來源：市場資訊

在房地產(chǎn)行業(yè)尚未徹底走出深度調(diào)整期的背景下，房企對資金安全依舊保持著極致追求。

近期，華潤置地發(fā)布公告，擬配售旗下子公司華潤萬象生活4950萬股股份，套現(xiàn)約20.6億港元。

而就在三天前，華潤置地剛宣布了一項39億美元中期票據(jù)計劃，也是其時隔六年重啟境外債發(fā)行。

據(jù)界面新聞測算，這兩項接連出臺的融資計劃，合計將為華潤置地補充資金約295.7億元人民幣，在當(dāng)前行業(yè)融資環(huán)境依然偏緊的背景下，這一舉動引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

近期，有傳聞稱華潤置地或?qū)⒅亟M同城國企華僑城，華潤置地密集的“儲糧”動作讓這一傳聞多了幾分可能性。

六年首度重啟境外債

根據(jù)公告，華潤置地此次39億美元中期票據(jù)計劃已向香港聯(lián)交所申請批準(zhǔn)，將在2025年11月10日后的12個月內(nèi)上市，且僅面向?qū)I(yè)投資者發(fā)行。該計劃由包括中國銀行、星展銀行、匯豐、農(nóng)銀國際、建銀國際、美銀證券在內(nèi)的多家國際知名金融機構(gòu)擔(dān)任安排行及交易商。

此次發(fā)債采用了“美元債+點心債”的雙幣種發(fā)行結(jié)構(gòu)，其中美元債期限三年，人民幣計價的點心債期限五年，合計規(guī)模不超過9億美元等值。

值得關(guān)注的是，這也是華潤置地自2019年11月以來首次啟動境外美元債發(fā)行，打了破長達六年的境外融資靜默期。

國際評級機構(gòu)對此給予積極回應(yīng)，穆迪授予擬發(fā)行票據(jù)“Baa1”高級無抵押評級，標(biāo)普和惠譽也均給出投資級評級，顯示出對其財務(wù)穩(wěn)健性的充分認可。

從融資成本看，華潤置地始終保持行業(yè)低位。截至2025年6月，其綜合借貸總額為2812.7億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)存1202.4億元，平均融資成本僅2.79%。

“華潤置地成功發(fā)行境外債，一方面向市場釋放了積極信號，顯示優(yōu)質(zhì)央企在房地產(chǎn)行業(yè)中的融資能力與市場認可度。另一方面，進一步凸顯了行業(yè)內(nèi)部融資分化加劇的現(xiàn)實。”中證鵬元工商企業(yè)評級董事郜宇鴻在接受界面新聞采訪時指出。

從全年融資情況來看，2025年以來華潤置地融資活動持續(xù)活躍，已獲得多項貸款、發(fā)行中期票據(jù)及公司債等，總?cè)谫Y規(guī)模接近650億元。

特別是11月份以來，融資節(jié)奏有所加快，5日發(fā)行不超過65億元公司債券，票面利率1.78%；14日又上市18億元“25潤置03”公司債券。

密集融資的背后，是華潤置地面臨的資金需求與業(yè)績壓力。

截至2025年6月末，公司綜合有息借貸總額達2813億元，較半年增加211.52億元。其中，一年內(nèi)到期的債務(wù)約616.16億元，占比約21.91%，包括銀行借貸和中期票據(jù)。盡管賬上持有1202.4億元現(xiàn)金，足以覆蓋短期債務(wù)，但考慮到持續(xù)運營和戰(zhàn)略投資需求，資金壓力依然存在。

銷售業(yè)績方面，今年1-10月，華潤置地累計合同銷售約1696億元，同比減少16.6%，其中，10月份單月合同銷售金額約152億元，同比下滑51%。

盈利能力也在一定程度上受到影響。2025年上半年，華潤置地開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)的核心凈利潤僅實現(xiàn)39.8億元，同比減少23.8%，占總核心凈利潤不足四成，對整體利潤形成拖累。

盡管如此，公司仍保持著一定的投資節(jié)奏。1-10月權(quán)益拿地金額538億元，在中指研究院統(tǒng)計的拿地榜單中排名第五，且已接近2024年全年的543億元水平。

折價配售萬象生活股份

公告顯示，華潤置地此次以每股41.70港元的價格配售華潤萬象生活股份，較前一交易日收盤價折讓約9.58%，預(yù)計獲得款項凈額約20.6億港元。這一配售動作引發(fā)了市場對其戰(zhàn)略意圖的廣泛關(guān)注。

據(jù)了解，本次配售獲全球機構(gòu)積極響應(yīng)，認購倍數(shù)達4倍，最終長線投資者獲分配近60%，為近期市場所有配售項目中長線比例最高，包括多家主權(quán)基金及長線資管公司。

配售完成后，華潤置地對華潤萬象生活的直接持股比例由72.29%降至70.12%，中國華潤通過旗下平臺合計持股降至約71.55%，但仍保持絕對控股地位，控制權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。

與此同時，華潤置地在公告中特別強調(diào)，此次配售的承配人主要是專業(yè)機構(gòu)及其他獨立投資者。配售由UBS AG Hong Kong Branch作為獨家配售代理進行。這些承配人與公司及其關(guān)聯(lián)人士并無關(guān)聯(lián)，且在配售完成后不會成為公司的主要股東。

摩根大通分析認為，華潤置地此次折讓配售華潤萬象生活2.2%股份，主要目的在于改善華潤萬象生活股份的流動性。早前集團舉行的投資者會議中，已討論過股份流動性不足的問題。

克而瑞研究指出：“短期來看，配售價格存在折讓，以及市場流通股份的增加，可能會給華潤萬象生活的股價帶來短期的下行壓力。不過，從中長期來看，如果通過此舉成功引入了優(yōu)質(zhì)的長期機構(gòu)投資者并提升了交易活躍度，將有助于鞏固甚至提升公司的市場估值?！?/p>

市場表現(xiàn)方面，截至11月14日下午收盤，華潤萬象生活報44.88港元，相比上一個交易日上漲0.85%，總市值達1024億港元，顯示出投資者對此次配售反應(yīng)的相對理性。

另外，據(jù)華潤置地方面透露，本次配售所得款項，約20.61億港元凈額，將用于集團的土地收購、項目開發(fā)和一般營運資金。

行業(yè)融資依舊偏緊

盡管華潤置地此次成功重啟境外融資，但就整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，融資環(huán)境依然面臨諸多挑戰(zhàn)。

郜宇鴻分析指出：“與境內(nèi)融資相比，境外融資整體成本偏高，其風(fēng)險定價機制也更為市場化——對市場輿情、企業(yè)信用狀況及宏觀環(huán)境變化高度敏感?！边@一特點使得房企在尋求境外融資時需要承擔(dān)更高的風(fēng)險溢價。

在監(jiān)管政策層面，境內(nèi)債券采用審批制，而境外債實行備案制。企業(yè)發(fā)行前需向國家發(fā)改委申請辦理外債備案登記，監(jiān)管對資金用途實施精準(zhǔn)管控，明確要求主要用于“借新還舊”，這在一定程度上限制了房企通過境外融資進行擴張的可能性。

郜宇鴻進一步指出：“當(dāng)前房企面臨的最大挑戰(zhàn)在于國際投資者對中資房企的信心尚未修復(fù)。自2021年以來，多家頭部民營房企相繼發(fā)生債務(wù)違約，疊加國內(nèi)房地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷，加劇了投資者對中資房企的避險情緒，導(dǎo)致外部融資環(huán)境依然承壓?！?/p>

中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，房企債券融資總額為4882.4億元，同比增加8.6%。從融資結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資2939.8億元，同比微增3.3%，占比60.2%；海外債融資97.2億元，占比2.0%；ABS融資1845.3億元，占比37.8%。這一數(shù)據(jù)反映出房企融資仍主要依賴境內(nèi)渠道。

10月份，信用債發(fā)行呈現(xiàn)同比增長態(tài)勢，但發(fā)債主體依然以央國企為主。招商蛇口、中海、保利發(fā)展等發(fā)行總額超30億元，華潤、信達、首開、蘇高新等信用債發(fā)行金額超20億元，凸顯出融資資源向頭部企業(yè)集中的趨勢。

郜宇鴻對界面新聞指出：“在民營房企普遍面臨融資受限、成本高企的背景下，像華潤置地這樣的央國企憑借低成本、大額融資，正不斷拉大與中小房企及高風(fēng)險民營房企之間的差距，‘強者恒強’的行業(yè)格局進一步強化?！?/p>

中金公司研究顯示，境內(nèi)債方面，2025年10月以來債券市場雖仍在波動，但擾動因素的影響正在下降，央國企地產(chǎn)債收益率總體下行，地產(chǎn)行業(yè)信用利差呈現(xiàn)壓縮態(tài)勢。從歷史分位數(shù)來看，目前央國企信用利差已經(jīng)處于偏低水平，不過相對短融中票曲線的超額利差仍有一定壓縮空間。