎn)品，確實(shí)是首都房地產(chǎn)市場的強(qiáng)烈需求與真實(shí)需要。有了《技術(shù)要點(diǎn)》，市場買方與賣方對(duì)于產(chǎn)品形態(tài)的預(yù)期都將趨于穩(wěn)定，這也將有利于市場調(diào)整好存量與增量的關(guān)系。畢竟“控制增量、消化存量，提高質(zhì)量”，三位一體，缺了哪一個(gè)都不行。

我們相信，這一切都在監(jiān)管部門的考慮范圍以內(nèi)，并且會(huì)做出最好的選擇。

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