時(shí)隔2年半，濱河今日土拍蝶湖雙雄新格局的形成

鄭州，今天又土拍了。

只有一塊地，住宅用地，位于濱河。

其位置在濱河國際新城經(jīng)開第十二大街以東、經(jīng)南十一路以北。

地塊使用權(quán)面積約50畝，容積率小于2.5，限高80米。地塊起拍價(jià)43122萬元，折合862.47萬元/畝，起始樓面價(jià)5174.85元/平米。

具體位置在哪？

看圖：

在蝶湖公園的東邊，那條不知道名字的東西河的南岸；

濱河曾經(jīng)神盤康橋美廬灣的正南方；

濱河目前“豪宅”蝶湖書院的北邊，一路之隔。

話說，這個(gè)地塊位置很好。

在濱河屬于第一陣營的好地塊。臨河，臨公園，容積率低。

最終，地塊被萬祥地產(chǎn)拿下。

對(duì)，這個(gè)萬祥就是來自鶴壁的開發(fā)經(jīng)開老城萬祥紫廬的那個(gè)萬祥。

這是萬祥地產(chǎn)繼2023年6月20日拿下鄭政經(jīng)開出〔2023〕8號(hào)（網(wǎng)）后再次摘地鄭州經(jīng)開區(qū)地塊。

巧的是，萬祥紫廬地塊容積率也是2.5，限高也是80米。

不過，萬祥紫廬地塊比今天這個(gè)地塊小，才32.65畝。

當(dāng)時(shí)那塊地的樓面價(jià)是：7096元/㎡

話說，萬祥開發(fā)的萬祥紫廬，非常順利。從去年10月27日首次開盤到現(xiàn)在不到半年時(shí)間，一個(gè)451套房子樓盤即將售罄，也是市場(chǎng)的奇跡。

看這塊地的結(jié)果，成交價(jià)為895萬/畝，折合樓面價(jià)為5367元/平米

恭喜濱河！這是濱河繼2022年9月后沉寂近三年后才有的土地拍賣和成交。

恭喜萬祥！這是萬祥地產(chǎn)繼萬祥紫廬后的鄭州第二塊地。

昨天下午，我去濱河實(shí)地看了這個(gè)地塊。

目前，地塊還是原始狀態(tài)。

這是從地塊西北方向看到的場(chǎng)景。遠(yuǎn)處的樓棟就是蝶湖書院。

這是地塊北邊的河和橋的場(chǎng)景。

這是地塊內(nèi)部的現(xiàn)狀。

我拍照的時(shí)候，還有幾個(gè)村民在種菜種莊稼。

在土拍的前一天還有人種地，不明白為何沒人管。——這不叫“五通一平”吧。

難道還要讓開發(fā)商賠他們的青苗費(fèi)？

土拍結(jié)束了，開發(fā)商會(huì)做什么產(chǎn)品呢？

看他的地塊指標(biāo)：容積率小于2.5，限高80米。

看他的鄰居：

1、其鄰居蝶湖書院地塊占地約58畝，容積率1.99，限高54米， 在2022年9月21日由鄭州經(jīng)開投資發(fā)展有限公司以底價(jià)61266萬元競(jìng)得，樓面價(jià)6232元/㎡。

共規(guī)劃8棟16層小高層，共368戶。毛坯交付。戶型面積約169㎡226㎡286㎡，完全是豪宅定位。

目前，蝶湖書院已經(jīng)封頂，大門及會(huì)所正在蓋。

下圖是昨日實(shí)拍。

2、其鄰居康橋美廬灣地塊占地約40畝，容積率2.49，限高100米，2015年8月13日土拍，樓面價(jià)為2996元/平。

共規(guī)劃6棟32層小高層，共278戶。精裝交付。戶型面積約175㎡212㎡234㎡，完全是豪宅定位。

可惜，因?yàn)榭禈虻禺a(chǎn)后來的淪陷，康橋美廬灣成為很多人意想不到的爛尾樓。后經(jīng)“保交付”，目前基本建成。

如圖：

只能讓人一聲嘆息。

面對(duì)其鄰居地塊的豪宅定位，面積和之前開發(fā)的萬祥紫廬類似的土地指標(biāo)，不知萬祥地產(chǎn)會(huì)采取何種定位和開發(fā)模式？

我的猜想：

1、萬祥肯定會(huì)做四代宅。這個(gè)問題，100%確定。

2、萬祥肯定會(huì)做大平層，產(chǎn)品形態(tài)可能是小高+高層的結(jié)合。不過，其大平層產(chǎn)品的戶型面積，應(yīng)該沒有鄰居康橋美廬灣和蝶湖書院的大。

3、大概率是毛坯，而不會(huì)做精裝。

這種猜想，不是瞎猜。

對(duì)于萬祥而言，也許無路可走，只有這一條路。而且，這條路是行得通的。

如前文所示，這個(gè)地塊具備做改善型住宅做“豪宅”的先天條件——周圍曲徑通幽，臨近公園，臨近蝶湖，“臨河”。

而且，容積率小于2.5；

而且，樓面價(jià)5367元/平米并不高，有施展空間。

而如果不做改善型產(chǎn)品走剛需路線，則陷入了無止境的新盤PK濱河二手房的流沙中，越陷越深。

對(duì)于濱河樓市而言，過去的高端盤是康橋美廬灣VS亞新海棠公館，那么2025年的新局面，已發(fā)生變化。

大概率是萬祥濱河新盤PK蝶湖書院

這兩個(gè)鄰居，也許要相愛相殺了！

不過，獨(dú)木不成林。有了萬祥這個(gè)鄰居，蝶湖書院反而不寂寞了。

在濱河西片區(qū)，蝶湖雙雄新格局來了！

本文完。