地盤說(shuō)

胖東來(lái)首店入駐鄭州東站東廣場(chǎng)的影響，遠(yuǎn)超商業(yè)本身。

■ 撰文 | 李尋歡 ? 《地盤》特邀撰稿人

胖東來(lái)官宣鄭州首店選址的消息不脛而走，并持續(xù)發(fā)酵。

這與此前胖東來(lái)原計(jì)劃進(jìn)駐鄭州高鐵東站西廣場(chǎng)地下商業(yè)經(jīng)緯華悅廣場(chǎng)、并且預(yù)計(jì)在2026年元旦前正式亮相的傳聞?dòng)行┰S調(diào)整，但業(yè)態(tài)無(wú)外乎涵蓋超市、醫(yī)藥、餐飲、禮品中心、圖書、咖啡等。

胖東來(lái)最終選擇了東廣場(chǎng)，會(huì)給鄭州東站東廣場(chǎng)片區(qū)帶來(lái)哪些改變？又會(huì)給鄭州帶來(lái)哪些影響？鄭州會(huì)不會(huì)在胖東來(lái)的加持下再度起飛？

1

消費(fèi)升級(jí)新契機(jī)

胖東來(lái)以其極致的服務(wù)體驗(yàn)聞名全國(guó)。

極致服務(wù)來(lái)自貼心細(xì)節(jié)，如免費(fèi)的母嬰室、寵物寄存服務(wù)、細(xì)致的商品說(shuō)明等，都是吸引消費(fèi)者的重要因素。

在許昌、新鄉(xiāng)等地，胖東來(lái)門店已經(jīng)成為當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)物的首選之地。呼之欲出的胖東來(lái)“夢(mèng)之城”，也將成為下一個(gè)爆火全國(guó)的現(xiàn)象級(jí)商業(yè)。

?媒體俯瞰新鄉(xiāng)大胖超市門口排隊(duì)情況

頗為尷尬的是，作為河南省省會(huì)的鄭州，在商業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)體驗(yàn)方面，依然有不小的提升空間。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年鄭州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)5884.6億元，同比增長(zhǎng) 4.7%。消費(fèi)品以舊換新政策成效顯著。限額以上單位新能源汽車、家用電器和音像器材等商品零售額同比分別增長(zhǎng)24.3%、14.4%。新型消費(fèi)需求持續(xù)釋放。限額以上單位通過(guò)公共網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)的商品零售額同比增長(zhǎng)15.6%?？纱┐髦悄茉O(shè)備、智能手機(jī)、照相器材零售額分別同比增長(zhǎng)44.5%、35.3%、18.1%。

而同為中部強(qiáng)省會(huì)城市西安，在2024年社會(huì)消費(fèi)品零售總額為5678.66億元，同比增長(zhǎng)2.2%。增速雖低于鄭州，但西安部分商業(yè)綜合體在場(chǎng)景營(yíng)造、服務(wù)細(xì)節(jié)上頗具特色，如大唐不夜城周邊商業(yè)街區(qū)，將文化與商業(yè)融合，給消費(fèi)者帶來(lái)獨(dú)特體驗(yàn)。

?多元業(yè)態(tài)的西安商業(yè)盛景

未來(lái)，待胖東來(lái)進(jìn)入鄭州后，有望以其獨(dú)特的服務(wù)模式，推動(dòng)鄭州商業(yè)服務(wù)水平整體提升，促使本地商家在服務(wù)細(xì)節(jié)上進(jìn)行改進(jìn)，從而全面提升鄭州居民的消費(fèi)體驗(yàn)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局分析數(shù)據(jù)，在消費(fèi)結(jié)構(gòu)上，鄭州居民消費(fèi)正逐漸向中高端邁進(jìn)。

與武漢相比，武漢2024年社會(huì)消費(fèi)品零售總額將近8000億元，在中高端消費(fèi)領(lǐng)域，武漢有武商MALL、恒隆廣場(chǎng)等商業(yè)體，憑借高端品牌集聚效應(yīng)吸引大量中高端消費(fèi)者。

?武漢高端商業(yè)圖譜

胖東來(lái)的商品定位涵蓋中高端，其對(duì)商品品質(zhì)的嚴(yán)格把控，從源頭篩選優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，為消費(fèi)者提供豐富多樣且高品質(zhì)的商品，包括進(jìn)口食品、高端日用品等。

這將吸引鄭州中高收入群體的消費(fèi)，進(jìn)一步挖掘鄭州中高端消費(fèi)市場(chǎng)潛力。

胖東來(lái)在鄭州開業(yè)后，有望在中高端消費(fèi)市場(chǎng)形成新的增長(zhǎng)點(diǎn)，與本地商業(yè)體共同發(fā)力，提升鄭州在中高端消費(fèi)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力。

2

商業(yè)吸引力

一座城市的商業(yè)發(fā)展水平，是其綜合實(shí)力的重要體現(xiàn)。

作為全國(guó)知名的商業(yè)品牌，自然具有強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，胖東來(lái)入駐鄭州高鐵東站東廣場(chǎng)，將吸引更多外來(lái)游客和商務(wù)人士的目光。

鄭州東站作為全國(guó)重要的交通樞紐，每日客流量巨大。許多外地人對(duì)鄭州的印象實(shí)際上是通過(guò)高鐵認(rèn)識(shí)的，而實(shí)際上鄭州東站不只是一個(gè)站點(diǎn)，更是南北來(lái)往的換乘中轉(zhuǎn)中心。

鄭州要想進(jìn)一步上升，還需要再下些功夫。

只有城市軟實(shí)力的持續(xù)發(fā)力，鄭州才會(huì)更容易被人記住，而不僅僅只是被路過(guò)。就像最近火出天際的鄭州高鐵東站打卡現(xiàn)象，其實(shí)也是一種軟實(shí)力。

?鄭州東站出圈背后仍需軟實(shí)力支撐

胖東來(lái)的到來(lái)，不僅為過(guò)往旅客提供獨(dú)特的消費(fèi)體驗(yàn)，使鄭州在商業(yè)方面給外界留下深刻印象，提升城市的商業(yè)知名度。更重要的是，鄭州終于開始重視商業(yè)對(duì)這座城市的影響與貢獻(xiàn)。

你看人家成都，太古里、IFS 等商業(yè)地標(biāo)吸引了大量外地游客專程前往購(gòu)物打卡，成都也借此成為全國(guó)知名的商業(yè)之都。

我們呢？城市地標(biāo)和商業(yè)完美整合的項(xiàng)目有沒(méi)有？既有城市封面的顏值效應(yīng)又有完美體驗(yàn)的消費(fèi)效果，也能夠提供足夠的情緒滿足的商業(yè)在哪里？

胖東來(lái)在鄭州的落地，有望成為鄭州商業(yè)的一張新名片，增強(qiáng)城市對(duì)外部消費(fèi)者的吸引力，促進(jìn)城市商業(yè)形象的提升。

公開資料顯示，正在建設(shè)的鄭州東站東廣場(chǎng)的總占地面積約為24萬(wàn)平方米，總建筑面積為36.99萬(wàn)平方米，景觀面積為27.6萬(wàn)平方米，商業(yè)廣場(chǎng)總面積超10萬(wàn)方。

?胖東來(lái)與鄭州東站東廣場(chǎng)的雙向奔赴

有消息稱，目前地下空間包括一層下沉廣場(chǎng)、商業(yè)走廊主體結(jié)構(gòu)已完工，地下二三層為大型停車場(chǎng)，規(guī)劃有5207個(gè)公共停車位?？梢栽诘叵峦瓿伤郊臆?、客運(yùn)汽車、高鐵和地鐵的直接換乘。

不難發(fā)現(xiàn)，從西廣場(chǎng)到東廣場(chǎng)的選址轉(zhuǎn)移，背后顯然是胖東來(lái)對(duì)鄭州商業(yè)格局的精準(zhǔn)把控。

周邊還有知名茶飲公司蜜雪冰城總部、鄭州高鐵長(zhǎng)途汽車樞紐站等環(huán)聚，華潤(rùn)置地新時(shí)代廣場(chǎng)、正商國(guó)際大廈、新發(fā)展楷林廣場(chǎng)、星河萬(wàn)麗酒店等項(xiàng)目，也將形成鄭州頭部商務(wù)區(qū)。

?鄭州東站東廣場(chǎng)商業(yè)現(xiàn)狀

說(shuō)鄭州要起飛，是到了3月份，一個(gè)個(gè)利好消息紛至沓來(lái)：山姆河南首店項(xiàng)目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，即將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段；蜜雪冰城在港交所掛牌上市，成為“全球現(xiàn)制茶飲第一股”；京東MALL選擇入駐鄭州市金水區(qū)；胖東來(lái)鄭州首店落戶鄭州東站東廣場(chǎng)……

在網(wǎng)友眼中，鄭州成了“全球唯一同時(shí)擁有山姆、胖東來(lái)、蜜雪冰城的城市”。

隨著胖東來(lái)的入駐，將提升該區(qū)域的商業(yè)氛圍和人流量，使得周邊綜合體招商吸引力顯著增強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值也得到價(jià)值飛躍。甚至有傳言說(shuō)，胖東來(lái)官宣后有二手房房東連夜上調(diào)房?jī)r(jià)。

或許會(huì)像上海新天地一樣，因?yàn)橹放坪吞厣虡I(yè)的不斷引入，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升，成為上海商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值高地。

?上海新天地的“時(shí)尚”標(biāo)簽更為具象

當(dāng)然，胖東來(lái)鄭州門店的落地，也會(huì)對(duì)就業(yè)與人才集聚產(chǎn)生積極影響。

要知道，胖東來(lái)以其獨(dú)特的企業(yè)文化和較高的員工福利待遇，吸引一批優(yōu)秀的商業(yè)人才。

這些人才不僅為胖東來(lái)在鄭州的發(fā)展貢獻(xiàn)力量，還能帶來(lái)先進(jìn)的商業(yè)理念和管理經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)鄭州商業(yè)人才的交流與融合，為鄭州商業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供人才支撐。

吸引人，才能留住人。

3

城市進(jìn)化

胖東來(lái)鄭州首店落子?xùn)|廣場(chǎng)的影響，不止是商業(yè)布局，更是一場(chǎng)別開生面的城市進(jìn)化。

要知道，商業(yè)配套是影響住宅地產(chǎn)價(jià)值的重要因素之一。

正因?yàn)樯虡I(yè)生態(tài)的匱乏，整個(gè)高鐵東廣場(chǎng)區(qū)域步履蹣跚了近十年，新房項(xiàng)目依然屈指可數(shù)。

?東廣場(chǎng)板塊項(xiàng)目示意

目前華潤(rùn)潤(rùn)府一期處于售罄狀態(tài)，二期四代產(chǎn)品還未面世就收獲了一波流量，預(yù)計(jì)5月份將會(huì)迎來(lái)首開。

大來(lái)鄭東壹號(hào)院在拿地一年多的靜默后，終于揭開了神秘面紗。

項(xiàng)目外立面采用鋁板+玻璃幕設(shè)計(jì)，顏值相當(dāng)在線。如果能夠?qū)⒁?guī)劃完全還原，不失為純改善群體的又一選擇。

只是，會(huì)不會(huì)與潤(rùn)府二期來(lái)場(chǎng)遭遇戰(zhàn)，不妨拭目以待。

?潤(rùn)府二期效果示意

至于，已經(jīng)是現(xiàn)房狀態(tài)的銀河灣，一直低調(diào)神秘遲遲不見動(dòng)靜，不知是避華潤(rùn)的風(fēng)頭，還是另有算盤？頗為玩味啊。

客觀來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目土豪金的外立面，總體量不算太大，拿地時(shí)有限價(jià)的規(guī)定，相信開售后價(jià)格優(yōu)勢(shì)的存在，應(yīng)該也不愁賣。

不得不說(shuō)，隨著周邊完善的商業(yè)配套，會(huì)使該區(qū)域的住宅項(xiàng)目更具吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。

胖東來(lái)首店的落位，對(duì)周邊房?jī)r(jià)的影響不會(huì)立竿見影，但上漲預(yù)期的已經(jīng)開始萌動(dòng)。

?東廣場(chǎng)區(qū)域現(xiàn)狀

還有一個(gè)需要提一嘴的吸引力法則就是，隨著東廣場(chǎng)片區(qū)“龍首”效應(yīng)的形成，這個(gè)片區(qū)成為鄭州未來(lái)真正的封面級(jí)價(jià)值桂冠，是非常值得期待的。

當(dāng)然，這需要地方相關(guān)部門非常給力的拿出一些實(shí)質(zhì)的支持。

胖東來(lái)的到來(lái)，對(duì)于鄭州來(lái)說(shuō)，是一次全方位的發(fā)展契機(jī)。就好比，給一艘巨輪裝上了一個(gè)新的發(fā)動(dòng)機(jī)。

鄭州發(fā)展需要胖東來(lái)，更需要更多的“胖東來(lái)們”。不止是要升級(jí)商業(yè)體驗(yàn)優(yōu)化商業(yè)環(huán)境，同時(shí)為鄭州創(chuàng)造更多同步世界的機(jī)會(huì)。

對(duì)鄭州而言，“頂流”胖東來(lái)牽手鄭州東站，是一場(chǎng)流量與質(zhì)量的雙向奔赴。

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