我是紫沐,這是我第433篇日記。
過年有粉絲咨詢,問房?jī)r(jià)腰斬了要不要賣房。
他覺得繼續(xù)持有下去,品質(zhì)也打不過新盤,還不如干脆賣掉存銀行。
其實(shí)類似的問題,今年已經(jīng)遇到3個(gè)了,寫篇文章來解答吧。
我是不建議現(xiàn)在賣房的,太虧。
雖然表面數(shù)據(jù),過去3年廣州均價(jià)跌幅,也就20%。
但實(shí)際成交,很多跌幅都在30%以上,甚至50%。
這里面的差值怎么來的?
最近看到一個(gè)詞,叫“流動(dòng)性折扣”,就能很好解釋這個(gè)現(xiàn)象。
假設(shè)房產(chǎn)掛牌價(jià)是100%。
在市場(chǎng)平穩(wěn)期,最終成交價(jià)一般是92%。
如果是市場(chǎng)上漲期,最終成交價(jià)能有97%。
但換成市場(chǎng)下行期,流動(dòng)性折扣會(huì)進(jìn)一步放大。
由于是買方市場(chǎng),買家全是扛著大刀來的。
業(yè)主想不割肉按市場(chǎng)價(jià)賣,壓根就沒人看。
所以普通房子在下行期的最終成交價(jià),通常只有85%。
至于硬傷房,甚至?xí)サ?0%。
別忘了,85%和70%,都只是流動(dòng)性折扣,還沒算房?jī)r(jià)本身的跌幅。
也就是現(xiàn)在賣房,不僅要承受20%的房?jī)r(jià)均價(jià)虧損,還要承受15-30%的流動(dòng)性虧損。
普通房子想出手,降20%還不夠。
80%x85%=68%,才是最終成交價(jià)。
硬傷房,比如老破小和遠(yuǎn)大新,更是需要80%x70%=56%,才能把房子割掉。
為什么廣州明面上只跌了20%,很多人賣房卻要虧30%,甚至腰斬,就是這個(gè)原因。
房?jī)r(jià)下跌+流動(dòng)性虧損,導(dǎo)致的價(jià)格雙殺,才是罪魁禍?zhǔn)住?/strong>
所以要不是非賣不可,還是熬一熬吧。
等市場(chǎng)回到平穩(wěn)期,流動(dòng)性折扣從85%回升到92%,你啥也不做,也能止損7%。
7%啊,按現(xiàn)在的投資回報(bào)率,放銀行2年都未必有這個(gè)收益。
還不如留在牌桌,賭一把牛市回歸。
當(dāng)然,你要真問我樓市還要熬多久,我也給不了準(zhǔn)確的數(shù)字。
廣州樓市現(xiàn)在麻煩挺多的,比如最近被群嘲的產(chǎn)業(yè)問題。
廣州當(dāng)初能發(fā)展成一線城市,是吃了改開的紅利。
大量外資和港資進(jìn)駐,等于送錢又送技術(shù)。
送來的錢,讓廣州配套飛速發(fā)展。
送來的技術(shù),讓廣州誕生了大量高薪崗位和工作機(jī)會(huì)。
靠高薪和技術(shù)吸引人,靠完善的配套留住人。
這是當(dāng)年廣州崛起的根本,也是廣州房地產(chǎn)興盛的原因。
但時(shí)代變了啊。
廣州優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè),什么燃油車、房地產(chǎn)、石化、服裝,都過時(shí)了。
現(xiàn)在的風(fēng)口,什么高新技術(shù)、人工智能、互聯(lián)網(wǎng),卻一個(gè)也沒抓住。
創(chuàng)新能力為零,妄想著吃老本能吃一輩子。
結(jié)果產(chǎn)業(yè)被超車,經(jīng)濟(jì)被超車,人才流失嚴(yán)重,高薪崗位銳減。
反映到樓市,就是買房需求變少,購買力變?nèi)酰康禺a(chǎn)又怎么可能硬起來?
所以廣州樓市什么時(shí)候能熬出頭,也可以理解成:
廣州什么時(shí)候能下定決心完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和迭代?
我沒法猜,也不敢猜。
但可以提供一個(gè)判斷方式,就是看土拍的饑渴程度。
房地產(chǎn)是廣州財(cái)政最大的路徑依賴。
產(chǎn)業(yè)越弱,對(duì)房地產(chǎn)的依賴就越高。
所以啥時(shí)候重新克制拍地,就證明廣州的產(chǎn)業(yè)慢慢走出來了。
當(dāng)然除了產(chǎn)業(yè)問題,經(jīng)濟(jì)和就業(yè)這種基本面也很重要。
最新公布的1月份金融數(shù)據(jù),住戶存款新增超5萬億,是去年同期的兩倍。
很明顯,信心還是弱。
而且M1雖然轉(zhuǎn)正了,但主要是統(tǒng)計(jì)方式改變的原因。
以前的M1,是流通貨幣+單位活期存款。
修改后的M1,是流通貨幣+單位活期存款+個(gè)人活期存款+非銀機(jī)構(gòu)客戶備付金。
M1對(duì)應(yīng)的口徑范圍大了一圈,增速才0.4%,其實(shí)是有點(diǎn)難看的。
要是按以前的統(tǒng)計(jì)口徑,依然是負(fù)增長(zhǎng)。
只能說巧婦難為無米之炊,兜里沒錢,啥技巧都是虛的。
大家看文章,要學(xué)會(huì)多思考。
我寫的很多東西,你們實(shí)際應(yīng)用的時(shí)候,要學(xué)會(huì)根據(jù)自身情況做調(diào)整。
比如說,由于流動(dòng)性折扣,純賣房肯定是虧的。
但如果是置換呢,這筆賬要怎么算?
表面上,從二手房換成新規(guī)房,品質(zhì)提升了,會(huì)更保值。
但實(shí)際上,總價(jià)相同,新規(guī)房很難比二手房多漲20%的(15%的流動(dòng)性虧損+5%摩擦成本虧損)。
所以面對(duì)房?jī)r(jià)腰斬,唯一值得賣房的操作,是向上置換。
具體原因就不展開了,思路都寫這么清楚,自己想一想就能明白。
對(duì)自住買家來說,今年置換機(jī)會(huì)還挺多的。
合理利用杠桿,向上優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu),并實(shí)現(xiàn)生活品質(zhì)的提升,是不錯(cuò)的選擇。
至于投資,還是悠著點(diǎn)吧。
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