寶安尖崗山，曾是深圳豪宅版圖上最耀眼的新星。

2004年，招商和華僑城以純別墅盤「曦城」拉開序幕。

2015年泰禾以57億拿下兩宗地王，樓面價最高近8萬/㎡，揚言要打造對標(biāo)全球頂豪的「深圳院子」。彼時，尖崗山的房價一度飆升至15萬/㎡，與深圳灣、華僑城和香蜜湖齊名。

然而十年過去，尖崗山卻成了深圳樓市最尷尬的存在：

豪宅區(qū)之名猶在，整體掛盤均價卻滑落至8.2萬/㎡，甚至被西鄉(xiāng)剛改盤反超；泰禾院子“爛尾”九年才得以復(fù)活，萬科剛需盤去化艱難……

曾經(jīng)的“豪宅基因”，為何在一路向西的發(fā)展浪潮中逐漸失寵？

01

尖崗山片區(qū)雖為“豪宅定位”，卻有三大致命傷。

1、先天不足，配套荒漠

“如果景觀能打100分，配套只能得30分?！币晃粯I(yè)主的吐槽道盡尖崗山的尷尬。

這片被山湖環(huán)抱的世外桃源，至今片區(qū)無地鐵、無高端商業(yè)、教育醫(yī)療存在短板、交通擁堵嚴(yán)重等問題。

對比深圳灣的萬象城、香蜜湖的深國投，尖崗山的商業(yè)僅靠樓盤底商支撐。

有購房者戲稱：“這里適合修仙，不適合生活?！?/p>

當(dāng)豪宅客群從享受自然轉(zhuǎn)向城市核心資源，尖崗山的生態(tài)優(yōu)勢反而成了致命短板。

2、產(chǎn)品錯配，剛需盤混搭別墅區(qū)

尖崗山的崩塌始于定位混亂。早期曦城、中海九號公館以純別墅和大平層鎖定富豪；但2015年后，政府調(diào)整規(guī)劃，尖崗山新盤容積率飆升，產(chǎn)品轉(zhuǎn)向剛需，甚至還有保障房。

萬科都會四季、鳳鳴水岸、萬科未來之光等樓盤主打約75-120平剛需戶型，梯戶比高達(dá)2梯7戶，目前總價500萬左右起。

然而，富人嫌剛需拉低檔次，剛需嫌配套太差。

這讓尖崗山片區(qū)陷入兩頭不討好的困局。

2021年萬科都會四季開盤，當(dāng)天棄購率高達(dá)35%，95㎡戶型滯銷；

泰禾院子雖以13.8萬/㎡均價入市，但實際成交并不理想，去年10月份推售63套，至今還沒賣完。

3、產(chǎn)業(yè)缺位，沒有“造血能力”的豪宅區(qū)，注定是空中樓閣

深圳豪宅區(qū)的生命力，從來不止于山水，更在于產(chǎn)業(yè)賦能。

深圳灣憑總部經(jīng)濟(jì)穩(wěn)坐頂流，香蜜湖靠金融中心虹吸資本，華僑城以文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)滋養(yǎng)小資氛圍。

尖崗山卻長期困于“山水陷阱”：

北側(cè)低密別墅區(qū)與南側(cè)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)割裂，缺乏高附加值產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，無法形成高端人群的持續(xù)流入。

即便政府規(guī)劃了華潤雪花啤酒總部、甲岸科技園等產(chǎn)業(yè)項目，但轉(zhuǎn)型緩慢。產(chǎn)業(yè)與住宅的割裂，讓尖崗山始終未能形成“產(chǎn)城融合”的良性循環(huán)。

沒有產(chǎn)業(yè)支撐的豪宅區(qū)，猶如無根之木，終究難逃沒落命運。

02

某種程度上，尖崗山的故事，是深圳樓市轉(zhuǎn)型的縮影。

政府試圖通過“豪宅剛需化”激活片區(qū)：地鐵規(guī)劃、雪花科創(chuàng)城商業(yè)、人才房導(dǎo)入人口……

但矛盾依然尖銳。

一方面，是生態(tài)與開發(fā)的博弈。提高容積率雖能增加住宅供應(yīng)，卻破壞了片區(qū)低密豪宅的基因。

另一方面，是價格與價值的背離。剛需客為低價買單，但教育、交通短板仍在。

加上預(yù)期與現(xiàn)實的落差，片區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入周期漫長，短期內(nèi)難見成效。

從這個角度來看，在片區(qū)產(chǎn)業(yè)和配套相對落后的情況下，剛需住宅二手房能賣到7-8萬/㎡，當(dāng)前價格實際上并不便宜。

而別墅的流通性向來比較差，曦城一期上個月成交了一套，單價在10.6萬；中海九號公館二期在去年10月份的成交價是12萬/㎡，價格著實不夠豪宅。

尖崗山的失敗，其實也暴露了深圳豪宅市場的深層邏輯。

1、離塵不離城才是真頂豪，純粹的自然景觀無法替代城市稀缺資源。

2、產(chǎn)業(yè)是豪宅的根基，沒有高凈值人群的持續(xù)流入，房價難以樂觀。

3、政策定生死，從限價到容積率調(diào)整，規(guī)劃變動足以顛覆片區(qū)命運。

隨著深圳豪宅區(qū)的競爭逐漸進(jìn)入存量博弈時代，前海擴(kuò)容、深圳灣總部集群固化、香蜜湖金融街升級，尖崗山若不能快速補足配套短板，其定位必然會越來越尷尬。

03

豪宅區(qū)的成敗，從來不是單一要素的較量。

深圳這幾十年的發(fā)展歷程中，豪宅板塊經(jīng)歷了多次更替。

早期羅湖銀湖的獨棟別墅、鹽田東部華僑城的天麓別墅、龍華觀瀾湖高爾夫別墅、寶安尖崗山的豪宅區(qū)，以及龍崗部分別墅。

這些都曾是風(fēng)靡一時，但隨著城市重心轉(zhuǎn)移或規(guī)劃失敗，這些片區(qū)逐漸淡出頂豪行列。

如今公認(rèn)能長期保持價值的豪宅區(qū)，主要集中在南山華僑城、深圳灣、蛇口，以及福田香蜜湖這些核心地段。未來也許會加上前海和寶安中心區(qū)。

那些由盛轉(zhuǎn)衰的豪宅區(qū)告訴我們——

在深圳，離塵且離城的“隱逸派豪宅”只是偽命題，唯有產(chǎn)城融合、資源密集的片區(qū)，才配得上真正的頂豪標(biāo)簽。

而對于購房者，與其迷信“豪宅”區(qū)概念，不如緊盯產(chǎn)業(yè)、地段、學(xué)區(qū)、圈層等配套，畢竟這才是深圳樓市的硬通貨。

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