2025年3月17日，昆明市呈貢區(qū)雨花片區(qū)的“觀山苑”項目正式啟動申購。這個均價僅4980元/平方米的現(xiàn)房項目，在開售30分鐘內便吸引百余戶家庭完成確認，咨詢電話首日突破80通，現(xiàn)場看房人數(shù)超40組。市民的狂熱背后，是一場關于住房公平、政策實驗與社會矛盾的集中爆發(fā)。

根據(jù)昆明市公有房屋管理中心的數(shù)據(jù)，截至2025年3月13日，全市配售型保障房申請戶數(shù)已達14463戶。而觀山苑作為昆明首個現(xiàn)房配售項目，202套房源涵蓋60-159平方米的6種戶型，均價僅為同區(qū)域商品房的30%～50%。一位現(xiàn)場購房者直言：“這里的價格比周邊商品房便宜一半，還能即買即住，誰不心動？”

然而，低價并非唯一吸引力。項目展示中心工作人員透露：“我們不卡家庭收入、不卡商品房持有情況，甚至兩口之家也能選最大戶型?！边@種“零門檻”表象下，實則是政府為擴大覆蓋面的策略——通過模糊傳統(tǒng)保障房的收入限制，將目標群體從低收入者擴展至“城鎮(zhèn)工薪階層”和“引進人才”。

回首過往，經(jīng)濟適用房曾因“五年后可變商品房”的規(guī)則，催生大量投機行為。而配售型保障房的核心特征在于“封閉管理”：購房者不得上市交易，若需退出只能申請政府回購，且未滿5年者原則上不得申請。知情人士稱：“這是為了杜絕保障房淪為炒房工具。”

觀山苑的土地以劃撥方式供應，開發(fā)商為國資背景的昆明安居建設投資有限責任公司。項目按“保本微利”定價，均價4980元/平方米，最終實行“一房一價”。與此對比，昆明市2024年商品房均價為1.2萬元/平方米，呈貢區(qū)部分樓盤甚至突破1.5萬元。政府通過土地讓利和國企主導，試圖在保障民生與財政可持續(xù)間找到平衡。

傳統(tǒng)經(jīng)適房聚焦低收入群體，而配售型保障房將醫(yī)生、教師、企業(yè)職工等穩(wěn)定收入人群納入范圍，甚至對人才取消戶籍限制。這種轉變背后，是城市化進程中“新市民”居住需求的激增——他們收入高于低保線，卻難以負擔商品房。

與此同時，也不難看出，“觀山苑”首次允許引進人才突破戶籍限制，本質上是城市競爭的新武器。昆明2024年人才凈流出率達12%，通過保障房綁定優(yōu)質人力資源，實為變相的“人才贖買”。但這也埋下隱患——當醫(yī)生、教師等群體批量入住保障房，商品房市場的改善型需求將加速萎縮。

不過好在，房地產市場的“計劃經(jīng)濟實驗”在一步步落實到位。一位在昆明打工10年的快遞員表示：“我月收入6000元，商品房首付都要攢十年。觀山苑60平方米的戶型總價不到30萬，首付三成僅9萬，這是改變命運的機會?！蹦贻p夫婦張女士則看中教育配套：“項目自帶幼兒園，周邊有公立小學，孩子上學問題解決了。”

那保障性住房真就一點問題都沒有？市民完全不用擔心？

不然，走訪后發(fā)現(xiàn)，盡管政府宣稱“精工品質”，但部分市民仍擔憂：“低價是否意味著低質？毛坯交付是否變相增加成本？”更尖銳的批評指向封閉管理：“不能交易、不能抵押，房子成了‘死資產’，急需用錢時怎么辦？”一位房產中介更直言：“這類房子地段偏遠，配套全靠規(guī)劃，未來可能淪為‘貧民窟’?！?/p>

一位匿名公務員透露：“單位早年分的經(jīng)適房現(xiàn)在市值翻了幾倍，但配售型房只能原價回購，誰會支持？”房企則擔憂保障房沖擊市場。2024年昆明土地流拍率高達35%，觀山苑所在的呈貢區(qū)商品房去化周期已延長至18個月。

的確，封閉管理機制可能會徹底顛覆住房金融屬性。經(jīng)適房5年后可變現(xiàn)的漏洞，在“觀山苑”被徹底焊死——政府回購價僅按原價加存款利率計算，年化收益率不足2%。這種制度設計將住房重新定義為“耐用消費品”，但能否抵擋住未來可能出現(xiàn)的“地下黑市交易”，仍是未知數(shù)。

并且就算抵擋住未來可能出現(xiàn)的“地下黑市交易”，也可能催生新型“房產僵尸戶”：既無力改善居住條件，又無法變現(xiàn)資產。

2023年住建部提出“十四五”期間全國籌建配售型保障房600萬套，昆明被列為試點城市。中央通過專項債、PSL（抵押補充貸款）等工具輸血地方，要求“回購存量商品房改建保障房”。觀山苑的2260套住房中，首批202套即來自存量轉化。

盡管中央三令五申，地方政府仍消極應對。一位住建系統(tǒng)官員私下表示：“賣地收入占財政60%，大量推保障房等于自斷財路?！庇^山苑雖高調宣傳，但昆明2025年保障房供應計劃僅占新房總量的5%，遠低于中央要求的20%。

配售型住房按揭貸款風險較低（首付30%、利率下?。y行更青睞商品房高利潤業(yè)務。某國有銀行信貸部經(jīng)理坦言：“這類貸款額度有限，審批優(yōu)先級靠后。”

歸根到底，這樣的增量擴張到存量博弈，也將會讓“產權游戲”進一步加劇。

那未來保障房能否重構昆明樓市？

我想只有達成理想態(tài)，即“三軌制住房體系成型”才有可能重構昆明樓市，那什么是“三軌制住房體系成型”，一是底層托底：50㎡以下公租房，租金控制在家庭收入10%以內；二是中端保障：80-120㎡配售房，價格鎖定在商品房50%；最后是高端市場：取消限價限購，完全市場化運作。但這種結構需要中央持續(xù)輸血，且地方需要強有力的執(zhí)行動力，且能做到“恰逢其時”才行。

綜上，觀山苑項目的火爆，折射出中國人對“居者有其屋”的永恒渴望。然而，當保障房從“救濟工具”升級為“社會平衡器”，其背后是中央與地方、市場與計劃、公平與效率的復雜博弈。這場“住房革命”若要成功，不僅需要政策設計的精準，更需打破土地財政依賴、重塑地方政府考核體系。

未來十年，昆明樓市或將走向一個截然不同的時代——要么在保障房與商品房的共存中找到新平衡，要么在利益糾葛中陷入更深的割裂。當?shù)?4463號申請者按下確認鍵時，他參與的不僅是一場住房搖號，更是一次決定昆明房改甚至中國房改命運的歷史押注，恰好觀山苑，正是這場巨變的一個觀測點。

數(shù)據(jù)來源：

1. 《昆明市配售型保障性住房管理暫行辦法》（昆政發(fā)〔2024〕17號）第8條產權限制條款
2. 昆明市統(tǒng)計局《2024年昆明市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》人均可支配收入數(shù)據(jù)
3. 財政部云南監(jiān)管局《關于昆明市隱性債務風險的專項調研報告》（2025年1月）
4. 昆明土投公司《2024年度債券募集說明書》財務數(shù)據(jù)披露
5. 國務院發(fā)展研究中心《保障性住房與商品房價格聯(lián)動機制研究》（2025年3月）