我是紫沐，這是我第433篇日記。

過(guò)年有粉絲咨詢，問(wèn)房?jī)r(jià)腰斬了要不要賣房。

他覺(jué)得繼續(xù)持有下去，品質(zhì)也打不過(guò)新盤(pán)，還不如干脆賣掉存銀行。

其實(shí)類似的問(wèn)題，今年已經(jīng)遇到3個(gè)了，寫(xiě)篇文章來(lái)解答吧。

我是不建議現(xiàn)在賣房的，太虧。

雖然表面數(shù)據(jù)，過(guò)去3年廣州均價(jià)跌幅，也就20%。

但實(shí)際成交，很多跌幅都在30%以上，甚至50%。

這里面的差值怎么來(lái)的？

最近看到一個(gè)詞，叫“流動(dòng)性折扣”，就能很好解釋這個(gè)現(xiàn)象。

假設(shè)房產(chǎn)掛牌價(jià)是100%。

在市場(chǎng)平穩(wěn)期，最終成交價(jià)一般是92%。

如果是市場(chǎng)上漲期，最終成交價(jià)能有97%。

但換成市場(chǎng)下行期，流動(dòng)性折扣會(huì)進(jìn)一步放大。

由于是買方市場(chǎng)，買家全是扛著大刀來(lái)的。

業(yè)主想不割肉按市場(chǎng)價(jià)賣，壓根就沒(méi)人看。

所以普通房子在下行期的最終成交價(jià)，通常只有85%。

至于硬傷房，甚至?xí)サ?0%。

別忘了，85%和70%，都只是流動(dòng)性折扣，還沒(méi)算房?jī)r(jià)本身的跌幅。

也就是現(xiàn)在賣房，不僅要承受20%的房?jī)r(jià)均價(jià)虧損，還要承受15-30%的流動(dòng)性虧損。

普通房子想出手，降20%還不夠。

80%x85%=68%，才是最終成交價(jià)。

硬傷房，比如老破小和遠(yuǎn)大新，更是需要80%x70%=56%，才能把房子割掉。

為什么廣州明面上只跌了20%，很多人賣房卻要虧30%，甚至腰斬，就是這個(gè)原因。

房?jī)r(jià)下跌+流動(dòng)性虧損，導(dǎo)致的價(jià)格雙殺，才是罪魁禍?zhǔn)住?/strong>

所以要不是非賣不可，還是熬一熬吧。

等市場(chǎng)回到平穩(wěn)期，流動(dòng)性折扣從85%回升到92%，你啥也不做，也能止損7%。

7%啊，按現(xiàn)在的投資回報(bào)率，放銀行2年都未必有這個(gè)收益。

還不如留在牌桌，賭一把牛市回歸。

當(dāng)然，你要真問(wèn)我樓市還要熬多久，我也給不了準(zhǔn)確的數(shù)字。

廣州樓市現(xiàn)在麻煩挺多的，比如最近被群嘲的產(chǎn)業(yè)問(wèn)題。

廣州當(dāng)初能發(fā)展成一線城市，是吃了改開(kāi)的紅利。

大量外資和港資進(jìn)駐，等于送錢又送技術(shù)。

送來(lái)的錢，讓廣州配套飛速發(fā)展。

送來(lái)的技術(shù)，讓廣州誕生了大量高薪崗位和工作機(jī)會(huì)。

靠高薪和技術(shù)吸引人，靠完善的配套留住人。

這是當(dāng)年廣州崛起的根本，也是廣州房地產(chǎn)興盛的原因。

但時(shí)代變了啊。

廣州優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，什么燃油車、房地產(chǎn)、石化、服裝，都過(guò)時(shí)了。

現(xiàn)在的風(fēng)口，什么高新技術(shù)、人工智能、互聯(lián)網(wǎng)，卻一個(gè)也沒(méi)抓住。

創(chuàng)新能力為零，妄想著吃老本能吃一輩子。

結(jié)果產(chǎn)業(yè)被超車，經(jīng)濟(jì)被超車，人才流失嚴(yán)重，高薪崗位銳減。

反映到樓市，就是買房需求變少，購(gòu)買力變?nèi)酰康禺a(chǎn)又怎么可能硬起來(lái)？

所以廣州樓市什么時(shí)候能熬出頭，也可以理解成：

廣州什么時(shí)候能下定決心完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和迭代？

我沒(méi)法猜，也不敢猜。

但可以提供一個(gè)判斷方式，就是看土拍的饑渴程度。

房地產(chǎn)是廣州財(cái)政最大的路徑依賴。

產(chǎn)業(yè)越弱，對(duì)房地產(chǎn)的依賴就越高。

所以啥時(shí)候重新克制拍地，就證明廣州的產(chǎn)業(yè)慢慢走出來(lái)了。

當(dāng)然除了產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)和就業(yè)這種基本面也很重要。

最新公布的1月份金融數(shù)據(jù)，住戶存款新增超5萬(wàn)億，是去年同期的兩倍。

很明顯，信心還是弱。

而且M1雖然轉(zhuǎn)正了，但主要是統(tǒng)計(jì)方式改變的原因。

以前的M1，是流通貨幣+單位活期存款。

修改后的M1，是流通貨幣+單位活期存款+個(gè)人活期存款+非銀機(jī)構(gòu)客戶備付金。

M1對(duì)應(yīng)的口徑范圍大了一圈，增速才0.4%，其實(shí)是有點(diǎn)難看的。

要是按以前的統(tǒng)計(jì)口徑，依然是負(fù)增長(zhǎng)。

只能說(shuō)巧婦難為無(wú)米之炊，兜里沒(méi)錢，啥技巧都是虛的。

大家看文章，要學(xué)會(huì)多思考。

我寫(xiě)的很多東西，你們實(shí)際應(yīng)用的時(shí)候，要學(xué)會(huì)根據(jù)自身情況做調(diào)整。

比如說(shuō)，由于流動(dòng)性折扣，純賣房肯定是虧的。

但如果是置換呢，這筆賬要怎么算？

表面上，從二手房換成新規(guī)房，品質(zhì)提升了，會(huì)更保值。

但實(shí)際上，總價(jià)相同，新規(guī)房很難比二手房多漲20%的（15%的流動(dòng)性虧損+5%摩擦成本虧損）。

所以面對(duì)房?jī)r(jià)腰斬，唯一值得賣房的操作，是向上置換。

具體原因就不展開(kāi)了，思路都寫(xiě)這么清楚，自己想一想就能明白。

對(duì)自住買家來(lái)說(shuō)，今年置換機(jī)會(huì)還挺多的。

合理利用杠桿，向上優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，并實(shí)現(xiàn)生活品質(zhì)的提升，是不錯(cuò)的選擇。

至于投資，還是悠著點(diǎn)吧。