讓開(kāi)發(fā)商懼怕的配售型保障房在一線城市入市了，事實(shí)上真的如此可怕嗎？

3月21號(hào)，廣州市啟動(dòng)首批配售保障房，打響一線城市配售保障房入市的第一槍?zhuān)瑲v經(jīng)一年多的政策倡導(dǎo)與推進(jìn)，配售型保障房真的在一線城市“登陸”了。此次廣州入市的配售保障房共兩個(gè)項(xiàng)目：蘿崗和苑、嘉翠苑，兩個(gè)項(xiàng)目共計(jì)1336套房源，價(jià)格分別是15800元/平米、17300元/平米，相當(dāng)于周邊二手房?jī)r(jià)格的5折，在廣州這樣的一線城市一字頭的房?jī)r(jià)吸引力非常大。

從目前來(lái)看，北京、上海、深圳還未正式開(kāi)始推售配售保障房，但是也在大力的籌建過(guò)程中，根據(jù)政策的要求預(yù)計(jì)今年也會(huì)陸陸續(xù)續(xù)上市。那么，一旦上市會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成多大的影響，我們認(rèn)為來(lái)自于以下幾個(gè)因素：

第一、跟推出的體量有關(guān)

首先，只有具有一定規(guī)模的量才會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯的影響，如果只是少量的入市試水，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生大的影響。

第二、跟推出節(jié)奏有關(guān)

從已推售的城市來(lái)看，盡管配售保障房籌措量較大，但是入市節(jié)奏緩慢且分散，每一批次體量有限，對(duì)市場(chǎng)影響并不明顯。

第三、跟房源的籌措渠道有關(guān)

最初的規(guī)劃是通過(guò)劃撥土地新建配售保障房來(lái)增加市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)模，這種籌措模式會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一定的沖擊。但去年很多城市并不是通過(guò)新增新建配售保障房的籌措渠道，而是通過(guò)收儲(chǔ)存量住房的做配售保障房，這種模式對(duì)商品住宅市場(chǎng)影響就會(huì)大大降低。

第四、跟配售保障房的流轉(zhuǎn)方式跟回購(gòu)模式有關(guān)

第四點(diǎn)影響最為重要，目前廣州給出兩個(gè)模式：一是按照1%的折損由政府來(lái)回購(gòu)，如果按照10年持有期限來(lái)計(jì)算，最終賣(mài)出價(jià)相當(dāng)于打九折。二是設(shè)置3年限售期，3年之后體系內(nèi)流轉(zhuǎn)，只能再賣(mài)給符合配售保障房資格的人群，且明確規(guī)定流轉(zhuǎn)價(jià)格不能高于購(gòu)入價(jià)格。不管哪種模式賣(mài)房?jī)r(jià)格一定會(huì)低于購(gòu)買(mǎi)價(jià)，也就是說(shuō)這類(lèi)住房?jī)H有消費(fèi)品的屬性，沒(méi)有任何金融屬性，也能推算出消費(fèi)客群不會(huì)長(zhǎng)期持有，僅僅作為短期內(nèi)過(guò)渡。

通過(guò)以上分析，我們能夠看到配售保障房對(duì)市場(chǎng)的沖擊并沒(méi)有想象中那么大，隨著好房子以及以新的住房建設(shè)規(guī)范的落地，給開(kāi)發(fā)商開(kāi)辟出了新的產(chǎn)品賽道，只要把握好投資的風(fēng)險(xiǎn)控制，打造出有引領(lǐng)性的高品質(zhì)住房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域還有廣闊的發(fā)展空間。

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