煙花三月，揚(yáng)州東關(guān)街的青石板路映著春色，游人如織。這條承載幾千年運(yùn)河文化的明清古街，不僅是游客的“打卡圣地”，更藏匿著稀缺的文保級(jí)古宅。

近日，一座位于揚(yáng)州古城內(nèi)的明清時(shí)期四合院悄然掛牌出售，起拍價(jià)1314元，經(jīng)過(guò)69輪加價(jià)，最終以5401314元成交，溢價(jià)率4109.59%。

這場(chǎng)拍賣(mài)還吸引了近4萬(wàn)網(wǎng)友關(guān)注，24人報(bào)名參與。

01.

揚(yáng)州古城小秦淮河旁

文保古宅拍賣(mài)

從拍賣(mài)信息來(lái)看，這套房產(chǎn)不是我們所理解的法拍房，流轉(zhuǎn)方式是出售，也就是普通的二手房拍賣(mài)活動(dòng)。

拍賣(mài)標(biāo)的物：江蘇省揚(yáng)州市廣陵區(qū)西營(yíng)33號(hào)

此標(biāo)的物房產(chǎn)證建筑面積：133.59平方米(占地面積168.70平方)

是否抵押：有抵押（過(guò)戶前業(yè)主方自行解除抵押）

稅費(fèi)：買(mǎi)家承擔(dān)所有稅費(fèi)

戶型：多室一廳（目前沒(méi)有洗手間，可裝修洗手間）

是否出租：無(wú)租約（現(xiàn)狀交付）

用途：城鎮(zhèn)住宅用地/住宅

雖是普通的拍賣(mài)，但卻在拍賣(mài)前吸引了超3萬(wàn)人的關(guān)注。

一方面是因?yàn)檫@個(gè)老宅位于揚(yáng)州古城內(nèi)，緊鄰教場(chǎng)和仁豐里，是揚(yáng)州文保建筑，其歷史和文化價(jià)值不可估量。

另一方面還因?yàn)樗某推鹋膬r(jià)，起拍價(jià)僅1314元，吸睛的背后，也讓人清醒的認(rèn)識(shí)到，這樣的房子，不可能一千多元或者幾萬(wàn)元就能撿漏的！果不其然，每輪2萬(wàn)的加價(jià)幅度，經(jīng)過(guò)69輪激烈角逐后，價(jià)格飆高到了540萬(wàn)元！

這樣的房子值得買(mǎi)嘛？

02.

稀缺產(chǎn)品

擁有歷史與地理價(jià)值雙重稀缺性

1.不可復(fù)制的文化標(biāo)簽

·這套教場(chǎng)西營(yíng)33號(hào)宅院位于古城核心區(qū)，較好的保留“青磚小瓦硬山頂”的明清建筑形制，精湛的木雕門(mén)窗隨處可見(jiàn)。房屋還是經(jīng)典四合院的結(jié)構(gòu)，坐西朝東，前后兩進(jìn)。大門(mén)東向，有門(mén)房一間，兩側(cè)廂房，建筑體態(tài)完整且豐富。與小秦淮河、仁豐里街區(qū)等景點(diǎn)僅百步之遙。

·這套教場(chǎng)西營(yíng)33號(hào)宅院屬揚(yáng)州市文物保護(hù)單位，此類房源掛牌量更是稀少。

2.主城頂配生活圈

從地圖可以清晰地看到，西營(yíng)33號(hào)民居位于教場(chǎng)西側(cè)，緊鄰東關(guān)街、仁豐里、皮市街等知名文旅街區(qū)。

步行5分鐘直達(dá)文昌中路、教場(chǎng)，1公里內(nèi)覆蓋汶河小學(xué)、育才本部、梅嶺中學(xué)等名校。

3.文旅+居住的復(fù)合價(jià)值

· 這幾年投資上億，圍繞老城保護(hù)，不斷更新改造，小秦淮河、皮市街改造等項(xiàng)目落地，片區(qū)文旅能級(jí)提升，帶火周邊高端民宿與文化商業(yè)。

·去年底主城GZ638原商學(xué)院商住地塊，成交樓面價(jià)10414元/㎡，被【揚(yáng)州和美投資發(fā)展】拿下，1.01容積率，12米的限高，大概率是規(guī)劃雙拼、聯(lián)排和疊加這類豪宅產(chǎn)品，主城核心資產(chǎn)已成時(shí)下的“抗跌硬通貨”。

03.

局限性：后期只能修不能拆！

那么這套教場(chǎng)西營(yíng)33號(hào)古建筑值不值得買(mǎi)？

1、后期修繕手續(xù)繁瑣：

值得注意的是，教場(chǎng)西營(yíng)33號(hào)古建筑是江蘇省不可移動(dòng)文物，也就是說(shuō)買(mǎi)家購(gòu)置后，不能拆除，只能修繕。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)文物保護(hù)法》和《江蘇省文物保護(hù)條例》，后期修繕必須遵循“保護(hù)第一”原則，任何工程均需報(bào)文物行政部門(mén)批準(zhǔn)，擅自施工導(dǎo)致文物損毀的，需承擔(dān)民事賠償、行政處罰甚至刑事責(zé)任。

修繕竣工之后，還需要文物保護(hù)工程需通過(guò)四方驗(yàn)評(píng)、初驗(yàn)及省級(jí)文物主管部門(mén)組織的竣工驗(yàn)收，未通過(guò)者需整改直至合格。

總的來(lái)說(shuō)，就是程序非常繁瑣！

2、周邊在售二手房均價(jià)1.8萬(wàn)/㎡起

這套老宅建筑面積約133.59 平方米，成交總價(jià)5401314萬(wàn)，單價(jià)約4萬(wàn)/㎡。成交后還需要支付軟件服務(wù)費(fèi)和傭金。

從安居客看到，在這套老宅附近，有多套二手房在售，均價(jià)1.8萬(wàn)/㎡左右。

這套老宅子成交之后，新買(mǎi)家如何能實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)呢？網(wǎng)友給出了新思路：

思路一：搞自媒體，收房、改造等整個(gè)過(guò)程都拍攝記錄下來(lái)，標(biāo)題就是“我在小秦淮河修文物”。

思路二：搞民墅，這個(gè)位置周邊文旅資源豐富，做民宿確實(shí)很不錯(cuò)，但是后期裝修還要幾十萬(wàn)投入，開(kāi)民宿回本很慢。

對(duì)此，你怎么看，歡迎留言討論！