剛剛

蘇州發(fā)布改善型住宅試行新政！

空中庭院、室內(nèi)挑空、風(fēng)雨連廊等都來了

改善客戶有福了！

重點(diǎn)有：

2、地塊內(nèi)按新建住宅區(qū)相關(guān)要求配建，且建成后無償移交的居家養(yǎng)老、托育、社區(qū)居委會(huì)用房等公共服務(wù)配套用房，可不計(jì)入容積率。

3、開放式停車樓及坡道不計(jì)容，建筑密度單獨(dú)核算，允許設(shè)置≤4.5m層高半地下室/架空層停車；

4、鼓勵(lì)設(shè)置開敞式風(fēng)雨連廊。

5、鼓勵(lì)項(xiàng)目地下空間與周邊軌道交通設(shè)施互聯(lián)互通。從空間設(shè)計(jì)、公建配套到社區(qū)互聯(lián)全面升級(jí)住宅品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)！新規(guī)劍指“第四代住宅”創(chuàng)新，徹底打破傳統(tǒng)開發(fā)邏輯，蘇州樓市即將迎來產(chǎn)品革命！

小編雜談：

此次新政不僅是蘇州住宅設(shè)計(jì)的里程碑。從“送面積”到“送生活方式”，從“停車痛點(diǎn)”到“軌交紅利”，每一個(gè)細(xì)節(jié)都在重塑人居價(jià)值邏輯。

當(dāng)下“低利率+高補(bǔ)貼+產(chǎn)品迭代”三重窗口期疊加，后期對(duì)于改善客戶是一次很好的置換機(jī)會(huì)！

對(duì)于剛需客戶也是個(gè)機(jī)會(huì)，陳舊的老盤和二手房，因?yàn)楫a(chǎn)品形態(tài)的落后，價(jià)格方面勢(shì)必會(huì)有一定波動(dòng)，也是一個(gè)撿漏的機(jī)會(huì)。

最后還是那句：能力范圍之內(nèi)買房，切記不要使用高桿桿，房子是用來住的，不要因?yàn)楦哳~房貸而降低生活質(zhì)量。

原文如下

一、鼓勵(lì)提升住宅陽臺(tái)等半開敞空間

陽臺(tái)水平投影面積之和不超過本層總水平投影面積（包 括陽臺(tái)）18%的部分，可按1/2計(jì)算容積率。位于高速、高架、 鐵路、主干道等沿線，以及有城市風(fēng)貌和界面管控等特殊要求的居住用地，在規(guī)劃條件中明確立面需采用封閉式陽臺(tái)的， 該封閉式陽臺(tái)可按水平投影面積的1/2計(jì)算容積率和房屋建 筑面積。

高層住宅建筑（≥10層）每戶可設(shè)置一個(gè)空中庭院，同時(shí)滿足以下條件的，其建筑面積可不計(jì)入容積率：為懸挑結(jié)構(gòu)，至少有兩個(gè)相連的開敞面，開敞面無圍護(hù)墻、柱，面積 不大于50平方米，高度不小于兩個(gè)自然層。

在滿足規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)的前提下，高層以下住宅建筑（＜ 10層）的底層住宅可設(shè)置室外庭院。

二、鼓勵(lì)豐富起居空間形式

高層以下住宅建筑（＜10層）每戶可設(shè)置一個(gè)室內(nèi)挑空空間，同時(shí)滿足以下條件的可不限層高：位于門廳、餐廳或 起居廳位置，高度小于或等于兩個(gè)自然層；挑空部分沒有網(wǎng) 格梁等構(gòu)件，且至少有一個(gè)邊長與上層公共空間（走廊或起 居廳等）連通，其水平投影面積不超過下層總水平投影面積 （包括挑空部分）的20%。

三、支持高水平配套公共服務(wù)設(shè)施

地塊內(nèi)按新建住宅區(qū)相關(guān)要求配建，且建成后無償移交的居家養(yǎng)老、托育、社區(qū)居委會(huì)用房等公共服務(wù)配套用房，可不計(jì)入容積率。

為提升小區(qū)生活宜居度、便利度，鼓勵(lì)結(jié)合小區(qū)出入口、公共服務(wù)配套用房、住宅底層等空間增配物業(yè)服務(wù)用房，提供快遞收寄、便民零售、便民餐飲、體育健身、會(huì)客交流等鄰里共享功能，增配的物業(yè)服務(wù)用房可不計(jì)入容積率。

新建小區(qū)內(nèi)設(shè)置的充電自行車棚、公廁、垃圾房、配電房、開閉所、水泵房、門衛(wèi)室、智能快遞柜頂棚等公共配套設(shè)施，可不計(jì)入容積率，獨(dú)立設(shè)置的可不計(jì)入建筑密度。

四、鼓勵(lì)多樣化停車形式

至少有兩個(gè)邊長的外墻對(duì)外開敞不封閉的停車樓及其附屬汽車坡道可不計(jì)入容積率。采用獨(dú)立式停車樓的項(xiàng)目，建筑密度計(jì)算為除停車樓以外的建筑基底面積與用地范圍建設(shè)用地面積的比率。

可集中設(shè)置結(jié)構(gòu)層高小于 4.5 米的半地下室、底層架空層作為停車空間。架空部分以及半地下室出地面部分應(yīng)按多層建筑退讓用地紅線。架空部分以平臺(tái)（含覆土）面層作為室外地坪計(jì)算平臺(tái)以上的建筑基底面積、綠地面積。除受遺產(chǎn)及文物保護(hù)、歷史文化保護(hù)、景觀保護(hù)等特殊高度管控影響的區(qū)域以外，架空部分可以平臺(tái)（含覆土）面層作為室外地坪計(jì)算建筑高度、建筑層數(shù)。

架空平臺(tái)屋面、半地下車庫出地面部分及停車樓，均應(yīng)與小區(qū)景觀一體化設(shè)計(jì)。沿城市界面及開放性社區(qū)道路應(yīng)作為公共開放空間并做好景觀化處理；臨近既有住宅界面，應(yīng)協(xié)調(diào)相互關(guān)系，減少對(duì)既有住宅噪聲、光線及視覺干擾等影響。

五、鼓勵(lì)合理利用住宅底層公共空間

多層及以上住宅建筑（≥4層）的底層空間，滿足以下條件的可不計(jì)入容積率：僅設(shè)置必要的垂直交通空間、公共門廳、滿足不計(jì)容條件的配套公共服務(wù)設(shè)施，以及開敞且僅用于小區(qū)公共活動(dòng)、通行、停車等功能的架空空間。

六、鼓勵(lì)設(shè)置開敞式風(fēng)雨連廊

為提高居民室外活動(dòng)舒適度、便利度，可在小區(qū)內(nèi)設(shè)置風(fēng)雨連廊，將相互獨(dú)立的建筑物或?qū)⒔ㄖ锱c公共活動(dòng)空間相互連接。連廊開敞不封閉、對(duì)居民無條件開放，且寬度不大于 4.5 米的，可不計(jì)入容積率、不計(jì)入建筑密度。

七、鼓勵(lì)與軌道交通設(shè)施互聯(lián)互通

鼓勵(lì)項(xiàng)目公共服務(wù)配套用房與軌道交通設(shè)施結(jié)建、連通、一體化設(shè)計(jì)。建設(shè)用地范圍內(nèi)因軌道交通出入口、通風(fēng)亭、冷卻塔、無障礙電梯、通道等設(shè)施造成建筑面積增加，且建成后移交的部分，可不計(jì)入容積率。

鼓勵(lì)項(xiàng)目結(jié)合周邊軌道交通站點(diǎn)出入口就近設(shè)置人行出入口。如項(xiàng)目人行出口與周邊軌道交通站點(diǎn)的步行距離在300 米范圍內(nèi)的，其機(jī)動(dòng)車配建停車指標(biāo)可折減至 90%；

項(xiàng)目人行出口與周邊軌道交通站點(diǎn)的步行距離在 300-500 米范圍內(nèi)的，其機(jī)動(dòng)車配建停車指標(biāo)可折減至 95%。如軌道站點(diǎn)為換乘站的，其機(jī)動(dòng)車配建停車位指標(biāo)可在原折減基礎(chǔ)上進(jìn)一步折減至 90%。

鼓勵(lì)項(xiàng)目地下空間與周邊軌道交通設(shè)施互聯(lián)互通，如項(xiàng)目地下空間與軌道交通站點(diǎn)直接連通的，其機(jī)動(dòng)車配建停車位指標(biāo)可在上述折減基礎(chǔ)上進(jìn)一步折減至 90%。

以上意見適用于本文件發(fā)布后新出讓公告的地塊。相關(guān)功能空間，應(yīng)在圖紙上清晰規(guī)范表達(dá)，明確適用的規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算規(guī)則，便于銜接后續(xù)規(guī)劃核實(shí)、土地核驗(yàn)、不動(dòng)產(chǎn)登記等工作。我局將定期開展《技術(shù)要點(diǎn)》實(shí)施評(píng)估工作。

蘇州市自然資源和規(guī)劃局辦公室 2025 年 4 月 21 日印發(fā)