央行10月或再降息，信號明確！現(xiàn)在是賣房的好時機嗎？
前陣子同學(xué)聚會，做外貿(mào)的老張扒著我問了半天：“聽說央行10月又要降息？我那套郊區(qū)的房子掛了仨月沒動靜，要是真降息了，是不是該再等等？萬一房價漲點再賣，能多賺好幾萬?！?這話戳中了不少房主的心事——這兩年樓市起起伏伏，2024年8月70城二手房價格同比平均跌了10%，廣州、廈門這些城市跌幅還更大，手里的房子想賣又怕踏空，不賣又擔(dān)心繼續(xù)貶值。
而最近的降息信號確實越來越清晰：2024年9月央行剛把MLF利率降了30個基點，10月就跟著下調(diào)LPR，5年期以上利率直接降到3.6%，今年以來累計降了60個基點；到了年底的貨幣政策委員會例會上，更是明說要“擇機降準(zhǔn)降息”，把穩(wěn)增長、促內(nèi)需放在重點 。不少人都在猜，10月說不定還有一波降息?？山迪⒄婺茏尫孔幼兒觅u、賣上價嗎？現(xiàn)在到底是該抓緊出手，還是再等等？

一、先搞懂：10月降息信號有多明確？官方動作早給了答案
說“10月或再降息”可不是瞎猜，從央行的政策節(jié)奏和表態(tài)來看，這更像是“順?biāo)浦邸钡牟僮?，有兩大明確信號撐腰。
第一個是政策工具的“預(yù)熱動作”。MLF利率被稱作“LPR的錨”，2024年9月25日央行把1年期MLF利率從2.3%降到2.0%，直接降了30個基點，這是很強的“降息預(yù)告”。果不其然，10月LPR就跟著降了25個基點，5年期以上LPR降到3.6%，創(chuàng)下2019年改革以來的新低。而且央行在2024年第四季度貨幣政策報告里明確說，要“根據(jù)形勢擇機調(diào)整政策力度”，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟需要，10月繼續(xù)降息的概率確實不低 。
第二個是**“穩(wěn)樓市”的政策目標(biāo)**。降息的核心目的之一就是降低購房成本，提振樓市需求。2024年全年兩次降準(zhǔn)、兩次降息，5年期LPR累計降了0.6個百分點，就是為了“推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”。就拿100萬房貸、25年等額本息來說，今年降息后每月月供能少800多，總利息能省24萬多 ，這對購房者的吸引力不小。現(xiàn)在樓市還在筑底，10月再降息，就是想給市場加把勁，這邏輯很順。
二、關(guān)鍵問題：降息真能讓房子“好賣又漲價”？現(xiàn)實分城市、分房子
很多房主覺得“一降息，房價就漲，房子就好賣”，但現(xiàn)實沒這么簡單。從2024年的市場反應(yīng)來看，降息的效果是“分化的”——有的房子能借東風(fēng)，有的還是賣不動。
先說好的一面：核心城市的優(yōu)質(zhì)房，確實能借降息“加速成交”。2024年9.26新政后，加上后續(xù)的降息，一線城市四季度新房成交同比漲了40%，深圳甚至漲了142%。比如北京、上海的核心地段二手房，本來就有剛需支撐，降息后購房者月供壓力小了，出手更果斷，2024年30城二手房四季度成交同比漲了35%，很多好房子掛出去一兩周就有買家看房。這是因為這些房子本身“底子好”，降息只是“催化劑”，讓猶豫的買家下決心。
但另一面更現(xiàn)實：非核心城市、偏遠(yuǎn)地段的房子，降息也難救。2024年8月70城二手房里，廈門、武漢同比跌了14%以上，三四線城市大多跌超10%，就算降息，這些地方的房子還是“以價換量”都難。比如煙臺的牟平、蓬萊等區(qū)域，2025年10月二手房價格還在微跌，有的小區(qū)一套房掛半年，降10萬都沒人問。關(guān)鍵問題出在“供需失衡”——這些地方庫存太高，2024年超過一半的城市新房消化周期在18個月以上，有的甚至超過2年，就算降息吸引了幾個買家，也填不滿庫存的坑 。
更重要的是，購房者現(xiàn)在“更挑了”。2024年三季度數(shù)據(jù)顯示，改善型住房的去化率明顯比剛需房好，大家更愿意為“地段好、配套全”的房子買單，而老破小、遠(yuǎn)郊盤，就算降息，也難讓人動心 。所以降息不是“萬能藥”，它能幫“好房子”更快找到買家，但救不了“差房子”的根本問題。
三、到底該不該賣？三類房主，給你不同答案
搞懂了信號和現(xiàn)實，“現(xiàn)在該不該賣房”就看你手里的房子是什么情況，分三類說最清楚。
1. 手里有“核心城市優(yōu)質(zhì)房”（比如一線主城區(qū)、強二線地鐵房）：可以“借降息窗口期出手，但別貪高價”
這類房子是市場里的“硬通貨”，降息后買家會增多，確實是成交的好時機。但別指望能“漲價賣”——2024年核心城市二手房價格只是“趨穩(wěn)”，成都、深圳11月環(huán)比漲了點，但也沒回到之前的高點。建議掛價參考小區(qū)最近3個月的成交價，稍微低1%-2%，吸引買家快速成交，畢竟降息帶來的熱度可能不持久，2024年三季度就出現(xiàn)過“政策效果減弱后成交回落”的情況 ，見好就收更穩(wěn)妥。
2. 手里有“非核心城市普通房”（比如三四線老城區(qū)、遠(yuǎn)郊盤）：“別等了，降息也難漲，趕緊降點價出手”
這類房子的核心問題是“需求太少、庫存太多”。2024年東莞、鄭州這些二線城市都在大幅減供去庫存，三四線的庫存壓力更大，消化周期大多超過20個月 。就算10月降息，也很難讓這些地方的剛需“突然冒出來”。與其抱著“等漲價”的幻想，不如主動降價5%-10%，爭取在市場還有點熱度的時候賣掉，不然越拖越難賣，以后可能降更多。
3. 手里有“投資房、劣質(zhì)房”（比如多套老破小、公寓）：“不管降不降息，都該盡快清掉”
這類房子是“燙手山芋”。2024年二手房市場里，投資客拋售的房源占比明顯上升，尤其是公寓、遠(yuǎn)郊商鋪，不僅漲幅跑不贏通脹，還難轉(zhuǎn)手 。降息帶來的那點“熱度”，根本輪不到這些房子。而且央行明確說要“構(gòu)建房地產(chǎn)新模式”，以后“房住不炒”是底線，投資房的增值空間只會越來越小。趁現(xiàn)在還有人接盤，趕緊變現(xiàn)，把錢投到更穩(wěn)妥的地方。
說到底，降息能給樓市“添點溫度”，但變不成“烈火”。賣房的好時機從來不是“等降息”，而是“看自己的房子值不值錢、有沒有人要”。
要是你在一線核心區(qū)有套地鐵房，那10月降息前后確實可以抓緊賣；但要是在三四線遠(yuǎn)郊有套老房子，別猶豫，趕緊降點價出手才是真的。與其糾結(jié)“降息會不會漲”，不如先去查下自己小區(qū)的成交記錄和所在城市的庫存數(shù)據(jù)——數(shù)據(jù)不會騙人，它早給了你答案。